"Xung đột giữa Luật Giá và Luật Đất đai và rủi ro cho người thực thi”

Ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) vừa có bài viết: “Thiếu định nghĩa “giá đất” trong Luật Giá dẫn đến xung đột giữa Luật Giá và Luật Đất đai, tạo “điểm mù” trong các văn bản quy phạm pháp luật và rủi ro cho người thực thi”.

Ban Biên tập Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường (Markettimes) trân trọng giới thiệu tới bạn đọc bài viết trên của ông Ngô Gia Cường.

Sự mơ hồ từ luật gốc: nguồn cơn của những "điểm mù" tiếp theo

Tại điểm a khoản 4 Điều 3 Luật Giá số 16/2023/QH15 ngày 19/6/2023 (sau đây viết tắt là Luật Giá) quy định “ Giá đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai;” ; Tuy nhiên “Giá đất …” quy định trong khoản này không được giải thích rõ ràng trường hợp, phạm vi áp dụng dẫn đến các văn bản hướng dẫn được hiểu sai bản chất của quy định, cụ thể:

Theo quy định tại điểm a, điểm d khoản 2 Điều 53. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá quy định: “a) Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật này”; “d) Bảo đảm chứng thư thẩm định giá phát hành tuân thủ các quy định của Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam” và Bộ Tài chính vẫn ban hành Thông tư số 42/2024/TT-BTC ngày 20/6/2024 về Chuẩn mực thẩm định giá bất động sản và yêu cầu thẩm định viên / doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện khi cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản là bất động sản là mâu thuẫn với điểm a khoản 4 Điều 3 Luật Giá.

Mâu thuẫn này xuất phát từ cụm từ “giá đất” không được giải thích rõ trong Luật Giá; Nếu hiểu “giá đất” được hiểu là toàn bộ các tài sản là giá trị quyền sử dụng đất, giá bất động sản, giá trị dự án có sử dụng đất thì văn bản chuyên môn về định giá đất / thẩm định giá đất phải thuộc trách nhiệm của Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành do thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (sau đây viết tắt là Luật Đất đai) và quy định cho cả định giá viên / tổ chức định giá đất và thẩm định viên về giá / doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện

Nhưng khi quy chiếu với các quy định tại khoản 1, Điều 159, khoản 1 Điều 160 của Luật Đất đai quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, bảng giá đất thì các trường hợp áp dụng phương pháp định giá đất chỉ áp dụng đối với giá trị đất làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với Nhà nước (tính thuế, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, bồi thường GPMB, xử phạt hành chính về đất đai...); Không bao gồm các trường hợp tài sản cần xác định giá trong các giao dịch dân sự, kinh tế, tố tụng tư pháp.

Khi áp dụng vào trường hợp cụ thể để thực hiện xác định giá trị tài sản là là đất phục vụ các mục đích giao dịch dân sự, kinh tế, tố tụng tư pháp (không liên quan đến các giá trị đất làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với Nhà nước) thẩm định viên về giá/doanh nghiệp thẩm định giá, các Hội đồng định giá tài sản không biết phải áp dụng hệ thống văn bản nào?.

Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)

Xung đột chuyên môn sẽ dẫn đến kết quả xác định giá trị đất khác nhau

Xung đột chuyên môn quy định về thẩm định giá bất động sản và định giá đất giữa Luật Giá và Luật đất đai 2024 dẫn đến khi áp dụng các hệ thống văn bản hướng dẫn khác nhau sẽ dẫn đến kết quả xác định giá trị đất khác nhau. Cụ thể:

Về văn bản hướng dẫn chuyên môn, hệ thống quy định về định giá đất theo Luật Đất đai được hướng dẫn bởi Nghị định 71/2024/NĐ-CP và sửa đổi bổ xung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP có quy định khá chi tiết, mặc dù đều sử dụng chung các tên gọi của các phương pháp (so sánh, thu nhập, thặng dư) nhưng về quy định nghiệp vụ định giá đất có sự khác biệt nhất định với các quy định của chuẩn mực thẩm định giá; Sự khách biệt cơ bản được phân tích như sau:

Chuẩn mực thẩm định giá: tại điểm a khoản 2 Điều 6 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường kèm theo Thông tư số 32/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định: Thông tin thu thập về các tài sản so sánh phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế và phải có sự xem xét, đánh giá để bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi đưa vào phân tích, tính toán; ưu tiên lựa chọn các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm thẩm định giá và địa điểm của tài sản thẩm định giá;

