Thời vận của bất động sản công nghiệp

Đang đứng trước cơ hội lớn

Việt Nam được các chuyên gia kinh tế trong và ngoài nước đánh giá là quốc gia có nền kinh tế ổn định và tăng trưởng nhanh trong khu vực và trên thế giới. Theo đó việc thu hút đầu tư và phát triển các KCN tại Việt Nam tiếp tục đạt được những kết quả tích cực. Việt Nam đã và đang trở thành điểm đến lý tưởng của các nhà đầu tư ở trong và ngoài nước, đặc biệt dòng vốn FDI dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc sang Việt Nam đã và đang ngày một rõ nét hơn.

BĐS công nghiệp Việt Nam vì vậy đang đứng trước cơ hội lớn và tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế.

Theo báo cáo của Vụ Quản lý các Khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tổng số KCN được thành lập trên cả nước đến thời điểm tháng 11/2019 là 335 KCN với tổng diện tích khoảng 96,5 nghìn ha, trong đó 256 KCN đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy đạt gần 75%. Lũy kế đến hết tháng 11/2019, các KCN, KKT cả nước thu hút được 9.381 dự án FDI với tổng số vốn đầu tư đạt 191,6 tỷ USD; vốn đầu tư thực hiện đạt khoảng 60%, tạo việc làm cho gần 3,85 triệu lao động trực tiếp. Tổng doanh thu đạt khoảng 235 tỷ USD, kim ngạch xuất khẩu đạt khoảng 142 tỷ USD, đóng góp gần 59% tổng kim ngạch xuất khẩu của cả nước. Đây chính là lực kéo quan trọng và là hạt nhân thúc đẩy nền kinh tế phát triển.

Theo bà Hương, BĐS Công nghiệp và BĐS nhà ở luôn song hành cùng nhau. Cơ hội cho BĐS công nghiệp tăng tốc cũng chính là cơ hội cho BĐS nhà ở phát triển mạnh

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land đã có góc nhìn xung quanh câu chuyện về BĐS công nghiệp. Theo bà Hương, BĐS Công nghiệp và BĐS nhà ở luôn song hành cùng nhau. Cơ hội cho BĐS công nghiệp tăng tốc cũng chính là cơ hội cho BĐS nhà ở phát triển mạnh. Tại các địa phương tập trung các KCN có quy mô lớn như Đồng Nai, Bình Dương, Long An...đều hình thành các khu dân cư, khu đô thị mới trong bán kính gần 5-10km tạo nên một hê sinh thái đầy đủ phục vụ cho nhu cầu ăn ở, sinh hoạt, giải trí của đông đảo lao động làm việc tại các KCN trong đó có cả đội ngũ chuyên gia và các thành phần lao động.

Các chuyên gia cũng dự báo từ năm 2020 trở đi sẽ là thời điểm của khu công nghiệp đầu tư xây dựng nhà xưởng cao tầng, nhà xưởng xây sẵn tích hợp các dịch vụ và công nghệ mới. Bên cạnh đó xu hướng chuyển đổi khu công nghiệp từ mô hình truyền thống sang thương mại, dịch vụ, cụm công nghệ cao gắn với đô thị hiện đại; ưu tiên sử dụng mô hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp năng lượng tái tạo đang được quan tâm.

Vẫn còn nhiều rào cản

Dưới góc nhìn của mình, bà Hương cho rằng, phải nhìn nhận tốc độ thu hút đầu tư và phát triển các KCN Việt Nam vẫn chưa thực sự tạo được nhiều đột phá do nhiều “rào cản” sẽ làm chậm trễ tiến trình thu hút đầu tư và giảm tính cạnh tranh so với các nước trong khu vực. Cụ thể.

Thứ nhất, thủ tục pháp lý thành lập KCN vẫn còn kéo dài nhiều năm do qui định của pháp luật về đầu tư, đất đai, môi trường, xây dựng còn chồng chéo, phức tạp.

