VNDirect: Không thấy rủi ro vỡ nợ của các công ty BĐS niêm yết trong ít nhất một năm tới

Báo cáo của VNDirect nhận định không nhận thấy rủi ro khủng hoảng vỡ nợ trong các công ty bất động sản (BĐS) niêm yết trong ít nhất 12 tháng tới.

Cụ thể, cuộc khủng hoảng nợ BĐS tại Trung Quốc đã làm dấy lên những mối lo ngại trên thị trường BĐS tại châu Á. Nhiều nhà phát triển BĐS tư nhân của Trung Quốc đang phải đối mặt với thách thức kép, khó khăn tái cơ cấu nợ và doanh số bán trước giảm mạnh. Bên cạnh đó, người mua nhà cũng đang thiếu niềm tin vào các chủ đầu tư, từ đó dẫn đến các vấn đề vỡ nợ. Các phương tiện truyền thông địa phương đưa tin, người mua nhà Trung Quốc có xu hướng từ chối thanh toán khoản vay thế chấp, do các chủ đầu tư chậm trễ trong công tác xây dựng một số dự án.

Tuy nhiên, sự cải thiện về doanh số ký bán và dòng tiền hoạt động trong 6 tháng đầu năm có thể hỗ trợ cho các khoản nợ đáo hạn của các công ty BĐS niêm yết tại Việt Nam ít nhất 12 tháng tới dù gặp thách thức tái cơ cấu nợ. Ngoài ra, báo cáo nhận thấy phần lớn các doanh nghiệp BĐS niêm yết tại Việt Nam đang có cơ cấu tài chính lành mạnh vào cuối quý II, với tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu (D/E) trung bình chỉ 0,3 - 0,4x và tỷ lệ tiền và tương đương tiền tương đối cao, khoảng 15 - 20% tổng tài sản.

Bên cạnh đó, VNDirect nhận thấy chính sách tiền tệ của Việt Nam đang được kiểm soát tốt và Ngân hàng Nhà nước cũng đã tăng cường giám sát dòng vốn tín dụng BĐS trong vài năm qua. Báo cáo kỳ vọng Nghị định 153 sửa đổi sớm được ban hành giúp các doanh nghiệp tiếp cận lại với kênh trái phiếu, một kênh huy động vốn ngày càng quan trọng đối với các doanh nghiệp Việt Nam.

Báo cáo nhận định các chủ đầu tư đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền trong 6 tháng. Nhiều doanh nghiệp ghi nhận doanh số ký bán tăng mạnh so với cùng kỳ như Vinhomes ( HoSE: VHM ) tăng 234%, Đất Xanh ( HoSE: DXG ) tăng 60 - 80%, Nam Long ( HoSE: NLG ) tăng 87%, Novaland ( HoSE: NVL ) tăng 27%. Trong đó, Vinhomes tăng mạnh nhất nhờ mở bán thành công Vinhomes Ocean Park 2 và The Beverly Solari, tiếp theo là Nam Long nhờ mở bán thành công 5 dự án gồm Izumi City, Mizuki Park, Akari City, Southgate và Cần Thơ 43 ha.

Doanh số ký bán của một số doanh nghiệp trong danh mục theo dõi của VND.

Song, VNDirect cho rằng doanh số ký bán có thể thụt lùi trong nửa cuối năm nay do nhu cầu mua nhà gặp nhiều thách thức hơn, đặc biệt là các BĐS cao cấp, tích trữ và đầu cơ do tín dụng vào các loại hình này hạn chế. Phân khúc trung cấp và bình dân có thể bị ảnh hưởng bởi lạm phát chi phí đẩy và lãi suất gia tăng. Mặc dù vậy, nhu cầu ở những phân khúc này có thể vượt qua các áp lực trên trong nửa cuối năm do nguồn cung mới phân khúc này hạn chế và nhu cầu ở thực vẫn cao.

Phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ như gói hỗ trợ vay vốn ưu đãi NOXH 40.000 tỷ đồng. Chính phủ đã cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn NOXH và nhà ở cho công nhân tới năm 2030, để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp.

Một số chủ đầu tư cũng đã thông báo sẽ đồng hành tham gia phát triển các dự án NOXH, như Vinhomes có kế hoạch triển khai 500.000 căn trong 5 năm tới, Novaland cam kết xây dựng 200.000 căn, hay Him Lam, Hưng Thịnh cũng phát triển dự án NOXH thời gian tới. Thực tế mức lợi nhuận của các dự án NOXH thấp chỉ tối đa 10%, do đó VNDirect cho rằng các chủ đầu tư này thực hiện dự án NOXH với mục tiêu đóng góp an sinh xã hội hơn là thu lợi nhuận.

Thị trường năm sau nhiều "sóng gió"

Báo cáo nhận định thị trường BĐS sẽ gặp nhiều sóng gió hơn là cơ hội trong năm sau. Các thách thức gồm: 1) thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực BĐS và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp; 2) lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà; 3) các nút thắt về pháp lý BĐS nhà ở khó có những cải thiện đáng kể ít nhất đến khi Luật đất đai sửa đổi hoàn thành trong quý IV/2023.

Về mặt tích cực, giá vật liệu xây dựng được kỳ vọng hạ nhiệt trong nửa cuối 2022, từ đó hỗ trợ đầu tư công cũng như giúp kìm hãm giá nhà.