Tương lai nào cho thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội và Tp.HCM?

Theo Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ dịch vụ tại Hà Nội gia tăng đáng kể ở mức 20% theo năm, giá thuê vẫn tiếp đà giảm, công suất thuê toàn thị trường ổn định theo năm ở mức 69%, phần lớn chịu tác động từ việc hạn chế đi lại do dịch Covid-19, khiến lượng lao động nước ngoài – nguồn cầu chính của căn hộ dịch vụ vẫn chưa thể quay trở lại Việt Nam làm việc.

Còn theo Colliers Việt Nam, trong quý 2, tại Tp.HCM không có nguồn cung căn hộ dịch vụ mới được đưa ra thị trường và một số dự án đang kéo dài thời gian hoàn thành do khó khăn trong đợt đại dịch. Còn tại Hà Nội, mặc dù cũng không có nguồn cung căn hộ dịch vụ mới nhưng đây lại có rất nhiều dự án sắp ra mắt. Những dự án lớn phải kể đến như dự án Gateway Tower, tòa căn hộ dịch vụ đầu tiên tại Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm, Hà Nội) từng gây xôn xao giới đầu tư bất động sản cho thuê. Ngoài ra, CapitaLand cũng vừa mua lại một dự án căn hộ dịch vụ gồm 364 căn ở phía Tây Hà Nội và sẽ được đặt tên là Somerset Metropolitan West Hanoi. Ngoài ra còn có tòa căn hộ dịch vụ The Heaven nằm trong khu đô thị Starlake Hà Nội, sẽ cung cấp 317 căn hộ cao cấp trong vài năm tới.

Đại dịch đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản cho thuê, bao gồm cả căn hộ dịch vụ. Những quý vừa qua ghi nhận ít khách thuê hơn và nhiều căn hộ dịch vụ thuộc phân khúc trung và cao cấp đang có tỷ lệ trống cao. Hiện tại, khách chủ yếu là khách dài hạn, một số ít khách ngắn hạn do lệnh hạn chế đi lại.

Tại Tp.HCM, giá cho thuê căn hộ dịch vụ liên tục ghi nhận giá chào thuê trung bình giảm, mặc dù giá của năm 2020 đã ghi nhận giảm tới 30%. Cụ thể, giá chào thuê trung bình ở phân khúc hạng A rơi vào khoảng 26,7 USD/m2/tháng và 25 USD/m2/tháng cho hạng B, giảm lần lượt 11,7% và 1,97% so với quý 1. Tỷ lệ lấp đầy giảm từ 10 - 20% so với quý trước ở cả hai phân khúc. Ngoài ra, nhiều tòa nhà đã đóng cửa hoặc chuyển đổi thành các cơ sở cách ly để thích ứng với đại dịch. Căn hộ dịch vụ tại Tp.HCM cũng đang phải cạnh tranh gay gắt với căn hộ chung cư cho thuê do giá cả hợp lý.

Tại Hà Nội, giá thuê căn hộ dịch vụ liên tục ghi nhận giá chào thuê trung bình giảm trong quý 2. Giá chào thuê trung bình ở phân khúc hạng A giảm 6 - 8 USD/m2/tháng và 3 - 5 USD/m2/tháng đối với phân khúc hạng B. Tỷ lệ lấp đầy trung bình giảm từ 15 - 25% so với quý trước. Trước tình hình đó, các chủ nhà trọ đã chủ động thực hiện các biện pháp hỗ trợ khách thuê như cắt giảm tiền thuê nhà, hóa đơn điện, nước và các dịch vụ đi kèm để tăng công suất thuê qua đại dịch.

Tuy nhiên, theo báo cáo mới đây của Savills Việt Nam về thị trường Hà Nội đã chỉ ra những tín hiệu tích cực ở phân khúc này.

Cụ thể, nguồn cung căn hộ dịch vụ tại Hà Nội đạt 5.500 căn, tăng mạnh 20% theo năm. Trong đó, sự ra mắt của hai dự án hạng B tại quận Ba Đình và Đống Đa sau một thời gian chờ đợi đã cung cấp thêm 136 căn. Tỷ trọng các căn hạng A ổn định trong vòng 5 năm qua ở mức 53%, phần lớn được quản lý bởi Ascott và thương hiệu mới vào Oakwood.

