Sốt đất “ảo” hạ nhiệt, vì sao giá căn hộ vẫn tăng?

Khi nắm bắt được thông tin các địa phương điều chỉnh giá đất, quy hoạch lên đô thị, sân bay… lập tức "cò" đổ xô về địa phương đó "làm mưa làm gió"

Sốt đất ảo sẽ về đúng bản chất

Theo bà Đỗ Thị Hồng Nhung – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Iblockchain: Trong thời gian vừa qua, giá đất tại nhiều tỉnh thành đã được "cò" thêu dệt và "thổi" lên cao gấp đôi, gấp ba, thậm chí gấp 10 lần so với giá trước đây được xem như là hiện tượng chưa từng xảy ra trong lĩnh vực BĐS.

Điển hình, khi nắm bắt được thông tin các địa phương điều chỉnh giá đất, quy hoạch lên đô thị, sân bay… thì lập tức "cò" tập trung và đổ xô về địa phương đó "làm mưa làm gió", sẵn sàng giao dịch, trao đổi, mua bán không chỉ đất thổ cư mà cả đất nông nghiệp khiến nhiều cơ quan chức năng của địa phương phải vào cuộc và đưa ra cảnh báo là hết sức bất thường.

Và cũng chính vì sự bất thường này mà Chính phủ đã phải chỉ đạo các Bộ ngành, địa phương vào cuộc để siết chặt kỷ cương về tình trạng sốt đất ảo. Việc Chính phủ vào cuộc được xem là động thái tích cực ngặn chặn tình trạng sốt ảo, cò thổi giá làm lũng đoạn thị trường.

Tuy nhiên, theo bà Nhung, ở một phân khúc như: nhà chung cư, đất nền có giấy tờ pháp lý rõ ràng sẽ lên ngôi và dự báo về giá sẽ còn tăng cao, thậm chí lập kỷ lục. Bởi trên thực tế, nhu cầu cho phân khúc này là có thực, chưa kể thị trường cho phân khúc này đang nằm trong tình trạng "cung thấp hơn cầu".

Phân khúc căn hộ sẽ không hạ nhiệt

Dẫn chứng về tình trạng nêu trên, bà Nhung cho rằng: Suốt gần 1 tháng qua, giới buôn BĐS siêu sang tại TP.HCM xôn xao về sự xuất hiện của dự án chung cư Grand Marina tọa lạc trên đường Tôn Đức Thắng, được công bố giá giao dịch thành công 18.000 USD/m2 (tương đương 423 triệu đồng/m2).

Với mức giá này, các căn hộ dao động 18 - 24 tỉ đồng/căn tùy theo diện tích từ 40 - 110 m2. Giá bán rumo (giá thăm dò và công bố phổ biến) của các căn hộ tại chung cư này có mức khởi điểm 16.000 USD/m2 (tương đương 376 triệu đồng/m2), nhắm đến khách hàng thượng lưu.

Dự án Vinhomes Golden River do Vingroup làm chủ đầu tư là một ví dụ điển hình cho phân khúc căn hộ cao cấp ngày càng khan hiếm vì cầu lớn hơn cung

Tuy nhiên, đây chưa phải mức giá nhà cao nhất thị trường BĐS ở TP.HCM hiện nay, nhưng cũng khiến cả người dân và giới đầu tư BĐS phải kinh ngạc vì mặt bằng giá mới tăng chóng mặt tại khu vực Ba Son (Q.1). 5 năm trước, khi Vinhomes Golden River Ba Son ra mắt, giá mở bán chỉ chừng 3.500 USD/m2 (hơn 82 triệu đồng/m2) đã được xếp vào hạng siêu sang. Đến năm 2019, cũng ở khu vực này, Alpha King giới thiệu ra thị trường 2 dự án kế bên với giá bán từ 10.000 - 12.000 USD/m2 (235 - 282 triệu đồng/m2) đã "gây sốc", trở thành dự án chung cư có giá cao nhất lịch sử. Vậy mà chưa đầy 2 năm sau, đỉnh giá mới đã tăng gần 100%, chạm mốc 423 triệu đồng, thiết lập kỷ lục mới cho giá nhà khu vực Ba Son.

