3 điểm “huyệt” khi nhà đầu tư sử dụng tài chính để đầu tư bất động sản

Chiến lược dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư trong thời gian ngắn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không xác định đúng thời điểm cũng như hoạt động của dự án kém hiệu quả. Hoặc sau thời gian ưu đãi không bán được, đến lúc phải đóng tiền lãi thì phần lợi nhuận sẽ bị giảm bớt vì chi phí lãi, cũng như áp lực trả nợ gốc vào thời điểm này hoặc bị phát sinh các chi phí khác trong quá trình vay vốn cũng làm giảm phần lợi nhuận, thậm chí lỗ. Ngược lại, nếu đầu tư đúng thời điểm, với dự án tốt thì có thể đem lại lợi nhuận khá tốt.

Những rủi ro thường gặp trong việc dùng đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS ngắn hạn:

Thứ nhất, không kiểm soát được khả năng thu hồi vốn và khả năng sinh lời của tài sản. Đây là điều nguy hiểm nhất có thể xảy ra khi NĐT quyết định sử dụng hình thức đòn bẩy tài chính khi mua bán nhà đất. Số tiền vay được "giam" lại khi thị trường biến động (do chính sách của nhà nước, do cung cầu,...) gây khó khăn cho việc bán BĐS thuộc sở hữu của NĐT. Nếu NĐT không có nguồn vốn cố định hoặc không quản lý kịp thời sẽ "trắng tay" thì tất nhiên sẽ lỗ.

Thứ hai, thách thức của việc lựa chọn nguồn vay. Đối với các NĐT, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quyết định phần lớn đến sự thành bại của hoạt động đầu tư. Nếu NĐT chọn công ty nặng lãi thì lợi nhuận bị giảm sút và trong kinh doanh nếu chẳng may gặp phải rủi ro thì lãi suất cao sẽ khiến NĐT khốn đốn. Đối với vay ngân hàng, hiện nay trên thị trường có rất nhiều NH với mức lãi suất dao động 7-11%. Tuy nhiên, nếu NĐT có thể được hỗ trợ để lựa chọn ngân hàng có lãi suất tốt và phù hợp với bản thân, hay NĐT có thể vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi năm đầu là 7%.

Thứ ba, thách thức lớn khi thị trường biến động. Nếu NĐT sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS, sự biến động của thị trường có thể khiến giá BĐS giảm thất thường, điều này ngoài việc tạo ra cơ hội còn có thể tạo ra thách thức lớn. Nếu giá BĐS đóng băng hoặc giảm, đòn bẩy có thể bị phản tác dụng.

Bên cạnh vay ngắn hạn, vay dài hạn giúp NĐT chủ động hơn trong tài chính, vừa đảm bảo trả nợ ngân hàng, vừa có tiền trang trải cho các chi tiêu, sinh hoạt. Nhiều ngân hàng hiện nay cũng áp dụng mức tính lãi dựa theo dư nợ giảm dần, số tiền phải trả qua từng năm cũng giảm dần. Vì vậy, vay dài hạn và trả nợ trước hạn là phương pháp an toàn cho nhà đầu tư.

Nói chung, sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS là hoạt động phổ biến của nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp. Công cụ này đã và đang hỗ trợ đắc lực cho hoạt động đầu tư bất động sản, giúp nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư thu về lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích to lớn, đòn bẩy tài chính vẫn luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, có thể đưa doanh nghiệp đến phá sản, nợ nần. Nghiên cứu, tìm hiểu một cách khoa học về đòn bẩy tài chính, mỗi nhà đầu tư cần có chiến lược sử dụng công cụ này trong đầu tư bất động sản một cách hiệu quả.