Trường hợp thu thập thông tin về các tài sản được chào bán hoặc chào mua, cần đánh giá, phân tích về diễn biến giá thị trường, nguồn thông tin thu thập và các thông tin về giá khác trên thị trường để có sự điều chỉnh, tìm ra mức giá phù hợp (nếu cần) trước khi sử dụng làm mức giá so sánh;

Và thông tin thị trường được thu thập từ nhiều nguồn theo điểm d, khoản 2 Điều 6 “Thông tin về tài sản so sánh được thu thập từ một hoặc nhiều nguồn thông tin sau: các hợp đồng; hóa đơn; chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường; các mức giá ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh; kết quả trúng đấu giá, đấu thầu theo quy định; phỏng vấn trực tiếp; điện thoại; email hoặc mạng internet; cơ sở dữ liệu về giá của các cơ quan nhà nước, các tổ chức, các doanh nghiệp và từ các nguồn khác theo quy định (nếu có).”

Theo đó Chuẩn mực thẩm định giá cho phép thẩm định viên được linh hoạt khi khảo sát, sử dụng nguồn thông tin, chủ động điều chỉnh, lựa chọn để tìm ra mức giá phù hợp, quy định này và đề cao nhận định, đánh giá chủ quan của thẩm định viên cả trước và trong khi thực hiện các kỹ thuật quy đồng (hồi quy) về tài sản cần thẩm định giá (bao gồm cả bất động sản)

Theo quy định tại điểm b, khoản 3 Điều 158 của Luật Đất đai quy định thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất quy định giá đất chuyển nhượng trên thị trường sử dụng làm tài sản so sánh tại điểm c khoản 2 Điều này: “Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;”

Phương pháp định giá đất: Nghị định 71/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định) 226/2025/NĐ-CP) quy định về định giá đất quy định: “ Thông tin tại điểm a khoản này được lấy từ các nguồn: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng đăng ký đất đai; cơ quan thuế; đơn vị, tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát.”

Theo điểm b, khoản 2 Điều 158 quy định về Căn cứ định giá đất quy định “Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;”

Như vậy, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn quy định về định giá đất yêu cầu định giá viên sử dụng nguồn thông tin phải ưu tiên các nguồn thông tin chính thống và giá đất sử dụng trước khi điều chỉnh kết quả định giá là giá đất ghi trong hợp đồng, không được điều chỉnh kể cả người thu thập thông tin biết chắc rằng giá đất chuyển nhượng ghi trong hợp đồng không phải là giá chuyển nhượng thực tế.

Mặc dù Luật Đất đai quy định nguyên tắc định giá đất phải căn cứ theo nguyên tắc thị trường tương tự như trong thẩm định giá; Tuy nhiên các quy định chuyên ngành định giá đất có thiên hướng hạn chế quyền chủ động, linh hoạt và nhận định chủ quan của tổ chức định giá đất / Định giá viên trong việc quy định nguồn thu thập thông tin và xử lý thông tin thu thập được.

Hệ quả của Luật Giá quy định không điều chỉnh “giá đất” của dẫn đến hàng loạt các quy định về phân công, phân nhiệm tiếp theo không phù hợp với đặc điểm chuyên môn của các cơ quan quản lý Nhà nước, các Hội đồng thẩm định giá Nhà nước hay căn cứ pháp lý không rõ ràng của thẩm định viên, định giá viên khi thực hiện cung cấp dịch vụ trong từng trường hợp cụ thể.

Cần phân biệt rõ Hội đồng thẩm định giá Nhà nước và Hội đồng định giá

Trong các quy định về định giá và thẩm định giá được định nghĩa tại khoản 11, khoản 16 Điều 4 Luật Giá như sau:

11. Định giá là quá trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thực hiện xác định giá của hàng hóa, dịch vụ.

16. Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Tại Điều 59 Luật Giá 2023 quy định về Hoạt động thẩm định giá của Nhà nước:

“ 1. Thẩm định giá của Nhà nước được lựa chọn thực hiện trong trường hợp pháp luật có liên quan quy định về việc sử dụng phương thức này là một trong các cơ sở để cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xem xét quyết định, phê duyệt giá khi bán, thanh lý, cho thuê, liên doanh, liên kết, chuyển giao tài sản công hoặc mua, đi thuê hàng hóa, dịch vụ, tài sản có sử dụng vốn nhà nước.

2. Cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt giá theo quy định tại khoản 1 Điều này khi lựa chọn phương thức thẩm định giá của Nhà nước có trách nhiệm thành lập hội đồng thẩm định giá để thực hiện thẩm định giá của Nhà nước.

3. Hoạt động thẩm định giá của Nhà nước không áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá.”

Căn cứ vào quy định tại khoản 2 của Luật Giá thì thành viên Hội đồng thẩm định giá Nhà nước Hội đồng thẩm định giá phải có ít nhất 50% thành viên có ít nhất một trong các chứng nhận hoặc được đào tạo chuyên môn về thẩm định giá; Trong khi theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 250/2025/NĐ-CP quy định về Hội đồng định giá tài sản cấp xã chỉ yêu cầu chủ tịch, phó chủ tịch Hội đồng là lãnh đạo cấp xã thành viên tham gia là đại diện các cơ quan, tổ chức chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã và các thành viên khác do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thể mời chuyên gia có kinh nghiệm liên quan đến tài sản cần định giá tham gia là thành viên Hội đồng. Chuyên gia tham gia Hội đồng định giá tài sản là người có tối thiểu 5 năm kinh nghiệm làm việc trong các lĩnh vực liên quan đến tài sản cần định giá.

Tóm lại, hiện nay không có quy định chung để phân biệt rõ ràng Hội đồng thẩm định giá và Hội đồng định giá; Trong từng trường hợp cụ thể, xét về quy định chuyên môn của “Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự” không biết lúc nào thuộc phạm vi điều chỉnh theo quy định Luật Giá và khi nào thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai.

Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)

Bất cập vai trò của cơ quan chủ trì định giá đất trong vụ án hình sự

Bất cập vai trò của cơ quan chủ trì định giá đất trong Nghị định 250/2025/NĐ-CP ngày 22/9/2025 của Chính phủ quy định chi tiết việc thành lập và hoạt động của Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự. Cụ thể:

Căn cứ pháp lý áp dụng định giá tài sản là đất, tài sản gắn liền với đất

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Nghị định 250/2025/NĐ-CP: " Riêng trường hợp trong số các tài sản cần định giá có tài sản là đất, quyền sử dụng đất thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương báo cáo thành lập Hội đồng định giá tài sản (không phân biệt quyền sở hữu tài sản)" .

Theo quy định này, kể từ khi Nghị định 250/2025/NĐ-CP có hiệu lực, đối với các vụ án hình sự mà tài sản cần định giá là đất hoặc bao gồm đất và tài sản gắn liền với đất, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai (Sở Nông nghiệp và Môi trường ) sẽ thay thế cơ quan tài chính để đóng vai trò là đơn vị báo cáo, tham mưu thành lập Hội đồng định giá tài sản cấp tỉnh. Cơ quan tài chính lúc này có thể đóng vai trò là một thành viên trong Hội đồng nhưng không còn là đơn vị chủ trì báo cáo thành lập đối với loại tài sản này

Theo quy định tại khoản 1 Điều 159 và khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 chỉ quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, bảng giá đất hoạt động định giá đất trong đó Nhà nước với vai trò có quyền quyết định giá đất là căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai khi giao đất hoặc cho thuê đất cho các nhà đầu tư dự án (giá đất sơ cấp) theo quy định của Luật Đất đai; Nhưng các tài sản cần định giá là nhà đất trong các vụ án tranh chấp dân sự, kinh tế, tố tụng tư pháp không liên quan đến trường hợp áp dụng giá đất cụ thể theo Luật Đất đai cũng sẽ phải chuyển cơ quan chủ trì từ cơ quan tài chính sang cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.

Theo điểm c khoản 2 Điều 20 Nghị định 250/2025/NĐ-CP quy định: “Báo cáo thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá; báo cáo tư vấn giá của các đơn vị tư vấn giá theo quy định của pháp luật;” trong khi tại điểm a, khoản 1 Điều 23. Nghị định 250/2025/NĐ-CP quy định Phương pháp định giá tài sản quy định: “Phương pháp định giá quy định tại pháp luật chuyên ngành liên quan đến tài sản cần định giá;”. Quy định này đồng nghĩa với việc không chỉ định áp dụng hệ thống văn bản hướng dẫn chuyên ngành cụ thể, phù hợp với trường hợp áp dụng, Người thực hiện thẩm định giá / định giá đất nếu chọn pháp luật theo Chuẩn mực thẩm định giá thì không đúng do đã bị loại trừ phạm vi điều chỉnh của Luật Giá; Nhưng nếu thực hiện theo giá đất cụ thể lại không đúng trường hợp áp dụng của các phương pháp định giá đất quy định trong Luật Đất đai.

