Thị trường bất động sản Đà Nẵng đang ở ngưỡng cửa của chu kỳ phát triển mới

Từ chu kỳ "nóng-lạnh" đến quỹ đạo bình ổn

Chia sẻ tại Diễn đàn “Bất động sản bước vào giai đoạn mới” tổ chức ngày 30/1, ông Nguyễn Tiến Quang, Giám đốc Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) chi nhánh Miền Trung – Tây Nguyên khẳng định: bất động sản không chỉ là lĩnh vực kinh tế quan trọng mà còn là trụ cột gắn chặt với phát triển đô thị, hạ tầng, dịch vụ và chất lượng sống của người dân. Với Đà Nẵng – thành phố định vị mình là “đáng đến và đáng sống”, bất động sản chính là một trong những nền móng tạo lập giá trị đô thị bền vững.

Nhìn lại chặng đường đã qua, thị trường bất động sản Đà Nẵng từng trải qua những giai đoạn tăng trưởng nóng, sau đó là điều chỉnh mạnh, đặc biệt trong giai đoạn 2022–2023 khi lãi suất tăng cao, tín dụng bị siết chặt và nhiều dự án vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Tiến Quang, quá trình “sàng lọc” này là cần thiết để loại bỏ những yếu tố đầu cơ, thiếu bền vững, qua đó tạo tiền đề cho một chu kỳ phát triển lành mạnh hơn.

Quy luật vận hành của thị trường đang dần thay đổi: từ trạng thái tăng – giảm thất thường sang quỹ đạo ổn định, gắn với nhu cầu thực, chất lượng đô thị và giá trị sử dụng lâu dài. Đây cũng là xu hướng chung của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh Chính phủ ưu tiên kiểm soát rủi ro, minh bạch hóa và phát triển bền vững.Theo phân tích của ông Quang, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang hội tụ bốn động lực cốt lõi.

Thứ nhất là định hướng quy hoạch bước sang giai đoạn mới với tầm nhìn dài hạn. Sau hợp nhất đơn vị hành chính, không gian phát triển của Đà Nẵng được mở rộng đáng kể, tạo dư địa lớn cho quy hoạch đô thị, công nghiệp, dịch vụ và logistics. Hạ tầng giao thông, đô thị, công nghệ được đầu tư đồng bộ đóng vai trò “đòn bẩy” thúc đẩy cả nền kinh tế và thị trường bất động sản .

Thứ hai là môi trường đầu tư – kinh doanh ngày càng minh bạch, ổn định. Cải cách thủ tục hành chính, tháo gỡ pháp lý dự án và cam kết đồng hành cùng doanh nghiệp đang giúp Đà Nẵng duy trì vị thế là điểm đến hấp dẫn của nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Thứ ba là các cơ chế, chính sách đặc thù mang tính chiến lược, trong đó nổi bật là Trung tâm Thương mại Tự do và Trung tâm Tài chính Quốc tế. Những thiết chế này được kỳ vọng tạo cú hích thu hút dòng vốn lớn, thúc đẩy nhu cầu bất động sản thương mại, dịch vụ, nhà ở chất lượng cao trong trung và dài hạn.

Thứ tư là sự tái cấu trúc nền kinh tế đô thị sau hợp nhất, với cơ cấu hợp lý hơn, giảm phụ thuộc vào một vài ngành, qua đó tạo nền tảng ổn định cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Từ góc độ quản lý nhà nước, ông Lê Văn Tuấn – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng – cho biết năm 2025 là cột mốc đặc biệt khi thành phố mở rộng không gian phát triển và đồng loạt triển khai nhiều dự án động lực. Số lượng giao dịch bất động sản đạt hơn 20.000 căn, tăng khoảng 30% so với năm 2024, cho thấy nguồn cung và cầu đều cải thiện rõ rệt.

Cùng với đó, tổng giá trị các dự án được tháo gỡ pháp lý và chuẩn bị triển khai đạt hơn 93.000 tỷ đồng. Riêng lĩnh vực nhà ở xã hội, Đà Nẵng đã hoàn thành vượt chỉ tiêu năm 2025 và đang triển khai hàng chục dự án mới, góp phần cân bằng cung cầu và bảo đảm an sinh xã hội.

Đáng chú ý, tăng trưởng GRDP năm 2025 đạt 9,18%, mức cao nhất giai đoạn 2021–2025, trong đó hoạt động kinh doanh bất động sản tăng hơn 21%, dẫn đầu nhóm ngành dịch vụ. Đây là chỉ dấu cho thấy bất động sản đang trở lại vai trò động lực tăng trưởng, nhưng với cấu trúc lành mạnh hơn.

Thị trường nghiêng về nhu cầu thực

Phân tích từ Batdongsan.com.vn cho thấy mối tương quan rõ rệt giữa lãi suất và thị trường bất động sản . Nếu như giai đoạn 2022 chứng kiến tăng trưởng nóng nhờ đòn bẩy tài chính cao, thì giai đoạn 2025–2026 thị trường đang chuyển mạnh sang nhu cầu ở thực, khai thác lâu dài.

Theo ông Hà Nghiệm – Giám đốc Batdongsan.com.vn chi nhánh Đà Nẵng và Miền Trung, các phân khúc nổi bật hiện nay gồm chung cư, đất nền và nhà thấp tầng tại các khu vực Hải Châu, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn và Hòa Vang. Dòng tiền chủ yếu đến từ người dân địa phương, tiếp đến là nhà đầu tư Hà Nội và TP.HCM, phản ánh tâm lý thận trọng nhưng bền vững hơn.

Sau sáp nhập, quỹ đất rộng từ Quảng Nam (cũ) kết hợp với hạ tầng hiện đại của Đà Nẵng đang mở ra không gian phát triển mới cho công nghiệp, logistics, du lịch và đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, thách thức về pháp lý, quản lý hành chính và sự chênh lệch hạ tầng giữa các khu vực vẫn cần thời gian để giải quyết đồng bộ.

Tại diễn đàn, các chuyên gia đều thống nhất rằng, thành công của chu kỳ phát triển mới không chỉ đo bằng số lượng dự án hay dòng vốn, mà quan trọng hơn là chất lượng tăng trưởng, giá trị gia tăng cho đô thị và đời sống người dân. Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền, doanh nghiệp và nhà đầu tư, cùng với việc hạn chế đầu cơ, nâng cao năng lực quản trị và minh bạch hóa thông tin thị trường.

Với những nền tảng đang hình thành, bất động sản Đà Nẵng được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn phát triển mới, chậm hơn nhưng chắc hơn, hướng tới một đô thị hiện đại, đáng sống và bền vững trong dài hạn. Đây không chỉ là cơ hội cho thị trường, mà còn là phép thử cho tầm nhìn và bản lĩnh quản trị của thành phố trong giai đoạn tới.