"Sóng" hạ tầng, mở đường cho chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản

Các chủ đầu tư "vào guồng" mạnh mẽ

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý 3 của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), quý 3/2025, giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng nhưng có sự phân hóa rõ rệt theo vị trí và loại hình sản phẩm. Tại các thị trường trọng điểm (Hà Nội, TP.HCM) ghi nhận mức tăng 2–5% theo quý ở phân khúc thấp tầng và 5–7% ở phân khúc căn hộ. Tại các thị trường khác có mức tăng khiêm tốn 2–3%.

Theo đơn vị này, hiện nay khách hàng tham gia thị trường với tâm thế cởi mở, nhưng khá cân nhắc lựa chọn sản phẩm bất động sản. Mộtbộ phận nhà đầu tư/khách mua sẵn sàng "xuống tiền" tận dụng lãi suất thấp, cùng loạt chính sách bán hàng và phương án tài chính hấp dẫn từ chủ đầu tư . Tại một số dự án khách hàng có thể ký hợp đồng mua bán khi chỉ cần thanh toán từ 10%.

Những tín hiệu tích cực này được củng cố bởi các yếu tố vĩ mô: pháp lý được gỡ vướng, nguồn cung dồi dào, lãi suất thấp cùng với sự thanh khoản cao,... tất cả đang góp phần giúp các doanh nghiệp bất động sản tái thiết hoạt động đầu tư kinh doanh và củng cố vốn hóa.

Sự sôi động của thị trường thể hiện rõ nét qua các hoạt động hợp tác, M&A, sự trở lại của các chủ đầu tư ngoại, và sự xuất hiện của nhiều "gương mặt mới" làm phong phú nguồn cung bất động sản. Tính đến tháng 9/2025 số lượng doanh nghiệp tăng thêm trong hoạt động kinh doanh bất động sản đã tăng 96% so với cùng kỳ, trong đó số lượng doanh nghiệp thành lập và quay trở lại hoạt động tăng thêm 1.699 đơn vị, trong khi giải thể và tạm ngừng hoạt động chỉ tăng thêm 373 đơn vị. Song song đó, vốn hóa doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng trưởng mạnh mẽ, phản ánh sức khỏe tài chính và kỳ vọng của nhà đầu tư.

Đáng chú ý, theo DXS-FERI, quý 3 là thời điểm thị trường địa ốc chứng kiến sự "vào guồng" mạnh mẽ từ phía chủ đầu tư . Các dự án gần tuyến hạ tầng trọng điểm tranh thủ ra hàng và thu hút được sự quan tâm đáng kể.

Phải kể đến các dự án như The Privé (gần Thủ Thiêm và metro số 2) thanh khoản khá tốt; The Gió Riverside của An Gianằm tại ngã ba sông Đồng Nai và sông Ngọc, liền kề trục xa lộ Hà Nội, nút giao Tân Vạn trên tuyến Vành đai 3, hiện đang bung 700 căn cuối cùng, đồng thời xây dựng hệ thống trường mầm non đến tiểu học, trung học ngay trong dự án được quan tâm.

Một số dự án khác như Spring Ville gần sân bay Long Thành; Eco Retreat nằm giữa vành đai 3 và 4… cũng nhận được tín hiệu tích cực trong các đợt ra hàng.

Theo dữ liệu từ DXS-FERI, trong quý 3/2025 có gần 30 dự án mở bán giỏ hàng mới nguồncung mới tăng trưởng mạnh tại khu vực Bình Dương cũ,Long An cũ, BR-VT cũ và Đồng Nai cũ. Trong khi đó khu vựcTP.HCM cũ hạn chế dự án mới. Nguồn cung có xu hướng tậptrung tại các khu vực vành đai 3, nút giao Tân Vạn và vành đai 4 TP.HCM.

Các động lực tăng trưởng mới

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Phát triển Kinh doanh sản phẩm - Dat Xanh Services nhấn mạnh, năm 2025 là năm bản lề - giai đoạn thị trường bướcqua quá trình tích lũy với những diễn biến khá tích cực.

Trong đó, "sóng" hạ tầng tiếp tục là một trong những lực đẩy chính cho sự chuyển nhịp của thị trường bất động sản trước khibước vào chu kỳ phục hồi chính thức vào năm 2026.

