Tranh chấp chung cư ngày càng phức tạp

Đây là cơ sở để rà soát lại quy định của pháp luật có liên quan để kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định không còn phù hợp và hướng dẫn các cơ quan liên quan giải quyết các vụ khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án. Bộ Xây dựng vừa có văn bản đề nghị UBND TP Hà Nội, TP HCM báo cáo về tình trạng dân cư khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án bất động sản trước 30/11 để cơ quan này tổng hợp, báo cáo Thủ tướng.

Tranh chấp nhiều vấn đề

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM cho biết, hiện trên toàn thành phố có 935 chung cư cao tầng thì đã có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Trong đó, có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt phức tạp.

Một trường hợp điển hình gần đây, chị Hoàng Thị Tuyết thường trú tại Hà Nội đã gửi đơn kêu cứu đến các cơ quan chức năng về việc Công ty Cổ phần Địa ốc chậm bàn giao căn hộ thuộc một dự án ở quận 2, TP HCM.

Theo chị Tuyết, trong hợp đồng mua bán chủ đầu tư phải bàn giao căn hộ này cho khách hàng vào tháng 2/2012. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại khách hàng vẫn chưa nhận được bất cứ thông tin gì về việc bàn giao căn hộ. Trong khi đó, số tiền chị Tuyết đã đóng đầy nộp đủ. Việc chậm bàn giao nhà khiến cuộc sống gia đình chị Tuyết bị đảo lộn, vì quá bức xúc chị mới gửi đơn lên kêu cứu.

Mới đây, hàng chục khách hàng đã cầm băng rôn đến trước dự án Tân Bình Apartment để đòi nhà và gửi đơn cầu cứu lên Sở Xây dựng TP HCM. Chủ đầu tư là Công ty TNHH đầu tư bất động sản Tân Bình đã cam kết, sẽ bàn giao nhà cho khách hàng cuối tháng 3/2016 nhưng đến nay mới chỉ có một số căn hộ được bàn giao. Nhiều khách hàng cho biết, dù đã đóng đến 95% giá trị nhưng đến nay vẫn chật vật đòi nhà mà không biết đến bao giờ mới lấy được.

Không chỉ dây dưa mà có nhiều trường hợp chủ đầu tư thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng, hoặc chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình nhưng đã đưa dân vào ở không đảm bảo an toàn, ngoài ra còn có những dự án quy hoạch đầy đủ các tiện ích: Siêu thị, công viên, sân chơi cho trẻ em, khu thể dục thể thao... Tuy nhiên, khi bàn giao nhà cho cư dân, chỉ có vài hạng mục được thực hiện.

Báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TP HCM cho thấy, các mâu thuẫn, tranh chấp chủ yếu là liên quan đến phần diện tích sở hữu chung, riêng, việc đóng góp quản lý và sử dụng kinh phí vận hành, bảo trì. Hay các mâu thuẫn liên quan đến ban quản trị, đơn vị vận hành… Ngoài ra, những tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ và một số tranh chấp dân sự khác.

Luật còn nhiều lỗ hổng

Một trong những tranh chấp khá phổ biến hiện nay là việc bàn giao phí bảo trì sau khi thành lập ban quản trị mới. Có những chung cư phí bảo trì của cư dân lên đến gần trăm tỷ đồng, nhưng chủ đầu tư không chịu bàn giao. Thậm chí, khi kiểm tra tài khoản (để nộp phí bảo trì) thì không còn số dư hoặc số dư không đủ.

Để khắc phục những bất cập này, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM kiến nghị, sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 về việc cưỡng chế phí bảo trì, bàn giao cho ban quản trị thông qua quyết định của tòa án. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì, tòa án có thể phát mãi tài sản của chủ đầu tư để thu hồi phí bảo trì đó. Ngoài ra, Chính phủ sớm ban hành nghị định thay thế Nghị định 121/2013 của Chính phủ về việc quy định xử phạt, chế tài đối với vi phạm của chủ đầu tư, ban quản trị chung cư.

Theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã khắc phục được một số vấn đề cơ bản nhưng vẫn còn có những lỗ hổng và chưa thực sự bảo vệ được người tiêu dùng. Chẳng hạn qui định chỉ bão lãnh về thời gian giao nhà nhưng lại không bảo lãnh về chất lượng căn hộ bàn giao. Do đó, khi khách hàng nhận nhà mà chất lượng không đúng như cam kết thì chỉ biết kêu trời.

Sở dĩ những tranh chấp trong chung cư vẫn thường xảy ra, ông Châu cho rằng: Do hệ thống pháp luật chưa có biện pháp chế tài kịp thời và hiệu quả. Chẳng hạn như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có quy định các điều cấm nhưng không có điều khoản chế tài. Cụ thể Nghị định số 121 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; quản lý phát triển nhà... đã hết hiệu lực. Lẽ ra phải thay bằng nghị định mới để triển khai các luật mới, đã được Quốc hội thông qua năm 2014, 2015, nhưng trên thực tế, đến nay vẫn chưa có.

Lý giải về những tồn tại trong tranh chấp chung cư, một chuyên gia ngành bất động sản cho rằng, luật quy định chưa được rõ ràng, tuy nhiên cuối cùng phải quy chiếu về hợp đồng, đó là ràng buộc giữa chủ đầu tư và khách hàng, trong hợp đồng sẽ thể hiện rất rõ pháp lý, chất lượng, tiến độ, diện tích chung, riêng, tiện ích…, cho nên đôi khi tranh chấp có thể do khách hàng hiểu sai. “Điều quan trọng nhất trước khi quyết định mua nhà phải đọc thật kỹ hợp đồng”, vị chuyên gia này đưa ra lời khuyên.

Thời gian qua Sở Xây dựng TP HCM đã trực tiếp nhận, kiểm tra, xử lý theo thẩm quyền 105 chung cư có tranh chấp, cụ thể như phối hợp với UBND quận, huyện kiểm tra, giải quyết phản ánh, tranh chấp tại 96/105 chung cư. Cũng có trường hợp Sở hướng dẫn chuyển cơ quan có thẩm quyền xử lý.

Hiện nay, còn lại 9 dự án trên địa bàn 7 quận, huyện, Sở Xây dựng đang trực tiếp giải quyết các chung cư có mẫu thuẫn, tranh chấp trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, gồm: Chung cư Thủ Thiêm Xanh, phường Bình Trưng Đông, quận 2; Chung cư Thủ Thiêm Star, quận 2; Chung cư An Phú, Chung cư Khánh Hội; Chung cư 86 Tản Đà; chung cư Hoàng Kim quận 7; Chung cư 86 Trần Huy Liệu, quận Phú Nhuận; Chung cư Thanh Đa và chung cư Phú Hoàng Anh, huyện Nhà Bè của Cty Cổ phần Phú Hoàng Anh thuộc Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai làm chủ đầu tư.