Công suất toàn thị trường trong quý 2 ở mức 69%. Riêng quận ngoại thành Gia Lâm vẫn ghi nhận mức tăng đáng kể, 32 điểm % theo quý, nhờ khả năng đáp ứng nhu cầu cao của Vinhomes Ocean Park S2.17 cho các sinh viên trường quốc tế và chuyên gia Hàn Quốc làm việc tại các khu lân cận. Sau một năm ghi nhận, khách thuê Hàn Quốc vượt qua Nhật Bản để chiếm đa số tại quận Hoàn Kiếm, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm. Các chuyên gia nước ngoài làm việc tại các khu công nghiệp là nguồn cầu chính tại thị trường căn hộ dịch vụ. Đại dịch Covid-19 bùng phát tại các khu công nghiệp tỉnh Bắc Giang và Bắc Ninh từ tháng 5/2021 đã tác động tiêu cực đến nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nôi nhận định, công suất thị trường căn hộ dịch vụ được ghi nhận ổn định theo năm, một phần là vẫn còn số lượng chuyên gia nước ngoài cố định ở lại Việt Nam.

Nhờ lượng chuyên gia nhất định, nên nhu cầu đối với căn hộ dịch vụ vẫn được ghi nhận. Về nguồn cung tương lai, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ chào đón khoảng 2.400 căn hộ từ 19 dự án. Các đơn vị quản lý nước ngoài sẽ nắm giữ 96% số lượng căn tương lai. CapitaLand đã thông báo mua lại dự án Somerset Metropolitan West Hanoi quy mô 364 căn, thương vụ trị giá 155 triệu USD này dự kiến sẽ khuất động khu vực phía Tây sau thời gian dài yên ắng".

Sự phục hồi của thị trường căn hộ dịch vụ được kỳ vọng vào quá trình triển khai vắc-xin cũng như sự dịch chuyển trong dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Mặc dù còn nhiều khó khăn nhưng kết quả kinh tế vĩ mô tích cực trong 6 tháng đầu năm góp phần thúc đẩy triển vọng thị trường. Trong nửa đầu năm 2021, Hà Nội đứng thứ sáu cả nước về thu hút FDI đăng ký với 761 triệu USD. Năm tỉnh miền Bắc lọt top 10 các tỉnh nhận đầu tư cao nhất đóng góp 25% tổng FDI đăng ký, bao gồm: Hải Phòng, Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc Giang và Bắc Ninh.

Đáng chú ý, xu hướng phát triển công nghiệp gắn liền với tăng trưởng của thị trường căn hộ dịch vụ. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho hay, phát triển công nghiệp gia tăng gần đây tại Bắc Giang, Thái Nguyên và Hải Dương thúc đẩy nguồn cung tương lai tại khu vực vành đai Hà Nội do có sự tiếp cận thuận lợi từ đây đến các tỉnh này.

Dự báo trong thời gian tới, nhu cầu quay trở lại Việt Nam làm việc của lao động nước ngoài sẽ tăng và chủ yếu là nhóm lao động kỹ thuật cao, chuyên gia có kinh nghiệm quản lý và đã được cấp phép lao động hoặc đủ điều kiện để cấp giấy phép. Đặc biệt khi Việt Nam đang thí điểm giảm thời gian cách ly xuống còn 7 ngày cho những người tiêm đủ liều vắc-xin từ tháng 7/2021. Tính đến tháng 6/2021, các nước có lượng đầu tư cao nhất tại miền Bắc đang gia tăng tỷ lệ tiêm mũi vắc-xin thứ hai, bao gồm Singapore (36% tổng số dân), Hong Kong (19%), Trung Quốc (16%), Nhật Bản (12%) và Hàn Quốc (10%).

Cùng nhận định, đại diện Colliers Việt Nam cũng cho rằng, trong ngắn hạn, triển vọng căn hộ dịch vụ không mấy lạc quan, do các chuyến bay thương mại vẫn còn hạn chế và số lượng chuyên gia nước ngoài ngày càng giảm. Trong trung và dài hạn, sự phục hồi của phân khúc căn hộ dịch vụ phụ thuộc rất nhiều vào chương trình tiêm chủng tại Việt Nam và trên toàn thế giới. Nhiều quốc gia cũng đang tìm cách khôi phục du lịch quốc tế, chẳng hạn như việc sử dụng hộ chiếu vắc-xin.

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tiếp tục chảy vào cũng mang lại sự lạc quan cho lĩnh vực này, khi các chuyên gia nước ngoài vào Việt Nam làm việc, giúp tăng tỷ lệ lấp đầy của căn hộ dịch vụ. Tính đến ngày 20/6, các nhà đầu tư nước ngoài đã rót 15,27 tỷ USD đầu tư vào Việt Nam, tương đương 97,4% so với cùng kỳ năm ngoái, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư (MPI).