“Sóng ngầm” M&A địa ốc

Cuộc bắt tay đầu tư chéo giữa CTCP Địa ốc Nam Long (HoSE: NLG) và Keppel Land, một doanh nghiệp bất động sản (BĐS) Singapore, được công bố từ cuối năm 2018, đã vừa hoàn tất, đánh dấu hoạt động M&A ngoạn mục giữa 2 tay to của thị trường.

Saigon Sports City, một dự án 64ha tại quận 2 - sản phẩm cũng đã về tay ngoại binh nhờ M&A.

Nội mở hầu bao, ngoại thoái vốn

Theo đó, hậu đầu tư vào Nam Long, trở thành cổ đông nước ngoài lớn nhất nắm giữ 10% thông qua Cty con Theworth, Keppel Land đồng thời đàm phán được vụ sang tay dự án khủng Đồng Nai Waterfront City. Dự án có quy mô 192 ha, nằm tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai với giá trị mua từ phía Nam Long công bố hơn 2.300 tỷ đồng, được sang nhượng bởi cổ đông mới sẽ giúp Nam Long đặt mục tiêu mở rộng quỹ đất và rộng đường phát triển chiến lược nhà liền thổ ở phía Đông TP.HCM. Đáng chú ý, hậu thoái vốn, Keppel Land vẫn giữ 30% tại dự án này.

Ngoài dự án trên, trong tháng 7/2018 Keppel Land cũng đã bán nốt 15% cổ phần tại Orbista- Cty con đang đầu tư vào dự án khủng Metropole Thủ Thiêm được đầu tư bởi Quốc Lộc Phát. Dự án này hiện đã được Quốc Lộc Phát ký kết hợp tác với Sơn Kim Land để phát triển và ra mắt giai đoạn 1 vào cuối năm 2018. Trước đó, Keppel Land cũng đã bán 30% cổ phần đã mua tại Quốc Lộc Phát. Theo đó, Keppel Land hoàn tất thoái vốn khỏi Quốc Lộc Phát và dự án khủng có vốn đầu tư gần 8.000 tỷ đồng, đang nằm khu vực thanh tra bởi thuộc vùng Thủ Thiêm.

Khối ngoại sẽ thận trọng hơn trong M&A, nhưng sẽ  quyết liệt xuống tay mạnh hơn với những dự án đã được xác định minh bạch pháp lý, và mở đường cho những thương vụ M&A khủng vượt xa tiền lệ.

Có thể thấy động thái của doanh nghiệp Singapore không hoàn toàn là rút vốn để đi khỏi Việt Nam mà là tái cơ cấu danh mục đầu tư. Chưa biết việc đầu tư vào Nam Long có thể mang đến tỷ suất sinh lợi cao hơn như kỳ vọng của Cty hay không, song việc “bỏ trứng một giỏ” và đồng thời thu được tiền vốn lớn, sẽ là nguồn lực để doanh nghiệp này tập trung hơn nữa cho phát triển các dự án hiện hữu. Một trong số đó là Saigon Sports City, một dự án 64ha tại quận 2 - sản phẩm cũng đã về tay ngoại binh nhờ M&A.

“Ai sẵn tiền, người đó sẽ là vua”

Hiện chưa có những thương vụ khủng kiểu Vinhomes rót khoảng 39 triệu USD, tương đương 885 tỷ đồng) vào VFC để sở hữu dự án Trung tâm Tài chính Việt Nam của Berjaya, hay BRG đầu tư liên doanh Sumitomo thực hiện dự án thành phố thông minh tại trục đường Nhật Tân - Nội Bài (Hà Nội), nhưng giới đầu tư dự đoán đã và đang có những vụ đầu tư khủng sắp được tung ra.

Một tâm điểm đang hút các ánh nhìn quan sát là dự án bán đảo Thanh Đa rộng hơn 400 ha có mặt tiền sông, vị trí đắc địa ngay giữa lòng TP.HCM. Ai sẽ trúng thầu dự án này, hay sẽ có những cuộc bắt tay liên doanh hoặc sang nhượng thứ cấp cho 1 dự án đã hàng chục năm vẫn chưa xác định được chủ nhân chính thức?

Một chuyên gia đầu tư cho biết, kịch bản xác định chủ nhân mới của Thủ Thiêm và thậm chí có thể kéo theo, kích hoạt làn sóng M&A sau đó, phụ thuộc vào các “tay to” đang giữ đúng phương châm “tiền mặt là vua”.

“Trong kế hoạch năm nay, Vingroup đang dự tính huy động khoảng 25.000 tỷ đồng từ vốn ngoại qua phát hành cổ phiếu riêng lẻ. Ngoài rót vốn thêm cho các Cty mới thì khoảng 9.000 tỷ sẽ được rót vốn hoạt động, sẽ là khoản đáng kể. Ngoài ra, dòng vốn đầu tư nước ngoài, đặc biệt từ Trung Quốc vào lĩnh vực BĐS, đang tích cực đi săn các dự án “sạch nước cản”, vị trí đẹp, tại trung tâm. Thị trường BĐS Việt Nam đang trở thành một trong những thị trường hấp dẫn các nhà đầu tư trong nước và quốc tế thông qua một loạt các thương vụ thời gian tới. Ai chuẩn bị sẵn tiền mặt, người đó sẽ là vua của thị trường M&A”, chuyên gia Nguyễn Lê Ngọc Hoàn nhận định.

Theo ông Phạm Lâm, TGĐ DKRA Việt Nam, nhiều nhà đầu tư gốc Á đã và đang hoạt động rất mạnh ở thị trường Việt Nam. Đây cũng là 1 địa chỉ hút nguồn vốn cho M&A tương lai khi mà thời cơ của nhà đầu tư cá nhân và tổ chức nắm giữ trong tay lượng tiền mặt lớn không phải lúc nào cũng có.

Ngoài ra, cần nhớ những quan ngại về pháp lý của các dự án bị thanh, kiểm tra thời gian qua, có thể tiếp tục dẫn đến xu hướng các ngoại binh rút khỏi vùng có nguy cơ “bị khoanh” thanh tra, sẽ tăng lên. Cùng với đó, khối ngoại cũng sẽ thận trọng hơn trong M&A, nhưng sẽ quyết liệt xuống tay mạnh hơn với những dự án đã được xác định minh bạch pháp lý, và mở đường cho những thương vụ M&A khủng vượt xa tiền lệ, xuất hiện.