Hơn nữa, với một tài sản là đất/dự án có sử dụng đất / bất động sản, Hội đồng tố tụng hình sự phải xác định đối tượng áp dụng Luật để lựa chọn tổ chức thẩm định giá độc lập đủ điều kiện hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản theo Luật Giá khác với lựa chọn tổ chức thẩm định giá độc lập hoặc đơn vị tư vấn giá đất đủ điều kiện hoạt động và áp dụng phương pháp, nguyên tắc định giá theo theo Luật Đất đai.

Như vậy, Hội đồng định giá do cơ quan quản lý đất đai sẽ cùng phải chủ trì, chịu trách nhiệm lựa chọn áp dụng hoạt động định giá đất theo Luật Đất đai và các văn bản liên quan do Bộ Nông nghiệp và Tài nguyên môi trường chủ trì soạn thảo (Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Nghị định 226/2025/NĐ-CP) và Luật Giá và các văn bản liên quan do Bộ Tài chính ban hành bao gồm các văn bản quản lý hành nghề, nghiệp vụ chuyên môn về thẩm định giá (Nghị định số 78/2024/NĐ-CP và các Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam)

Nếu theo sự phân định này, trong các trường hợp định giá không liên quan đến chuyên môn, trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định trong Luật Đất đai, cơ quan quản lý đất đai là chủ tịch Hội đồng có nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 15 Nghị định 250/2025/NĐ-CP quy định về nghĩa vụ của Chủ tịch Hội đồng định giá tài sản: “Chịu trách nhiệm trước cơ quan có thẩm quyền thành lập Hội đồng định giá tài sản về hoạt động của Hội đồng; chịu trách nhiệm trước pháp luật về các nội dung kết luận với vai trò là Chủ tịch Hội đồng tại các phiên họp của Hội đồng định giá;” là chưa phù hợp với ngành nghề đào tạo, công việc chuyên môn.

Nhận định: Để quy định được phù hợp với chuyên môn, trong các trường hợp định giá tài sản là đất trong các yêu cầu định giá thuộc các vụ án hình sự, kinh tế, dân sự không liên quan đến các nghĩa vụ tài chính về đất đai phải áp dụng quy định phương pháp thẩm định giá trong hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, cơ quan được giao chủ trì, Chủ tịch Hội đồng phải là cơ quan tài chính để dảm bảo về chuyên môn, điều kiện thành viên Hội đồng của Luật Giá.

Còn trường hợp tài sản cần xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước thuộc các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, bảng giá đất, bao gồm việc xác định giá trị trong các vụ án hình sự, sẽ do cơ quan tài nguyên môi trường chủ trì, làm Chủ tịch Hội đồng theo Luất Đất đai.

Áp dụng sai quy định trong thực tiễn

Do quy định chưa rõ ràng của Luật Giá và Luật Đất đai như vậy nên với cùng một bất động sản, Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự có thể lựa chọn tổ chức thẩm định giá độc lập đủ điều kiện hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản theo Luật Giá nhưng cũng có thể lựa chọn đơn vị tư vấn giá đất đủ điều kiện hoạt động và áp dụng phương pháp, nguyên tắc định giá theo theo Luật Đất đai.

Nghị định số 250/2025/NĐ-CP ngày 22/9/2025 Quy định chi tiết việc thành lập và hoạt động của Hội đồng định giá tài sản; trình tự, thủ tục định giá tài sản trong tố tụng hình sự không có quy định rõ ràng về chuyên môn dẫn đến áp dụng, vận dụng chính sách chuyên môn theo nhận định chủ quan của từng Hội đồng có thể dẫn đến việc thực hiện yêu cầu định giá không được thực hiện đúng chuyên môn, cụ thể:

Ví dụ 1: Trường hợp tài sản cần trưng cầu giám định của cơ quan cảnh sát điều tra là đất trong một vụ án hình sự có liên quan đến định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai có dấu hiệu thất thoát tài sản Nhà nước, Hội đồng định giá trong tố tụng hình sự có thể lựa chọn thuê doanh nghiệp đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá thẩm định giá tài sản theo Luật Giá hoặc Tổ chức định giá đất theo quy định của Luật Đất đai để thực hiện định giá đất và kết quả tư vấn là chứng thư định giá đất theo quy định của Luật Đất đai chứ không được ban hành chứng thư thẩm định giá theo Luật Giá.

