Vì sao giá nhà vẫn tăng trong mùa dịch?

Dịch bệnh kéo dài và diễn biến phức tạp trong những tháng vừa qua khiến thị trường BĐS ở nhiều tỉnh, TP lớn trầm lắng, nếu không muốn nói là đóng băng. Thế nhưng, theo dữ liệu từ các công ty nghiên cứu thị trường lớn thì giá nhà lại không hề giảm, chỉ đi ngang, thậm chí còn tăng ở một số phân khúc chủ lực, nhất là tại Tp.HCM và Hà Nội.

Đáng chú ý, dù nguồn cung rao bán và nhu cầu giảm mạnh, giá BĐS tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn không có dấu hiệu giảm theo, thậm chí còn tăng so với cùng kỳ.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn tại báo cáo thị trường BĐS tháng 8/2021 cho thấy, tổng lượng tin đăng chào bán BĐS tại TP Hồ Chí Minh trong tháng 8 vừa qua ghi nhận giảm gần 59% so với tháng 7. Lượng tin rao bán nhà riêng, nhà mặt phố giảm gần 71%, trong khi tin rao bán căn hộ chung cư trên địa bàn cũng giảm 54%. Tượng tự, mức độ quan tâm tìm kiếm nhà đất tại TP Hồ Chí Minh giảm 17%, nhu cầu tìm mua căn hộ giảm 23% trong khi đất nền, đất thổ cư có lượt quan tâm giảm đến 35% so với tháng trước.

Căn hộ chung cư bình dân có nguồn cung chào bán giảm mạnh nhất, lên đến 58% trong khi nguồn cung rao bán chung cư cao cấp và trung cấp cũng ghi nhận mức giảm 49%. Xét về nhu cầu giao dịch, phân khúc căn hộ trung cấp, tầm giá từ 35 -45 triệu đồng/m2 ghi nhận nhu cầu tìm mua giảm mạnh nhất trong loại hình căn hộ với mức giảm gần 29% so với tháng 7. Căn hộ cao cấp cũng có lượt tìm kiếm giảm 20%, chung cư bình dân giảm 22%.

Còn giá chào bán chung cư tại TP Hồ Chí Minh trong tháng 8 có xu hướng đi ngang so với tháng 7 nhưng lại tăng gần 9% so với cùng kỳ năm 2020. Hà Nội tiếp tục ghi nhận giá rao bán căn hộ chung cư tăng 8% so với cùng kỳ.

Tại Hà Nội, nhu cầu giao dịch mua bán nhà đất cũng như nguồn cung mới hạ nhiệt rõ rệt trong những tháng bùng phát dịch Covid-19, thế nhưng giá căn hộ và nhà đất các đô thị mới cũng không thấy dấu hiệu giảm mạnh.

Lượng tin rao bán nhà đất và nhu cầu mua BĐS giảm mạnh, thậm chí mạnh hơn cả TP Hồ Chí Minh. Tổng lượng tin rao của Hà Nội giảm 68%, chung cư có nguồn sản phẩm chào bán giảm 70% trong khi mức độ quan tâm tìm kiếm nhà đất giảm 35% so với tháng 7/2021. Chung cư và đất nền có lượng quan tâm tìm mua giảm lần lượt 43-44%, thấp hơn cả thị trường đang chịu ảnh hưởng vì dịch lớn nhất cả nước là TP Hồ Chí Minh.

Trong năm 2021, theo ghi nhận của các cơ quan quản lý thị trường cũng như công ty tư vấn nghiên cứu thị trường, cho biết mặt bằng giá căn hộ ở các phân khúc tại Hà Nội và Tp.HCM so với năm trước vẫn có mức tăng khá, dao động từ 5% đến 7%.

Thực tế thị trường gần đây còn ghi nhận mức giá căn hộ hạng sang ở Hà Nội và Tp.HCM chạm ngưỡng rất cao. Thâm chí thị trường còn xuất hiện một số dự án có vị trí đặc biệt mà giới kinh doanh cho rằng "có một không hai" với giá dự án cao kỷ lục. Đơn cử như dự án One Central Saigon (quận 1, TP Hồ Chí Minh) dự kiến giá cao kỷ lục, khoảng 650-800 triệu đồng/m2; dự án The Grand Hàng Bài có giá chào bán từ 570-700 triệu đồng/m2.

Bên cạnh các dự án ở vị trí kim cương, khu lõi nội đô thị lớn thì theo Colliers, LLS, CBRE, Savills nhận định giá BĐS khu vực TP Hồ Chí Minh, Hà Nội và nhiều tỉnh thành vùng ven hai đô thị này chưa giảm, thậm chí tăng mạnh trong thời gian đại dịch bùng phát.

Lý giải việc tăng giá bất chấp giao dịch giảm mạnh, các công ty nghiên cứu thị trường và Bộ Xây dựng đều nhận định do nguồn cung khan hiếm, cung không đủ cầu nên giá tăng. Lượng tiền dự trữ trong dân tiếp tục gia tăng, cũng như nhu cầu ngày một cao về sở hữu BĐS nhà ở nhưng việc thiếu hụt nguồn cung đang đẩy giá bán căn hộ tăng. Giá BĐS được đánh giá là đang ở mức quá cao khi đã tăng từ 3 năm trước. Hiện thị trường chứng khoán tăng phi mã, lãi suất giảm nên dòng tiền đổ vào BĐS ồ ạt, làm cho thị trường này càng hấp dẫn hơn.

Bên cạnh đó, các chuyên gia BĐS đầu ngành cũng cho rằng, một nguyên nhân nữa khiến giá BĐS vẫn tăng bất chấp giao dịch giảm là tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu của doanh nghiệp được đẩy lên 30%, thậm chí lên đến 50%. Ngoài ra thị trường tăng trưởng nhanh và nóng nên chủ đầu tư luôn bán dự án sau với giá cao hơn.

Hiện nay một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực khác đang có xu hướng đổ vào BĐS tìm cơ hội đầu tư cũng tạo áp lực tăng giá. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhận định, dù kinh tế khó khăn do dịch Covid-19 thì nhu cầu nhà ở vẫn luôn cao. Càng trong dịch bệnh, người dân càng mong muốn sở hữu một ngôi nhà riêng an toàn. Từ đầu năm 2021, dòng tiền đổ vào BĐS tăng nhanh, nhiều nơi còn xảy ra tình trạng sốt đất. Nhu cầu đầu tư vào BĐS trước khi dịch Covid-19 bùng phát chiếm đến 75%. Các tháng tháng gần đây, do giãn cách xã hội nên dòng tiền không trực tiếp chảy vào BĐS mà tập trung vào chứng khoán. Tuy nhiên, chưa xảy ra hiện tượng bán tháo BĐS, nhất là ở các địa phương lân cận TP Hồ Chí Minh. Điều này cho thấy nhiều nhà đầu tư vẫn giữ tiền và chờ cơ hội để mua BĐS sau dịch.

Ngoài ra, trong tình trạng đại dịch, dòng vốn từ nhiều nhà đầu tư không luân chuyển được vào các kênh sản xuất, tiêu dùng, lại không am hiểu về chứng khoán sẽ có xu hướng rót vào BĐS, kênh đầu tư vốn luôn được đánh giá là an toàn, bền vững trong dài hạn. Tâm lý nhà đầu tư với thị trường BĐS hiện tại vẫn là tin tưởng vào sự phục hồi và bứt phá. Vậy nên dù trong thực tế giao dịch giảm sút, nếu không có thêm những biến động bất ngờ, giá nhà sẽ khó giảm trong thời gian tới.