Từ 1/8, mua nhà ở hình thành trong tương lai cần chú ý điều gì?

Đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai không vượt quá 5% giá trị hợp đồng

Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8 quy định, người mua nhà ở hình thành trong tương lai đặt cọc không quá 5% giá bán, giá thuê mua nhà ở, công trình hình thành trong tương lai khi chúng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh như: Có giấy phép xây dựng, thông báo khởi công xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…

Trong đó, hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cùng diện tích sàn xây dựng trong công trình. Cùng với quy định về tiền đặt cọc không quá 5% giá bán thì Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng có quy định mới về thanh toán tiền mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Cụ thể, các bên thực hiện thanh toán nhiều lần tiền mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc (quy định cũ không bao gồm tiền cọc).

Những lần tiếp theo phù hợp tiến độ xây dựng nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách. Như vậy so với quy định cũ, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung căn cứ là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình cho bên mua.

Nếu bên bán là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp sổ hồng thì không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi người mua được nhận sổ hồng.

Như vậy, so với quy định hiện hành thì Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung quy định về việc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh.

Quy định mới bảo vệ quyền lợi người mua nhà ở hình thành trong tương lai

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, tinh thần Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là hướng tới bảo vệ người tiêu dùng cao nhất. Quy định chỉ đặt cọc 5% giá bán nhằm giúp chủ đầu tư đánh giá thị trường để nhận định đầu ra chứ không phải để huy động vốn từ khách hàng. Khi có nhiều người đặt cọc, khẳng định đầu ra an toàn để chủ đầu tư yên tâm đầu tư.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, trước đây chưa có văn bản nào quy định rõ về số tiền bên mua phải đặt cọc cho chủ đầu tư khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, mà việc đặt cọc sẽ được thỏa thuận giữa bên mua và bán, thường ở mức 10% giá trị hợp đồng. Trong khi đó, nhà ở hình thành trong tương lai là một sản phẩm hàng hóa chưa thành hình do đó vẫn tiềm ẩn rủi ro cho người mua.

"Quy định mới đặt cọc 5% và thanh toán lần đầu bao gồm cả đặt cọc không quá 30% được đưa vào luật sẽ giúp bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người mua nhà. Đồng thời, quy định này cũng buộc các chủ đầu tư phải có nguồn lực tài chính vững mạnh để thực hiện dự án và có trách nhiệm lớn hơn với cộng đồng khi tham gia đầu tư. Quan trọng hơn cả là về dài hạn quy định này sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững", ông Thịnh nhận định.

Tuy nhiên, một số chuyên gia khuyến cáo người dân khi quyết định mua nhà ở hình thành trong tương lai cần nghiên cứu kỹ sản phẩm, lựa chọn sản phẩm của các chủ đầu tư có uy tín. Đồng thời, xem xét các quy định của luật để tránh những rủi ro không đáng có. Thị trường không ít những dự án bất động sản dừng lại ở việc huy động vốn, nhiều doanh nghiệp còn vẽ lên dự án ma, để mở bán. Bởi thế, người dân nên cẩn trọng, tham khảo nhiều ý kiến đa chiều để đi đến quyết định xuống tiền.