VNDIRECT: Nhìn lại thị trường BĐS Việt Nam năm 2021 và ảnh hưởng của chính sách mới đến các dự án đất năm 2022

Không có nguồn cung mới ở phân khúc bình dân

Theo báo cáo mới của VNDIRECT, thị trường căn hộ tại TP. HCM quý 4/2021 phục hồi nhẹ, trong khi nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội giảm 26,6% so với cùng kỳ. Cụ thể, theo CBRE, thị trường căn hộ tại TPHCM trong quý 4/2021 phục hồi nhẹ với nguồn cung mới tăng 5,5% so với cùng kỳ đạt 7.062 căn, kéo theo lượng giao dịch tăng 12,4% so với cùng kỳ đạt 5.683 căn.

Phân khúc cao cấp đóng góp chủ yếu với 6.322 căn, chiếm 89,5% tổng nguồn cung mới quý 4/2021. Do đó tỷ lệ hấp thụ quý 4/2021 tương đối thấp đạt 80,5% (+4,9 điểm % so với cùng kỳ). Báo cáo nhận định, không có bất cứ nguồn cung mới nào ở phân khúc bình dân, trong khi phân khúc trung cấp cũng ngày càng hạn chế từ quý 2/2019.

Nguồn: CBRE, VNDIRECT

Điểm lại thị trường sơ cấp và thứ cấp trong quý 4/2021

Giá căn hộ sơ cấp tại TP. HCM tăng nhẹ ở tất cả các phân khúc từ 2,0- 4,1% so với cùng kỳ trong quý 4/2021, ngoại trừ phân khúc hạng sang (-3,0% so với cùng kỳ).

Một số quận, huyện ghi nhận mức tăng trưởng hai con số như TP Thủ Đức (+21% so với cùng kỳ), Nhà Bè (+19% so với cùng kỳ) và Bình Chánh (+18% so với cùng kỳ) nhờ được thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng. Giá căn hộ sơ cấp tại TP. HCM ghi nhận tăng trung bình 6,9% so với cùng kỳ lên 2.306 USD/m2 trong quý 4/2021.

Nguồn: CBRE, VNDIRECT

Liên quan đến giá đất thứ cấp, theo nghiên cứu của VNDIRECT, giá đất tại vùng ven ghi nhận mức tăng trưởng hai con số ấn tượng như Hóc Môn (+18,1% so với cùng kỳ), Bình Chánh (+13,8% so với cùng kỳ), quận 12 (+13,0% so với cùng kỳ), do tuyến Metro số 2 dự kiến được khởi công vào năm 2022 và đề xuất đưa các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ lên quận. Trong khi đó, VNDIRECT cũng ghi nhận giá đất cũng tăng nhẹ khắp TP.HCM từ 0,5%-8,2% so với cùng kỳ, ngoại trừ Phú Nhuận (-2,0% so với cùng kỳ).

Nguồn: CBRE, VNDIRECT

VNDIRECT ghi nhận giá căn hộ thứ cấp tại TPHCM tăng ổn định trung bình +4,1% so với cùng kỳ trong quý 4/2021. Tương tự thị trường nhà đất, giá căn hộ vùng ven TP. HCM cũng tăng mạnh mẽ như Nhà Bè (+8,7% so với cùng kỳ), Bình Chánh (+6,8% so với cùng kỳ).

Nguồn: CBRE, VNDIRECT

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong quý 4/2021 giảm 26,6% so với cùng kỳ xuống còn 5.328 căn, dẫn đến lượng giao dịch giảm 33,4% so với cùng kỳ còn 5.920 căn. Thị trường ghi nhận 104 căn hộ siêu sang được mở bán với tỷ lệ lấp đầy khả quan 69,2%, cho thấy tiềm năng của phân khúc này trong những năm tới. Phân khúc trung cấp chiếm 86,3% tổng nguồn cung mới quý 4/2021, nhờ đó tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao 111,1% (+8,7 điểm % so với cùng kỳ).

Nguồn: VNDIRECT

Theo VNDIRECT, thị trường căn hộ tại Hà Nội được thiết lập mức giá mới, với một dự án siêu sang ở trung tâm Hà Nội chào bán giá trung bình 25.000 USD/m2.

Trong khi đó, giá căn hộ ở tất cả phân khúc cũng ghi nhận tăng đáng kể 9,9%-15,6% so với cùng kỳ, mức tăng trưởng cao nhất 5 năm, trong đó phân khúc cao cấp tăng mạnh nhất 15,6% so với cùng kỳ. Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng trung bình 13,0% so với cùng kỳ lên 1.596 USD/m2 trong quý 4/2021.

Nguồn: VNDIRECT

VNDIRECT ghi nhận giá đất ở khu Đông Hà Nội tăng đáng kể 18,6%-27,8% so với cùng kỳ nhờ được đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng và hàng loạt các dự án khu đô thị mới được ra mắt. Long Biên tăng mạnh nhất 27,8% so với cùng kỳ, nhờ đề xuất xây cầu Trần Hưng Đạo nối quận Hoàn Kiếm và Long Biên. Trong khi đó, VNDIRECT cũng ghi nhận giá đất tăng khắp Hà Nội từ 2,3%- 10,6% so với cùng kỳ.

Nguồn: VNDIRECT

Giá căn hộ thứ cấp ở Hà Nội tăng trung bình 4,8% so với cùng kỳ trong quý 4/2021. Trong đó, giá bán tại khu vực ngoại thành tiếp tục tăng tốt như Thanh Trì (+10,8% so với cùng kỳ), Hà Đông (+8,1% so với cùng kỳ).

Nguồn: VNDIRECT

Tiềm năng và rủi ro thị trường BĐS 2022

Về tiềm năng thị trường năm 2022, VNDIRECT cho rằng, các quy định mới được ban hành trong 2020 như Nghị định 148, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Luật Đất đai sửa đổi sắp tới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được các nút thắt trong vấn đề phê duyệt các dự án nhà ở và rút ngắn thời gian cấp phép. Thị trường sẽ sôi động trở lại sau một thời gian ảm đạm và khó khăn.

Song, báo cáo cũng chỉ ra 4 rủi ro chính. Đầu tiên là dịch bệnh kéo dài có thể ảnh hưởng đến hoạt động quảng cáo và bán hàng. Thứ hai, giá nhà đất tiếp tục tăng nhanh, đặc biệt là tại khu vực ngoại thành, khiến gia tăng các mối lo ngại và có thể vượt khả năng của người mua nhà.

Thứ ba, chi phí xây dựng có thể tăng cao trong 2021, đặc biệt giá thép đã tăng hơn 40%-45% so với cùng kỳ. Thép chiếm 12-15% tổng chi phí xây dựng (theo ước tính của các chuyên gia trong ngành), điều này sẽ kéo giá nhà tăng nếu giá vật liệu duy trì ở mức cao như hiện tại trong hai năm tới.

Cuối cùng, đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, điều 75 của Luật Đầu tư chưa được Quốc hội thông qua trong Kỳ họp bất thường lần thứ nhất vào đầu năm 2022. Theo đó, nếu dự án không có diện tích đất ở nào thì sẽ không thể triển khai nhà ở thương mại, khiến cho hàng trăm dự án sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp bị trì hoãn. VNDIRECT tin rằng nút thắt này có thể sẽ bị kéo dài cho tới khi Luật Đất đai 2013 được sửa đổi.