3 khu vực giá đất đang "xì hơi" sau cơn sốt điên cuồng

Bắc Giang, Hải Phòng, Thanh Hóa là những "điểm nóng sốt" trong thời gian qua. Hiện tại, các khu vực này đất đai đã hạ nhiệt. Nhiều người quan tâm liệu sau cơn sốt, có cuộc giảm giá mạnh ở các địa phương này, theo cách hiểu giá sẽ về giá trị thật sau cơn sốt ảo điên cuồng.

Bắc Giang: Sau Tết Nguyên đán, theo báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam, đất nền tỉnh này tăng giá chóng mặt. Đất ven khu công nghiệp sôi động, đặc biệt là tại TP. Bắc Giang, huyện Việt Yên và Yên Dũng. Ở trong khu vực này, ven 4 Khu công nghiệp Vân Trung, Đình Trám, Song Khê Nội Hoàng, Quang Châu là điển nóng của thị trường, giá dao động 25-40 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50-70% so với cuối năm 2020.

Cá biệt, có những thửa đất ở trong làng bị thổi lên cả chục tỷ đồng, ao chuôm nhỏ cũng có giá 2 - 3 tỷ đồng. Nhiều loại đất như đất trồng lúa, đất ao vườn, đất rừng cũng được giao dịch với hy vọng có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất (chuyển sang đất ở) rồi phân lô, tách thửa bán lại kiếm lời.

Tuy nhiên, từ cuối tháng 3, với việc chính quyền bắt đầu siết chặt lại các hoạt động mua bán, thị trường bắt chững lại.

Thời gian gần đây, giá đất ở một số khu vực đều ghi nhận giảm. Tại xã Nội Hoàng (Yên Dũng), giá một lô đất đấu giá, đất dịch vụ diện tích 72 m2 hồi đầu năm lên đến 2,1 - 2,2 tỷ đồng/lô thì nay chỉ còn 1,8 - 1,85 tỷ đồng. Tại một số xã như Lan Mẫu, Yên Sơn, Chu Điện (Lục Nam) mức giá hồi đầu năm khoảng 1,8 - 2 tỷ đồng/lô nay chỉ còn 1,5 - 1,6 tỷ đồng, đất thổ cư từ 3 triệu đồng/m2 chỉ còn 2 triệu đồng/m2.

Ở khu vực hai xã Tăng Tiến, Quang Châu (Việt Yên) giá đất đang ở đỉnh 3,4 - 3,5 tỷ đồng/lô diện tích 105 m2 hiện giảm còn 3,2 tỷ đồng, cá biệt có nơi chỉ còn 1,8 - 2,1 tỷ đồng/lô.

Trước cơn sốt điên đảo, UBND tỉnh Bắc Giang có văn bản yêu cầu tổ chức kiểm tra, xử lý các trường hợp để xảy ra tình trạng tự ý chia lô, tách thửa, xây dựng các công trình trái phép; tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất; lấn chiếm đất công ích, đất hành hành lang giao thông để xây dựng nhà ở, công trình trái pháp luật. Trong đó, các khu vực có dấu hiệu gia tăng đột biến tình trạng chuyển mục đích, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, "sốt ảo" phải được chú ý đặc biệt để phát hiện và xử lý kịp thời.

Thanh Hoá: Sau Tết Nguyên Đán Tân Sửu, giá đất tại hầu khắp các địa phương trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa đều tăng giá đột biến, đặc biệt là đất nền tại các khu vực lân cận Tp.Thanh Hóa, TP. Sầm Sơn và các khu vực đang quy hoạch các dự án lớn. Từ đầu tháng 3/2021, giá đất nền tại nhiều địa phương của tỉnh Thanh Hóa đã tăng với mức chóng mặt, trung bình khoảng 50 – 60% so với cuối năm 2020. Thậm chí, những lô đất tại khu vực xấu, hạ tầng kém, đất trong ngõ nhỏ xưa nay vốn không ai hỏi cũng bỗng dưng tăng giá, được nhiều người tìm mua.

Hiện giá đất tại các mặt bằng đô thị, ven biển Thanh Hóa đều dao động 12- 15 triệu đồng/m2, có nơi trên 20 triệu đồng/m2, cao gấp 2-3 lần so với giá thị trường cùng kì năm trước, và cao gấp nhiều lần so với giá đất quy định của nhà nước.

Tuy nhiên, hiện tại sau động thái tăng cường quản lý đất đai, rà soát và sự vào cuộc quyết liệt của các ban, ngành chính quyền địa phương thì hiện nay Thanh Hóa không còn diễn ra cơn sốt giá đất. Các đợt đấu giá không còn cảnh ồ ạt tham gia của giới cò đất cũng như các nhà đầu tư, giá đất đã ổn định và được kiểm soát. Hiện tượng hét giá đất nền tăng từng ngày, thậm chí từng giờ đã không còn xuất hiện.

