Thị trường căn hộ tại Hà Nội vẫn đầy đủ các lý do để lạc quan

Trong Q1/2020, năm dự án mới và giai đoạn tiếp của sáu dự án hiện tại đã cung cấp khoảng 4.800 căn, giảm 64% theo quý và giảm 50% theo năm. Nguồn cung mới ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng năm năm qua bởi các chủ đầu tư thay đổi kế hoạch nhanh chóng ứng phó với đại dịch. Nguồn cung sơ cấp giảm 17% theo quý và giảm 19% theo năm, xuống 27.900 căn. 

Hạng B duy trì nguồn cung lớn nhất với 73% thị phần. Số lượng giao dịch đạt khoảng 4.900, giảm 53% theo quý và 50% theo năm. Tình hình hoạt động theo quý kém do chịu ảnh hưởng của nghỉ lễ trong đầu Q1 và sau đó là việc thực hiện giãn cách xã hội. Người mua trong nước tránh các sự kiện bán hàng đông đúc, trong khi lệnh cấm du lịch đã hạn chế khách mua nước ngoài. 

Tỷ lệ hấp thụ trong quý là 18%, giảm 14 điểm % theo quý và giảm 11 điểm % theo năm. Các biện pháp tăng cường của chính phủ kể từ ngày 1/4 đã buộc các chủ đầu tư phải tạm dừng công trình xây dựng và đóng cửa các văn phòng bán hàng.

Hạng B có tỷ lệ hấp thụ thấp nhất, giảm 16 điểm % theo quý và giảm 14 điểm % theo năm, xuống mức 17% cùng với lượng giao dịch giảm 57% theo quý và giảm 51% theo năm. Thị phần lượng giao dịch hạng B giảm về 70% so với mức 75% trong Q4/2019. Với nguồn cung dồi dào, các chủ đầu tư phải đối mặt với cạnh tranh khốc liệt để duy trì kết quả kinh doanh. Giá sơ cấp giảm 2% theo quý nhưng tăng 5% theo năm. Hạng C đạt tỷ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 20% được thúc đẩy bởi nguồn cầu đối với sản phẩm bình dân ngày càng tăng.

Tình hình hoạt động của thị trường căn hộ tại Hà Nội trong quý I/2020.

Giá sơ cấp ổn định theo quý và tăng 10% theo năm lên mức 1.460 USD/m2 . Trừ khi dịch bệnh tiếp tục trong nửa cuối năm 2020, Savills nhận định sẽ không có sự điều chỉnh mạnh giá sơ cấp do tác động bởi dịch. Trong vòng năm năm qua, giá chào bán trung bình sơ cấp đã tăng đều 5% mỗi năm. Hạng A tăng trưởng cao nhất ở mức 10% theo năm do nguồn cung mới có tiêu chuẩn ngày càng cao. Quận Cầu Giấy ghi nhận giá sơ cấp tăng 15%/năm do giá bán thấp hơn khu vực trung tâm và điều kiện y tế và giáo dục tốt.

Các nhân tố thúc đẩy nguồn cầu dài hạn. Tính tới 2019, dân số Hà Nội đạt 8,1 triệu người với tốc độ tăng trưởng ổn định 2,2%/năm trong 10 năm qua. Với khoảng 120.000 trẻ sơ sinh ra đời và 80.000 đến 100.000 người nhập cư mỗi năm, dân số Hà Nội tăng nhanh hơn tỷ lệ cả nước 1,1%. Tỷ lệ dân số thành thị tăng 8 điểm % so với năm 2009 chiếm 49% tổng dân số. Kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 cho thấy Hà Nội có khoảng 2,2 triệu hộ gia đình. 

Bên cạnh đó, quy mô hộ gia đình trung bình đang có xu hướng giảm và hiện ở mức 3,5 người/hộ. Tỷ lệ người dân sống tại chung cư cao nhất cả nước, ở mức 12,9%, với 2,8% có dự định mua nhà hoặc căn hộ mới. Diện tích nhà ở bình quân đầu người là 26,1 m2 /người vào năm 2019, tăng từ 23,6 m2 /người năm 2014. Người mua nước ngoài ngày càng quan tâm đến các dự án cao cấp được thể hiện thông qua việc hạn mức 30% cho người nước ngoài nhanh chóng được bán hết. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục đối với các dự án chất lượng tại vị trí tốt được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Công nghệ đang phát triển mạnh trên thị trường BĐS. Vingroup ra mắt sàn giao dịch bất động sản trực tuyến và Sunshine giới thiệu ứng dụng Sunshine App. Các bước tiến công nghệ được hỗ trợ bởi việc 66% dân số Việt Nam là người dùng internet với thời gian sử dụng trung bình mỗi ngày là 6 tiếng 42 phút. Khoảng 148% sử dụng điện thoại di động và 45% trong số đó kết nối 3G & 4G. Tuy nhiên, công nghệ sẽ không thay thế hoàn toàn vai trò của tương tác trực tiếp trong việc tạo dựng niềm tin của người mua nhà.

Về triển vọng, Savills cho rằng tác động kinh tế ngắn hạn của Covid-19 sẽ rất nghiêm trọng. Trong năm 2020, khoảng 39.600 căn hộ từ 28 dự án hiện tại và tương lai sẽ gia nhập thị trường và hạng B sẽ tiếp tục dẫn đầu nguồn cung. Trong số 28 dự án trên, 43% đang được xây dựng và 36% đang làm móng. Các quận/huyện dẫn đầu nguồn cung bao gồm: Từ Liêm với 37% nguồn cung, Gia Lâm với 24% và Hoàng Mai với 23% thị phần. Khi các hạn chế được gỡ bỏ, các chủ đầu tư sẽ chịu áp lực phải tăng doanh số bán hàng, dẫn tới sự gia tăng các ưu đãi cho người mua. Ưu đãi có thể bao gồm các chính sách thanh toán linh hoạt hơn, khoản đặt cọc nhỏ hơn và nới lỏng lịch thanh toán.

Theo Savills vẫn có đầy đủ các lý do để lạc quan về thị trường căn hộ. Bán hàng trực tuyến sẽ gia tăng trong năm 2020. Công tác quản lý tòa nhà sẽ được ứng dụng công nghệ 4.0 để kết nối với cư dân từ xa. Nghị định 41/2020/NĐ-CP gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất giúp hỗ trợ giảm nhẹ tác động của đại dịch. 

Bên cạnh đó, quy định mới sẽ định hình lại nguồn cung. Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư đã quy định các căn hộ phải có diện tích sử dụng tối thiểu 25 m2 và tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án. Nguồn vốn đa dạng: kiều hối năm 2019 đạt kỷ lục mới với 16,7 tỷ USD, 20% số đó được đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Các công ty bất động sản trong năm 2019 đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng trị giá 4,6 tỷ USD chiếm 38% và chỉ đứng sau các ngân hàng thương mại.