Ví dụ 2: Trường hợp tài sản cần trưng cầu giám định của cơ quan cảnh sát điều tra là bất động sản trong vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản tài sản là bất động sản giữa 2 cá nhân; Nếu xét về chuyên môn, Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự có thể thuê doanh nghiệp đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá thẩm định giá tài sản theo Luật Giá để thẩm định giá tài sản theo Chuẩn mực thẩm định giá, kết quả tư vấn là Chứng thư thẩm định giá là phù hợp với chuyên môn trong thẩm định giá tài sản nhưng lại sai với Luật Giá vì đã quy định “giá đất” áp dụng theo Luật Đất đai

Tuy nhiên, nếu Hội đồng thuê tổ chức định giá đất để định giá tài sản yêu cầu giám định theo các phương pháp định giá đất cụ thể của Luật Đất đai, kết quả tư vấn là chứng thư định giá đất là không sai với quy định của Luật Giá nhưng lại không đúng trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất cụ thể theo quy định tại Điều 160 trong Luật Đất đai.

Theo hệ thống hướng dẫn chuyên môn của Luật Đất đai và Luật Giá sẽ cho kết quả chênh lệch khác nhau như đã phân tích ở trên dẫn đến trách nhiệm lựa chọn đúng đối tượng thực hiện tư vấn và trường hợp áp dụng ngay từ ban đầu của Hội đồng là rất quan trọng.

Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)

Nếu căn cứ vào phân tích tại phần khác biệt về hướng dẫn chuyên môn giữa Luật giá và Luật Đất đai nêu trên của bài viết này sẽ cho thấy kết quả định giá cuối cùng của Hội đồng thẩm định giá tài sản trong Tố tụng hình sự sẽ rất khác biệt phụ thuộc vào quyết định lựa chọn tổ chức cung cấp dịch vụ tương ứng với áp dụng hệ thống văn bản quy định chuyên ngành khác nhau trong khi không có lựa chọn nào là hoàn toàn đúng.

Những bất cập trong định giá và thẩm định giá tài sản theo bộ luật Tố tụng dân sự

Theo quy định về định giá trong tố tụng dân sự được quy định chi tiết tại khoản 2 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định: “Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản.”

Theo đó, Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng dân sự do Tòa án thành lập khi các bên đương sự không thỏa thuận được giá tài sản; Hiện không có Nghị định hướng dẫn về hoạt động của Hội đồng định giá trong tố tụng dân sự, nếu theo “ quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản” đồng nghĩa với việc các hoạt động định giá trong tố tụng dân sự, thi hành án dân sự vẫn do cơ quan tài chính đồng cấp chủ trì thực hiện theo quy định của Luật Giá và các Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Do quy định có vùng giao thoa không xác định theo điểm a khoản 4 Điều 3 Luật Giá về “Giá đất” và Luật Đất đai chỉ quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể và giá đất trong Bảng giá đất dẫn đến “điểm mù” trong nhận định trường hợp, đối tượng áp dụng; Hiện nay, khi áp dụng việc định giá / thẩm định giá trong tố tụng dân sự đang được hiểu khác nhau, tùy thuộc vào người chủ trì. Hội đồng định giá tài sản sẽ thực hiện định giá theo một trong các cách được cho là phổ biến như sau:

Xem xét chứng cứ hoặc kết quả thẩm định giá (chứng thư thẩm định giá) do một trong các bên đương sự cung cấp hoặc do thẩm phán lựa chọn (nếu có) nhưng các bên đương sự không thống nhất được giá trị tài sản trong kết quả tư vấn. Theo quy định tại Điều 104 của Bộ luật Tố tụng dân sự , việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản chỉ định rõ áp dụng pháp luật về thẩm định giá tài sản, tức là phải thực hiện theo các Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, nên tổ chức cung cấp dịch vụ đương nhiên phải đủ điều kiện hành nghề cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản theo quy định của Luật Giá.

Trường hợp không có chứng cứ hoặc chứng thư thẩm định giá, việc định giá của Hội đồng định giá thường được thực hiện ngay tại cuộc họp theo hướng xin ý kiến của đại diện chính quyền địa phương về giá thị trường của tài sản mà không thực hiện nghiệp vụ chuyên môn về định giá / thẩm định giá.