Khảo sát cho thấy, dù hiện tượng giảm giá sâu chưa diễn ra ở địa phương này, nhưng giá đang có dấu hiệu "đứng lại", không tăng. Đồng thời việc bán đất nền ra nhanh của NĐT ở thời điểm này cũng gặp khó khăn. Thị trường không còn hiện tượng sang tay chóng vánh như thời điểm tháng 2 và tháng 3/2021. Một số lô đất ven biển ở Quảng Xương thời điểm sốt hét giá tăng khoảng 400-500 triệu/nền (so với giá chung thị trường) trong khoảng thời gian ngắn, thì hiện giá đã quay về mức ban đầu, mặc dù vậy, người bán cũng khó kiếm được người mua do các NĐT đã rút khỏi thị trường.

Hải Phòng: Thời điểm sau Tết, tại các vùng ven thành phố, hoạt động mua bán đất trong dân diễn ra sôi động. Giá hiện tại dao động 8-15 triệu đồng/m2. So với cuối năm 2020, giá trung bình tăng 60- 70%. Đặc biệt, khi có thông tin TP Hải Phòng đồng ý cho Tập đoàn Vingroup hỗ trợ thành phố khảo sát, nghiên cứu lập quy hoạch KĐT mới tại quận Dương Kinh và huyện Kiến Thuỵ, đất nền tại các khu vực này bỗng tăng theo giờ, người đến xem đất đông như hội. Nếu trước tết giá bán đất tại một số điểm chỉ dao động khoảng 8 triệu/m2 đối với ngõ bê tông, thì sau đó 1 tháng, giá đất đã lên đến 11 triệu/m2 và tiếp tục tăng mạnh sau đó.

Cùng với các địa phương khác, sau khi được chính quyền cảnh báo, đất đai TP này đã hạ nhiệt. Theo dữ liệu của batdongsan.com.vn, toàn thị trường tháng 4/2021 đã giảm 18% và lượng tin đăng giảm 1% so với tháng trước đó nhưng ở một số nơi đã xảy ra sốt thì giảm mạnh. Cụ thể, ở Hải Phòng (giảm 34%), sau đến Bắc Ninh (giảm 29%), Đà Nẵng (giảm 21%)...

Tuy nhiên, cũng giống Thanh Hoá, hiện tượng giảm giá sâu chưa diễn ra ở Hải Phòng. Theo khảo sát của batdongsan.com.vn, ở mặt bằng chung, giá đất chưa có dấu hiệu sụt giảm mà hầu hết đi ngang sau cơn sốt đất.

Có điều, hiện nhiều người chào bán, giá đi ngang nhưng dường như không còn cảnh mua bán nhộn nhịp như cách đây 1-2 tháng.

Theo các chuyên gia, sau sốt đất, sẽ có nhiều nhà đầu tư lỡ sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà, không kịp thoát hàng buộc phải bán cắt lỗ. Lúc này cơ hội mua được giá thấp để tăng cơ hội sinh lời là lớn. Song thị trường chỉ mới hạ nhiệt, đối với dân đầu cơ không nhiều áp lực về tài chính họ sẽ thận trọng quan sát thị trường. Do vậy, nhìn chung chưa có hiện tượng giảm giá sâu ở các địa phương mà cần quan sát thêm.

Trong báo cáo mới đây, đại diện Savills Việt Nam cho biết sốt đất đã hạ nhiệt và dự báo thời gian tới có thể xảy ra tình trạng điều chỉnh từ giá ảo về giá trị thật. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phiên Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, tại một số khu vực trước đó chưa được đánh giá cao, giá BĐS đã tăng nhanh nhưng vẫn ở ngưỡng hợp lý. Tuy nhiên hiện tượng giá tăng vượt quá giá trị thực tế cũng xảy ra khá phổ biến tại nhiều nơi, khiến hình thành mặt bằng giá ảo.

Theo bà Hằng, từ cuối tháng 4 đến nay, các cơn sốt đã lắng xuống song giá trị của BĐS đã vọt lên cao, đặc biệt là đất một số khu vực đã tăng và có dấu hiệu giá ảo. Sau những cơn sốt đẩy giá lên, các nhà đầu tư chưa thể tham gia ngay mà còn phải chờ thị trường tự điều chỉnh xuống một ngưỡng hợp lý. Thanh khoản của một số khu vực yếu dần, dẫn đến áp lực của việc sử dụng vốn cũng không hiệu quả. Vì vậy, các nhà đầu tư phải tự điều chỉnh hoạt động trong những tháng còn lại của năm 2021.