Sửa Luật đất đai: Bảng giá đất mới được đề xuất theo nguyên tắc nào?

Nhiều địa phương gặp khó trong xác định giá đất

Tại hội nghị lấy ý kiến góp ý đối với dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 vừa diễn ra, bà Nguyễn Thị Như Trang, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường Hải Phòng , phản ánh về khó khăn trong việc xác định giá đất theo Luật giá hiện hành. Phương pháp tính giá hiện tại mang tính cơ học, lấy trung bình giá đất hai năm trước để xây dựng bảng giá, dẫn đến không phản ánh đúng biến động thực tế.

Tại Hải Phòng, các khu vực mới được sáp nhập từ tỉnh Hải Dương có giá đất đã giảm mạnh do sự thay đổi hành chính và di chuyển trụ sở cơ quan Nhà nước. Việc áp dụng giá đất cũ làm căn cứ tính toán hiện nay không phù hợp, gây khó khăn cho người dân trong giao dịch đất đai.

Bà Trang đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với Bộ Tài chính và các đơn vị liên quan xây dựng phương án điều chỉnh phù hợp, bảo đảm tính thực tiễn và khả thi trong việc xác định giá đất cụ thể.

Tình trạng tương tự cũng xảy ra ở nhiều địa phương khác, khi giá đất có thể giảm sâu từ 40% đến hơn 50% so với trước đây, đặc biệt trong các khu vực bị ảnh hưởng bởi thay đổi hành chính hoặc quy hoạch.

Phó Chủ tịch UBND tỉnh Phú Thọ Phan Trọng Tấn - cũng cho biết, xây dựng bảng giá đất phục vụ tính tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính là vấn đề phức tạp, đòi hỏi sự đồng bộ cao. Phương pháp định giá đất hiện nay như so sánh, thặng dư, thu nhập và hệ số điều chỉnh đều có hạn chế nhất định.

Theo ông Tấn, nhiều địa phương chủ yếu dùng phương pháp thặng dư do tính ứng dụng thực tiễn cao dù có rủi ro. Nhà nước cần khẳng định quyền quyết định định giá đất, đồng thời ban hành hướng dẫn chi tiết cho các địa phương.

"Bảng giá đất là tổng hợp từ nhiều kết quả định giá cụ thể, nhưng với các tỉnh có địa hình phức tạp như Phú Thọ, việc xây dựng bảng giá đất đồng bộ và công bằng là vô cùng khó khăn. Ngay cả khi có bảng giá, việc áp dụng thực tế cũng gặp nhiều vướng mắc, vì thế cần có phương án dự phòng, tránh phụ thuộc vào một phương pháp duy nhất", ông Tấn nhấn mạnh.

Bảng giá đất mới được đề xuất theo nguyên tắc nào?

Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, Luật Đất đai 2024 đã có những điều chỉnh rõ ràng hơn về quyền lợi người dân khi bị thu hồi đất, đặc biệt trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nhằm đảm bảo công bằng và khả thi hơn trong thực tế.

Về việc xác định giá đất cụ thể, dù đã có quy trình thực hiện nhiều năm nhưng vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế như thiếu thông tin, phương pháp chưa đồng bộ, gây khó khăn cho cơ quan quản lý và doanh nghiệp. Do đó, quan điểm sửa đổi Luật lần này là Nhà nước – đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai – sẽ chủ động quyết định bảng giá đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan theo từng loại đất.

"Bảng giá đất được xây dựng trên nguyên tắc đa phương pháp định giá, nhằm tiếp cận sát với giá thị trường, đồng thời căn cứ vào điều kiện kinh tế - xã hội và yêu cầu quản lý nhà nước tại từng địa phương. Điều này cho phép linh hoạt điều chỉnh cho phù hợp với từng khu vực, tránh áp dụng cứng nhắc", Thứ trưởng Lê Minh Ngân nói.

Về hệ số điều chỉnh giá đất, lãnh đạo Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, theo Luật Đất đai 2024, đây là hệ số tăng hoặc giảm giá đất dựa trên biến động thị trường, nhưng cũng có thể áp dụng linh hoạt cho từng loại đất, dự án hay vị trí địa lý, miễn sao phù hợp với quản lý nhà nước tại địa phương. Thẩm quyền quyết định được giao cho cấp tỉnh nhằm đảm bảo tính sát thực tế.

Với các khu vực chưa có bảng giá đất nhưng cần đầu tư hạ tầng trước khi sử dụng, chi phí hạ tầng được xác định trực tiếp cho từng dự án hoặc tính theo chính sách đầu tư hạ tầng hiện hành.

Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy còn nhiều khó khăn. Ở một số địa phương lớn như Hà Nội, số lượng tổ chức đủ năng lực định giá đất rất hạn chế, gây ra tình trạng phụ thuộc vào một vài đơn vị tư vấn, làm giảm vai trò chủ động của Nhà nước trong việc định giá đất.

"Lần sửa đổi Luật Đất đai 2024 này hướng đến việc khôi phục vai trò quyết định của Nhà nước, kết hợp nguyên tắc thị trường với công tác quản lý, không để thị trường thứ cấp chi phối giá đất ở thị trường sơ cấp", Thứ trưởng Lê Minh Ngân nhấn mạnh.