Trường hợp thông tin của đại diện chính quyền địa phương không đủ tin cậy để thuyết phục được các thành viên Hội đồng đồng thuận thì sẽ quyết định giá đất theo giá đất trong Bảng giá đất với lý do Luật Đất đai quy định giá đất trong bảng giá đất đảm bảo nguyên tắc thị trường mặc dù đa phần giá đất trong bảng giá đất chỉ đạt 70% giá trị thị trường nhưng kết quả này có căn cứ vận dụng

Nếu Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng dân sự yêu cầu áp dụng giá đất trong Bảng giá đất để là không đúng trường hợp áp dụng theo quy định của Luật Đất đai, hoặc việc định giá tại chỗ theo phương pháp giá đất cụ thể của Hội đồng nhưng chỉ dựa theo ý kiến đơn phương của địa diện chính quyền địa phương (hiện chưa có quy định cụ thể quy trình định giá trong tố tụng dân sự) là không đảm bảo mức độ tin cậy của quả định giá do Hội đồng quyết định.

Trong trường hợp thẩm phán hoặc Hội đồng định giá sử dụng kết quả tư vấn độc lập nhưng không có căn cứ vững chắc để lựa chọn tổ chức thẩm định giá có đủ điều kiện hành nghề theo quy định của Luật Giá hay tổ chức định giá đất hoạt động theo Luật Đất đai và không có căn cứ yêu cầu thực hiện xác định giá trị quyền sử dụng đất theo quy định theo giá trị thị trường theo quy định của luật Giá do quy định tại điểm a khoản 4 Điều 3 Luật Giá, nên không thể giải đáp thắc mắc của đương sự khi phải có khiếu nại về nội dung này, rất dễ dẫn đến vô hiệu kết quả tư vấn.

Tuy nhiên, đến giai đoạn thi hành án, các nghị định Nghị định 62/2015/NĐ-CP; Nghị định 33/2020/NĐ-CP chỉ hướng dẫn việc thẩm định giá tài sản thi hành án làm căn cứ xác định giá khởi điểm bán đấu giá (trong trường hợp các bên đương sự không thỏa thuận được giá tài sản thi hành án) dẫn đến việc xác định giá trị của cùng một bất động sản có thể thiếu đồng bộ do không được xác định bằng cùng một phương pháp, hệ thống văn bản và có giá trị chênh lệch rất lớn không phải do yếu tố thị trường tại thời điểm thẩm định giá / định giá.

Cần có quy định hướng dẫn chi tiết , định nghĩa rõ “giá đất”

Cần có quy định hướng dẫn chi tiết, giải thích, định nghĩa của “giá đất” quy định tại điểm a khoản 4 Điều 3 Luật Giá để thẩm định viên, các tổ chức thẩm định giá có căn cứ lựa chọn hệ thống văn bản chuyên ngành theo quy trình của hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam hoặc quy định về xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai hoặc xác định rõ trường hợp các tổ chức tư vấn xác định giá đất được cung cấp dịch vụ định giá đất trong từng trường hợp cụ thể.

Theo đó, cần có văn bản liên ngành quy định rõ:

Luật Đất đai và các quy định hướng dẫn điều chỉnh giá đất cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo đúng trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, bảng giá đất, giải quyết các quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất (thu tiền sử dụng đất, bồi thường, tính thuế đất), tố tụng tư pháp yêu cầu định giá lại trong các vụ án có liên quan đến xác định giá đất theo quy định của Luật Đất đai;

Luật Giá và các chuẩn mực thẩm định giá để định giá bất động sản (bao gồm quyền sử dụng đất) phục vụ, giải quyết nhu cầu khác của xã hội trong các quan hệ dân sự, kinh tế mà Nhà nước không phải là một bên chủ thể có quyền lợi trực tiếp liên quan đến ngân sách từ việc thu tiền đất, cụ thể là việc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) trong các giao dịch dân sự, kinh tế, hành chính và tố tụng tư pháp (không bao gồm các vụ án liên quan đến các trường hợp định giá đất quy định trong Luật Đất đai).

Các quy định về giao trách nhiệm chủ trì, chủ tịch Hội đồng thẩm định giá Nhà nước phù hợp với chức năng chuyên môn về quản lý Nhà nước; Các thẩm phán, Hội đồng định giá, Hội đồng thẩm định giá có căn cứ yêu cầu các tổ chức tư vấn thực hiện cung cấp theo hệ thống văn bản quy định rõ ràng.