Xuất hiện mô hình kinh doanh BĐS mới giúp nhà đầu tư huy động vốn thay vì đi vay ngân hàng

Trên thế giới, trong phân khúc bất động sản công nghiệp, giao dịch Bán-Tái thuê đang ngày càng trở nên phổ biến. Và tại Việt Nam, một số công ty trong và ngoài nước cũng đang bắt đầu thực hiện loại hình giao dịch này. Ông John Campbell, Trưởng bộ phận BĐS Công nghiệp, Savills Việt Nam đã đưa ra một số những ưu điểm vượt trội của phương pháp này so với các phương pháp truyền thống khác đã được áp dụng trên thị trường.

Giao dịch bán-tái thuê lại là một dạng công cụ tài chính với hình thức rất cụ thể, trong đó một bên (người bán/người thuê tương lai) sở hữu tài sản đó sẽ bán tài sản cho bên thứ hai (nhà đầu tư/người cho thuê tương lai). Sau đó, người bán thuê lại tài sản từ người mua, do đó người bán trở thành người thuê, và nhà đầu tư là chủ sở hữu bất động sản.

Lợi ích cho người bán/người thuê tương lai bao gồm tận dụng tài sản bất động sản của họ để huy động vốn thay vì vay ngân hàng với lãi suất cao. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại, nhiều khả năng sẽ có giá cao hơn chi phí mua ban đầu. Việc ký hợp đồng thuê với chủ mới cũng cho họ cơ hội thương lượng lại những điều khoản mà họ mong muốn.

Nhận định về những điểm lợi thế của xu hướng này, ông John Campbell cho rằng, những lợi ích cho nhà đầu tư/chủ nhà tương lai bao gồm việc có được một bất động sản đang vận hành để tạo ra tỷ suất hoàn vốn tức thì dưới hình thức trả tiền thuê hàng tháng. Do đó, với tệp khách thuê có sẵn, họ không cần phải chi tiền mặt cho các chiến dịch tiếp thị để tìm kiếm khách thuê tiềm năng. Dự báo dòng tiền mặt an toàn với lợi suất thỏa đáng trong thời gian thuê tương đối dài (thường là 10 năm) tạo ra sự an tâm cho nhà đầu tư/chủ sở hữu mới.

Mặc dù xu hướng này ngày càng phổ biến nhưng giao dịch Bán-Tái thuê vẫn chưa được áp dụng rộng rãi ở Việt Nam. Có rất nhiều nhà đầu tư đang tìm cách mua bất động sản công nghiệp đang vận hành để thực hiện giao dịch Bán-Tái thuê. Tuy nhiên, các nhà đầu tư thường gặp khó khăn trong việc xác định đối tượng khách hàng phù hợp vì nhiều công ty sản xuất và hậu cần thậm chí còn chưa biết đến việc bán-tái thuê như một giải pháp tài chính thay thế.

Tuy nhiên, một số công ty nước ngoài tại Việt Nam và thậm chí là các công ty trong nước đang bắt đầu thực hiện loại giao dịch trên. Thương vụ Bán-Tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương vào năm 2017. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu đô la Mỹ vào kho hàng với tổng diện tích sàn xây dựng lên tới 66.800m2 của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản này sau đó được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree. Năm 2020, Savills Việt Nam đã môi giới bán - tái thuê thành công một nhà kho với tổng diện tích sàn xây dựng là 36.000 m2 tại Dĩ An, Bình Dương. Trong giao dịch này, Savills đại diện cho khách mua. Bất động sản được mua với giá hơn 20 triệu đô la Mỹ và cho thuê lại với thời hạn thuê 5 + 5 năm và mang lại lợi nhuận hơn 9% cho nhà đầu tư.

"Chúng tôi tin rằng đại dịch sẽ khuyến khích ngày càng nhiều khách thuê trong việc cân nhắc những lựa chọn tài chính phù hợp cho họ và hy vọng sẽ giúp họ hiểu được lợi ích của việc tận dụng tài sản bất động sản của mình như một phương tiện để huy động vốn", ông John cho biết thêm.

Chia sẻ về một số lời khuyên dành cho các nhà đầu tư có ý định triển khai phương thức này tại Việt Nam, ông John nhận định "Có một số yếu tố quan trọng cần xem xét khi tiến hành Bán-Tái thuê.

Thứ nhất, phải hiểu rằng một giao dịch Bán - Tái thuê có thể có rất nhiều thủ tục giấy tờ cần thực hiện, đòi hỏi rất nhiều thời gian. Trong đó, giao dịch đầu tiên là bán hoặc mua tài sản. Sau khi cả hai bên ký Hợp đồng Mua bán (Sale- purchase Agreement) để kết thúc giao dịch mua, thì họ cũng phải ký Hợp đồng cho thuê. Hợp đồng Mua bán và Hợp đồng cho thuê có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, vì giá bán được nêu trong Hợp đồng Mua bán phải cho phép nhà đầu tư đạt được lợi nhuận hấp dẫn so với giá thuê hàng tháng được nêu trong Hợp đồng cho thuê. Ví dụ cơ bản, nếu một nhà đầu tư mua một nhà kho rộng 30.000 m2 với giá 18 triệu đô la Mỹ và cho chủ sở hữu / người thuê trước đó thuê lại với giá 4,5 đô la Mỹ / m2 / tháng, thì lợi suất ròng ban đầu (NIY) có thể đạt được trong năm đầu tiên là 9%.

Do thời gian dài và số lượng lớn các thỏa thuận cần được thương lượng và ký kết nên liên hệ làm việc với một đơn vị tư vấn bất động sản chuyên nghiệp để hỗ trợ cả hai bên trong quá trình giao dịch, tốt nhất là một đơn vị có kinh nghiệm thực hiện thành công các giao dịch bán - tái thuê. Đơn vị tư vấn đó có thể giúp xác định xem giá bán có phù hợp với thị trường hiện tại hay không. Người đại diện cũng sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc soạn thảo Hợp đồng cho thuê mới và sẽ cần đảm bảo tất cả các điều khoản và mức tăng giá thuê hàng năm là hợp lý và phù hợp với thị trường. Hơn nữa, các điều khoản này cần phải phù hợp với Bên thuê và cung cấp cho nhà đầu tư hoặc Bên cho thuê lợi tức đầu tư thỏa đáng.

Một điều nữa cần cân nhắc là chủ sở hữu bất động sản hoặc KCN có biết và phê duyệt dự án hay không. Dựa vào chủ sở hữu đất và chủ đất của nhà đầu tư mới của KCN, họ phải xác nhận rằng nhà đầu tư đó đáp ứng các tiêu chí của KCN của họ.