TS Đinh Thế Hiển: Sự suy thoái của bất động sản là cách thanh lọc thị trường lành mạnh hơn

“Tôi vừa đi khảo sát một số khu lưu trú cho công nhân theo tiêu chuẩn của TP.HCM, do các doanh nghiệp tư nhân xây dựng. Một căn hộ cho thuê diện tích khoảng 30m2, có quản lý, an ninh, giá thuê chỉ 1,7 triệu đồng/căn, ngay trung tâm quận 12. Chủ đầu tư còn lo ngại khó có khách thuê. Nhiều dự án căn hộ cho thuê khác cũng vẫn đang chờ khách thuê, chưa hết công suất.…

Dẫn chứng để thấy thị trường bất động sản thiếu nguồn cung là chưa hoàn toàn đúng mà chỉ thiếu nguồn cung ở một số phân khúc.

Mấu chốt khó khăn của thị trường bất động sản, theo tôi, nguyên nhân chính đến từ việc doanh nghiệp đầu tư quá nhiều dự án, dàn trải trong giai đoạn 2021-2022 nhưng thời điểm này không bán được hàng, không có thanh khoản.

(Ảnh minh hoạ)

Không có siết mà chỉ có kiểm soát tín dụng bất động sản

Về khó khăn tài chính, thiếu vốn tín dụng của doanh nghiệp bất động sản là do “siết tín dụng”, cũng chưa hẳn chuẩn xác. Bởi từ “siết tín dụng” hiểu đúng sẽ là tăng trưởng tín dụng và dòng vốn vào thị trường bất động sản giảm so với những năm trước.

Nhưng thực tế, năm 2022, Ngân hàng Nhà nước vẫn công bố giữ nguyên mức tăng trưởng tín dụng 14% bằng với những năm trước; chưa kể khoảng 276.000 tỷ đồng được các doanh nghiệp huy động qua kênh trái phiếu (tạm tính đến tháng 7/2022), trong đó có khoảng 36% trái phiếu thuộc lĩnh vực bất động sản.

Số liệu công bố của Ngân hàng Nhà nước, tính đến tháng 8/2022, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng 15,68% so với cuối năm 2021, chiếm 20,92% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó kinh doanh bất động sản tăng 7,35%; phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 20,14%...

Vậy, tín dụng vào bất động sản vẫn tăng, thậm chí giai đoạn năm 2016-2017 tăng trưởng tín dụng chỉ 12%. Thị trường bất động sản cũng không thiếu vốn. Vướng mắc ở đây phải chăng do các doanh nghiệp bất động sản không bán được hàng, không có dòng tiền quay vòng?

Điểm nghẽn về pháp lý

Một trong những kiến nghị liên quan đến thị trường bất động sản gần đây là kiến nghị về pháp lý cho các dự án bất động sản, nhất là ở TP.HCM.

Các chính sách quản lý thị trường bất động sản hiện vẫn cho phép chuyển nhượng dự án, bán hàng bình thường đối với những dự án đủ điều kiện pháp lý. Các chính sách của Nhà nước chỉ góp phần giúp thị trường minh bạch hơn, chuẩn hóa để lành mạnh thị trường.

Còn doanh nghiệp thay vì tập trung làm đúng quy định, lại có hiện tượng mở rộng đầu tư tràn lan, đất không đúng pháp lý nên gặp khó khăn, vướng mắc… Một số doanh nghiệp ở các thành phố, vướng pháp lý đều liên quan đến đất công, nên rất khó để tháo gỡ khi nhà nước lập lại trật tự.

Doanh nghiệp cần chủ động tái cấu trúc tài chính.

Giải pháp cho thị trường bất động sản đang trong giai đoạn suy thoái lúc này, là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn vừa phát biểu trên truyền thông cũng nhìn nhận phải chấp nhận tái cấu trúc hoạt động kinh doanh.

Nếu giờ doanh nghiệp bất động sản vay thêm vốn từ tín dụng, từ trái phiếu mà vẫn không bán được hàng, tỉ lệ nợ sẽ càng tăng, sức ép tài chính lớn hơn nhiều. Doanh nghiệp cần chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực của mình để phát triển.

Với thị trường, vài năm trước các chuyên gia đã từng cảnh báo khoảng 70% nhà đầu tư trên thị trường là lướt sóng, đầu cơ. Họ mua bất động sản không phải để ở hoặc cho thuê mà chủ yếu vay vốn để mua bất động sản rồi lướt sóng, kiếm lời…

Nay thị trường “đóng băng”, thiếu vắng người mua vì đa số mua ở dạng lướt sóng giờ không còn tiền mua tiếp. Điều này cho thấy “mua thổ thì luôn luôn lời” sẽ không còn đúng khi thị trường đã phát triển với quy mô lớn. Đầu tư bất động sản vẫn là ngành hấp dẫn, nhưng cần phải tập trung vào các loại bất động sản có nhu cầu ở và kinh doanh thật sự. Đây cũng là hướng đi cho các công ty bất động sản trong giai đoạn tới

Nhà nước nên hỗ trợ cho bất động sản dân sinh

Tất nhiên, Nhà nước cũng cần “cân nhắc” hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp thị trường có trợ lực vượt qua giai đoạn khó. Đó có thể là một nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hổ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ, hoặc nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. Điều này sẽ tạo dòng tiền mới cho thị trường, vừa kết hợp người dân mua nhà để ở theo tinh thần tự chọn lựa căn nhà phù hợp.

Nguồn vốn này trước mắt chỉ tập trung ở những vùng phù hợp với giá trị kinh tế phát triển, chiến lược phát triển vùng kinh tế trọng điểm, khônng để dòng tiền chảy tiếp vào bất động sản đầu cơ, lướt sóng.

Ở góc độ tích cực các chính sách, biện pháp của nhà nước trong năm 2022 về tài chính – ngân hàng đối với ngành bất động sản đang giúp thị trường bất động sản trở lại sự lành mạnh mà nó cần có. Thị trường bất động sản đang thể hiện sự hợp lý khi mà những căn hộ chung cư đã đi vào sử dụng vẫn có thanh khoản, thậm chí còn tăng giá nhẹ; những dự án đầy đủ pháp lý, phục vụ dân sinh vẫn có giao dịch M&A… .

Như vậy, sự suy thoái của bất động sản, nhìn ở góc độ tích cực cũng là một sự thanh lọc để thị trường lành mạnh hơn, vốn chảy vào đúng lĩnh vực cần thiết, thúc đẩy sự phục hồi phát triển kinh tế, đưa bất động sản về đúng giá trị thật.