Thứ hai, hạ tầng giao thông chưa được đầu tư hoàn chỉnh làm gia tăng chi phí vận chuyển hàng hóa lên rất cao. Nhìn dòng xe kéo dài ra vào các cảng mới thấy tình trạng hạ tầng giao thông đang rất kém.

Thứ ba, chưa có những giải pháp kết hợp và quy hoạch đồng bộ về BĐS KCN và BĐS nhà ở một cách hiệu quả tại các địa phương. Chất lượng cuộc sống người lao động tại các KCN còn thấp.

Thứ tư, cần có chiến lược quốc gia trong việc xúc tiến thương mại và thu hút đầu tư vào các KCN với sự hậu thuẫn mạnh mẽ của các cấp chính quyền nhằm đẩy nhanh tiến trình và gia tăng hiệu quả thu hút đầu tư.

Theo bà Hương, BĐS công nghiệp năm 2020 sẽ không tránh khỏi tác động tiêu cực do quan ngại nhà đầu tư về đại dịch Covid-19. Quá trình thực địa các khu công nghiệp để tìm kiếm địa điểm làm nhà máy cũng sẽ bị trì hoãn, bị sụt giảm nhẹ do đại dịch, ảnh hưởng tiến độ thuê nên cần thời gian để hồi phục sau khi dịch bệnh được kiểm soát.

BĐS Công nghiệp VN đứng trước cơ hội lớn nhưng vẫn còn nhiều rào cản sẽ làm chậm trễ tiến trình thu hút đầu tư và giảm tính cạnh tranh so với các nước trong khu vực

Trong dài hạn, bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng tích cực bởi Việt Nam đã và đang tham gia các hiệp định thương mại tự do (FTA) với kỳ vọng tạo nên những nền tảng thuận lợi để dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Một yếu tố thuận lợi khác chính là xu hướng do tác động của dịch bệnh có thể khiến các nhà máy thúc đẩy nhanh kế hoạch rời khỏi Trung Quốc sớm hơn dự kiến sẽ chuyển sang các nước lân cận trong đó có Việt Nam. Mặt khác các dự án đầu tư công đang được thúc đẩy, cơ sở hạ tầng được cải thiện sẽ đẩy mạnh thu hút các nhà đầu tư và ngành khu công nghiệp được hưởng lợi trong dài hạn.

Khi được hỏi, làm thế nào để BĐS nhà ở bắt kịp với làn sóng BĐS công nghiệp nếu thực sự thời gian tới BĐS công nghiệp Việt Nam thực sự khởi sắc, bà Hương cho rằng, thực tế, trong quá khứ đã có những câu chuyện chưa thành công của BĐS nhà ở như thành phố mới Bình Dương hay thành phố mới Nhơn Trạch mặc dù nằm ngay khu vực tâm điểm các KCN bao quanh. Vì thế, phát triển BĐS nhà ở song song với sự phát triển BĐS công nghiệp cần phải có giải pháp phát triển phù hợp để tránh các vết xe đổ như một vài khu vực trước đây.

“Đó phải là câu chuyện phát triển đồng bộ và song hành dựa trên đánh giá kỹ về nhu cầu thực về nhà ở tại các KCN để có giải pháp quy hoạch và phát triển dòng sản phẩm phù hợp. Trong đó, các địa phương phải tính được bài toán tổng trong chiến lược phát triển chung để tránh manh mún, tự phát và không kiểm soát được. Hiện tại, đa số là mình đang trong tình trạng phát triển tự phát”, bà Hương nhấn mạnh.

Thị trường BĐS nhà ở hiện nay xung quanh các KCN chủ yếu vẫn là các khu nhà ở tự phát lụp xụp dành cho công nhân. Trong khi, đối với các tỉnh phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, chuyên gia và quản lý cấp cao đa số về Tp.HCM để ở. Điều kiện về cơ sở vật chất, môi trường sống, chất lượng dịch vụ...xung quanh các KCN thường là không cao. Vì thế, theo bà Hương cần phải chia nhóm nhu cầu ra để đáp ứng BĐS về nhà ở cho phù hợp.