Hiệnthị trường bất động sản đang được tiếp thêm lực mạnh mẽ từ làn sóng hạ tầng được triển khai thành công, tạo đà bứt phá cho các dự án . Các công trình trọng điểm như Vành đai 3, vành đai 4 TP.HCM, các tuyến Metro 1 & 2 tại TP.HCM và Bình Dương, cùng với các tuyến cao tốc Trung Lương – TP.HCM, kết nối sân bay quốc tế Long Thành đang hình thành trục kết nối đa chiều, liên vùng.

Cụm đô thị Bình Dương – TP.HCM – Bà Rịa–Vũng Tàu đang hình thành một trục công nghiệp – dịch vụ – cảng biển liên hoàn, rút ngắn thời gian hoàn thành các dự án trọng điểm và giảm áp lực lưu thông nội thành.

Theo ước tính trên nền dữ liệu 2024, GRDP TP.HCM chiếm khoảng 25% quy mô kinh tế cả nước sau sáp nhập; quy mô đạt ~107 tỷ USD với ~13,6 triệu dân, tạo nền tảng để thành phố bắt nhịp các cực tăng trưởng trong khu vực (so sánh tham chiếu: Metro Manila ~141 tỷ USD; DKI Jakarta ~168 tỷ USD; Bangkok ~230 tỷ USD).

Cuối tháng 8/2025, TP.HCM thông qua nghị quyết quy hoạch khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), xác lập ranh giới TOD bán kính 1.000m từ tâm ga/depot. Các thay đổi này dự kiến định hình lại dòng dịch chuyển nhân lực về các trung tâm hành chính mới, đồng thời tái cấu trúc trung tâm hành chính cũ thành không gian công cộng – tiện ích.

Theo DXS FERI, trên thị trường bất động sản, TOD và các tuyến Vành đai – Metro tạo các vành đai nhu cầu mới, ưu tiên dự án ở thật, dịch vụ đô thị và bất động sản công nghiệp – logistics dọc trục kết nối cảng biển – khu công nghiệp – sân bay.

Hiện tại, TP.HCM đang rà soát quy hoạch TOD để mời gọi đầu tư khi metro số 2 chính thức khởi công, bên cạnh đó TP.HCM cũng tăng tốc đầu tư hai tuyến metro mới gồm Metro số 2 Bình Dương đi từ Ga Hiệp Bình Phước đến Thủ Dầu Một (cũ) và tuyến metro số 1 nối dài đến TP mới Bình Dương (cũ), khả năng hình thành thêm các điểm TOD mới quanh các dự án này hoàn toàn xảy ra. Theo đó, các dự án bất động sản gần các tuyến metro sẽ được hưởng lợi tốt. Với khung thể chế mới và các trục hạ tầng đang tăng tốc, TP.HCM được kỳ vọng trở lại vai trò lực đẩy chính của kinh tế Việt Nam trong chu kỳ 2025–2030.

Chưa kể, thị trường bất động sản đang chứng kiến những chuyển biến tích cực nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý mạnh mẽ từ Chính phủ. Tính đến tháng 07/2025, có tổng cộng 136 dự án bất động sản trên toàn quốc được gỡ vướng. Trong đó, riêng TP.HCM có 86 dự án được khơi thông. Đây là động thái then chốt, không chỉ mở đường cho gia tăng nguồn cung bất động sản trong tương lai mà còn củng cố niềm tin vững chắc cho thị trường.

Có thể thấy, xu hướng chủ đạo dễ thấy trên thị trường bất động sản vừa qua là tăng giá ở hầu hết các loại hình sản phẩm và các vùng thị trường. Trong đó, loại hình căn hộ ghi nhận tỷ lệ tăng giá tốt nhất, đặc biệt là các dự án có vị trí gần trung tâm, hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư.

Khảo sát của Dat Xanh Services – FERRI cho thấy, bất động sản tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn (chiếm 28% trong tổng danh mục ưu tiên đầu tư), chỉ xếp sau kênh vàng (35%) và kênh chứng khoán đứng thức ba (27%). Tuy nhiên, dù niềm tin đã cởi mở, khách hàng vẫn rất cẩn trọng trong quyết định lựa chọn giao dịch. Ba yếu tố được quan tâm hàng đầu khi chọn mua bất động sản lần lượt là: vị trí thuận lợi, kết nối tốt; pháp lý và uy tín chủ đầu tư .

Thị trường bất động sản quý 4/2025 được dự báo đón nhận nguồn cung mới dồi dào từ khắp các tỉnh/thành phố trọng điểm gồm sản phẩm căn hộ và thấp tầng. Động lực hạ tầng tiếp tục giữ vai trò "tâm điểm dẫn sóng" thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.