Theo bà Nhung, thực tế, từ cuối năm 2020, phân khúc nhà cao cấp đã được các công ty tư vấn dự báo sẽ chứng kiến các mức giá mới từ dự án The Spirit of Saigon "chốt" cao chót vót. Tọa lạc ngay vị trí vàng là ở khu tứ giác Bến Thành, có 4 mặt tiền là Phạm Ngũ Lão, Phó Đức Chính, Lê Thị Hồng Gấm, Calmette và đối diện chợ Bến Thành, khu căn hộ này chào bán giá từ 20.000 - 25.000 USD/m2 (tương đương khoảng 460 - 570 triệu đồng/m2), phá vỡ kỷ lục về giá của các dự án được thiết lập trước đó, trở thành dự án có giá bán cao nhất lịch sử thị trường BĐS căn hộ tại TP.HCM.

Chưa kể, diện tích căn hộ tại The Spirit of Saigon rất lớn, từ 90 - 275 m2. Tính ra, các khách hàng sẽ phải chi từ khoảng 41,5 - gần 157 tỉ đồng để sở hữu 1 căn hộ The Spirit of Saigon.

Quy luật thị trường

Ông Nguyễn Văn Thuấn – Tổng giám đốc Công ty Phương Quang nhận định: Việc Chính phủ đã chỉ đạo các bộ ngành hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản để tháo gỡ khó khăn, đặc biệt là tháo gỡ về mặt trình tự, thủ tục đầu tư được xem là một động thái tích cực để kìm hãm cơn sốt đất ảo. Do đó, hiện tượng hạ nhiệt giá BĐS trong thời gian tới được xem là về với đúng bản chất của thị trường.

Hiện tượng hạ nhiệt giá BĐS trong thời gian tới được xem là về với đúng bản chất của thị trường

"Ở khía cạnh khác, dòng tiền đổ vào các cơn sốt đất nền ở các địa phương thời gian qua đến từ nhiều nguồn khác nhau có vẻ dè dặt và cẩn thận hơn như: tiền nhàn rỗi trong dân, tiền nhà đầu tư chứng khoán… được nhà đầu tư khá thận trọng hơn sau những cảnh báo về rủi ro pháp lý mà các cơ quan chức năng đã đưa ra" – ông Thuấn nhận định.

Bên cạnh đó, theo ông Thuấn, việc các hệ thống ngân hàng đang kiểm soát tín dụng kinh doanh bất động sản chặt chẽ thông qua các hệ số rủi ro. Thậm chí, các khoản cho vay để mua nhà, sửa nhà… các ngân hàng cũng khá thận trọng và đều phải thẩm định giá trị tài sản và mục đích sử dụng vốn nghiêm túc. Do đó, việc cho vay vào những mục đích phân lô, bán nền, đầu cơ đất sẽ bị kiểm soát một cách chặt chẽ. Vì vậy, các giao dịch, chiêu trò "thổi giá" tại các dự án chưa xong thủ tục pháp lý, thậm chí tự phân lô bán nền để bán, hoặc là thu gom đất nông nghiệp để mua bán sang tay sẽ không còn cửa tung hoành.

"Và điều hiển nhiên là giá đất sẽ phải về theo đúng quy luật của thị trường. Tuy nhiên, trong phân khúc về căn hộ cao cấp, chung cư cao cấp… có giấy tờ pháp lý rõ ràng sẽ lên ngôi. Và dấu hiệu này cho thấy loại hình này sẽ tăng khá cao, thậm chí khan hiếm vì cầu lớn hơn cung"  - ông Thuấn nói.