Tại sao thuế suất với hoạt động cho thuê nhà cao hơn các loại hình kinh doanh dịch vụ khác?

Theo phản ánh của một số cơ quan báo chí, ngưỡng chịu thuế cho thuê nhà hiện nay đã không còn phù hợp với tình hình thực tiễn. Bởi hoạt động cho thuê nhà của cá nhân hiện nay phải đóng mức thuế suất 10%, cao hơn so với nhiều loại hình kinh doanh dịch vụ khác (chỉ dao động từ 4,5% đến 7%). Nếu so sánh với việc gửi tiền tiết kiệm ngân hàng không phải chịu thuế thì việc cá nhân bỏ nhiều tỷ để đầu tư bất động sản cho thuê phải chịu thuế 10% mà không được trừ bất kỳ khoản chi phí nào là không hợp lý.

Mặt khác, ngưỡng trên 100 triệu đồng/năm (8,3 triệu đồng/tháng) đã thuộc diện nộp thuế cũng không còn phù hợp với thực tiễn. Đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM. Nếu áp dụng mức này thì hầu hết các chủ căn hộ đều phải đóng thuế.

Lý giải về ngưỡng và thuế suất với hoạt động cho thuê nhà, bà Tạ Thị Phương Lan, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ, vừa và hộ kinh doanh, cá nhân (Tổng cục Thuế) cho biết, theo quy định tại Biểu thuế ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính thì hoạt động cho thuê tài sản không kèm theo dịch vụ lưu trú chịu thuế 10% (GTGT 5%, TNCN 5%). Song, nhưng dịch vụ sau sẽ không tính vào hoạt động cho thuê tài sản: 

- Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai; 

- Cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và các phương tiện giải trí. 

- Cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú như cho thuê căn hộ hằng tháng hoặc hằng năm được phân loại trong ngành bất động sản theo quy định của pháp luật về hệ thống ngành kinh tế của Việt Nam.

Như vậy, dù thuế suất đối với hoạt động cho thuê bất động sản ở mức cao hơn so với các loại hình kinh doanh dịch vụ khác, nhưng đã loại trừ các hoạt động mang tính lưu trú, các hoạt động cho thuê đối với những đối tượng yếu thế trong xã hội như sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự. 

Những trường hợp cho thuê bất động sản thuộc diện chịu thuế 10% đều được xác định là những trường hợp kinh doanh bất động sản (theo Luật Kinh doanh bất động sản). 

Việc kinh doanh bất động sản theo hình thức cho thuê trong thời gian vừa qua,  dù không bằng lãi tiết kiệm khi để tiền ngân hàng, khách hàng thuê không ổn định nhưng vẫn thu hút nhiều cá nhân có tiền nhàn rỗi hoặc tiền vay (nhưng khả năng trả nợ tiền vay tốt) đầu tư vào lĩnh vực này vì cái được lớn nhất là có được tài sản để dành - sở hữu lâu dài và tài sản đó có thể đem lại dòng tiền ổn định theo năm tháng, không bị mất giá, thậm chí là tài sản tích luỹ.

Bà Lan cũng cho rằng, việc tính toán các khoản chi phí cho hoạt động cho thuê bất động sản (gồm tiền mua bất động sản, chi phí lãi vay...) là không phù hợp vì phải tính đến các yếu tố sở hữu bất động sản lâu dài, bất động sản có thể tăng giá trong tương lai.

Đối với hoạt động cho thuê thông thường, chỉ có thể tính đến các chi phí mang tính phát sinh thường xuyên trong thời gian cho thuê hoặc để phục vụ cho mục đích cho thuê như bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa, lắp đặt thiết bị nội thất.... Để xử lý vấn đề không được trừ chi phí hợp lý như nêu trên của cá nhân cho thuê bất động sản, chính sách thuế đã xây dựng mức thuế của cá nhân thấp hơn so với doanh nghiệp.

Cụ thể, thuế GTGT của cá nhân là 5% trong khi của doanh nghiệp là 10%; thuế TNCN là 5% trong khi thuế thu nhập doanh nghiệp là 20% trên chênh lệch (doanh thu trừ chi phí).

Tuy nhiên, Phó Vụ trưởng Tạ Thị Phương Lan khẳng định: Tổng cục Thuế cũng thường xuyên lắng nghe, ghi nhận ý kiến của các chuyên gia và đang nghiên cứu để đề xuất với Bộ Tài chính xem xét báo cáo Chính phủ trình Quốc hội nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế trong chương trình sửa Luật Thuế GTGT trong thời gian tới để phù hợp với tình hình thực tế.