Tranh chấp diện tích căn hộ chung cư do thiếu quy định thực tế

Thời gian gần đây khi số lượng chung cư bàn giao ngày càng nhiều đã khiến tình trạng tranh chấp giữa các cư dân và chủ đầu tư càng trở nên căng thẳng. Trong số các mâu thuẫn nảy sinh có nhiều mâu thuẫn là do thiếu quy định thực tế của Luật hiện hành. Trong đó, đáng phải kể đến là cách tính diện tích căn hộ chung cư.

Theo quy định của Thông tư số 03/2014/TT-BXD thì diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Như vậy, Thông tư số 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng chỉ quy định cụ thể cách tính diện tích ban công mà không có quy định cụ thể về cách tính diện tích lô gia. Trong thực tế thì việc thiết kế lô gia cũng rất đa dạng cả về hình thức kiến trúc, kích thước, vật liệu...Do chưa có quy định của pháp luật nên khi tính diện tích lô gia thì khách hàng (bên mua) và chủ đầu tư (bên bán) phải tự thỏa thuận, thống nhất.

Việc luật thiếu quy định đã gây nên những tranh chấp không đáng có tại nhiều khu chung cư như Imperia Garden (203 Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân, Hà Nội), hay gần đây nhất là dự án Mon City (số 2 Lê Đức Thọ, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội).

Cụ thể, khi tính diện tích logia, đơn vị đo đạc độc lập là Công ty Hà Thành do phía chủ đầu tư - Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Hải Đăng thuê áp dụng theo nguyên tắc pháp luật tương tự để tính diện tích logia như cách tính diện tích ban công (đối với mặt giáp thiên nhiên của logia thì tính từ mép ngoài), thì trái ngược lại đơn vị đo đạc độc lập là Công ty CDIC do cư dân thuê lại không tính theo cách đo đạc như vậy.

Điều này dẫn đến việc sai số trong cách tính diện tích của hai bên, sai lệch từ 1m2 đến 2m2 tại mỗi căn hộ. Tính theo giá bán dự án là trên 30 triệu đồng/m2 thì đây là căn cứ khiến các cư dân cho rằng mỗi căn hộ đã bị thiệt hại từ 30 – 70 triệu đồng/căn.

Trên thực tế, ngay khi xảy ra tranh chấp, chủ đầu tư dự án đã có công văn gửi Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng làm trọng tài cho việc xác định cách tính diện tích sử dụng căn hộ chung cư. Tuy nhiên, do chưa có quy định của pháp luật nên cơ quan này cũng đã khẳng định thực tế việc thiết kế logia cũng rất đa dạng về hình thức kiến trúc, kích thước, vật liệu… do đo, thì chủ đầu tư và khách hàng phải tự thỏa thuận, thống nhất và thực hiện theo hợp đồng mua bán căn hộ đã ký giữa hai bên.

Đây chính là việc cho đến nay sau nhiều lần gặp gỡ và trao đổi giữa chủ đầu tư và cư dân vẫn chưa thể tìm ra tiếng nói chung, khi bên nào cũng đưa ra những lý do và lập luận trên các cơ sở căn cứ pháp lý và không chấp nhận ý kiến của các bên còn lại.

Cuối cùng, ngày 26/8, Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Hải Đăng - chủ đầu tư dự án Mon City - đã có văn bản thông báo rộng rãi cách đo đạc lại diện tích các căn hộ. Cụ thể, đối với diện tích lô gia, thay vì tính toàn bộ diện tích mặt bằng gờ tường ngoài giáp thiên nhiên như hiện tại, chủ đầu tư sẽ chỉ tính 50% cho cư dân và 50% còn lại là diện tích sử dụng chung.

Nếu diện tích đo đạc lại chênh lệch giảm quá 0,5% so với diện tích ghi trong Hợp đồng thì khách hàng sẽ được nhận số tiền tương ứng theo đơn giá trong Hợp đồng nhân với diện tích chênh lệch. Nếu đo lại mà diện tích tăng lên thì chủ đầu tư cũng không tính thêm tiền cho khách hàng.

Theo nhìn nhận của các chuyên gia, câu chuyện tranh chấp về cách tính lô gia như tại dự án Mon City không phải là chuyện hiếm, mà thực là điều rất khó tránh khỏi khi bắt đầu đưa vào bàn giao khi luật vẫn chưa quy định cụ thể. Trong hoàn cảnh này, để tránh những mâu thuẫn không đáng có, chủ đầu tư và khách hàng phải thống nhất cụ thể ngay từ khi bắt đầu mua căn hộ trong hợp đồng mua bán.

Bàn về các tranh chấp chung cư hiện nay, TS Phạm Sĩ Liêm - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng từng cho rằng, sự thiếu ổn định của pháp luật, việc hướng dẫn không rõ ràng, chồng chéo và thiếu thống nhất giữa các quy định pháp luật đã dẫn đến các tranh chấp giữa các bên, đặc biệt  ảnh hưởng trực tiếp đến những giá trị kinh tế lớn. Tuy nhiên, việc giải quyết cũng không thể nhanh chóng, dứt điểm và dễ dàng cho các cơ quan nhà nước liên quan.