3 phân khúc “cứu” thị trường bất động sản trong đại dịch

Trong năm 2021, dịch bệnh Covid – 19 xảy ra và kéo dài đã tác động không nhỏ đến mọi mặt đời sống, kinh tế- xã hội; trong đó có lĩnh vực bất động sản (BĐS).

Dưới tác động của dịch bệnh, thị trường BĐS đã có nhiều sự thay đổi lớn từ hành vi, thị hiếu người mua tới chiến lược phát triển và cách thức kinh doanh của các đơn vị kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, nhìn một cách tổng thể, thị trường BĐS trong năm 2021 vẫn được đánh giá là một kênh đầu tư hấp dẫn nhờ sự “cứu tinh” của các phân khúc nhà ở , đất nền và bất động sản công nghiệp.

Sốt đất nền lan rộng khắp cả nước

Ngay sau Tết Nguyên đán đến tận tháng 4, giá đất tại nhiều địa phương tăng phi mã. Tại Hà Nội, sau thông tin thành phố chuẩn bị phê duyệt đồ án Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng vào tháng 6, đất nền vùng ven sông đoạn chảy qua Hà Nội đã tăng dựng đứng.

Theo ghi nhận, chỉ trong vòng nửa tháng đầu năm 2021, giá đất tại các khu vực "hot" thuộc huyện Đông Anh đã tăng 20-30%. Nhiều khu đất trước đây đang rao bán với giá 40-50 triệu đồng, sau khi có thông tin quy hoạch, giá đất đã được “thổi” lên tới cả 100 triệu đồng/m2.

Không chỉ tại Hà Nội, hồi đầu tháng 2, sau khi lãnh đạo Bình Phước đến huyện Hớn Quản để khảo sát vị trí lập dự án xây dựng sân bay lưỡng dụng với quy mô 500 ha, thông tin này ngay lập tức được các nhóm môi giới từ nhiều tỉnh thành nắm bắt và tập trung về hai xã An Khương, xã Tân Lợi để "thổi giá" những mảnh đất vốn đang được phủ kín bằng cây cao su, khiến giá đất tại đây tăng dựng đứng.

Khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, sau Tết, giá đất tại nhiều địa phương sôi sục, trung bình tăng 10% sau một tháng, cá biệt có nơi tăng 2-3 lần trong 1-2 tháng.

Trước tình trạng trên đã Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng một loạt các tỉnh, thành: Hà Nội, Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Bắc Giang, Cần Thơ… ban hành văn bản yêu cầu các địa phương tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn, xử lý nghiêm những đối tượng tung tin đồn, đẩy giá bất động sản. Sau đó, vài tháng thị trường đất nền mới dần hết sốt.

Giá nhà liên tục bị xô đổ

Giống như hầu hết các phân khúc bất động sản khác. Ảnh hưởng của dịch Covid-19, trong năm 2021, phân khúc nhà ở cũng gặp không ít khó khăn trong phát triển dự án và giao dịch. Tuy nhiên, ngược chiều với nền kinh tế, trong năm qua, giá nhà tại các thành phố lớn: Hà Nội, TP.HCM vẫn liên tục bị xô đổ và xác lập mặt bằng giá mới.

Báo cáo quý 3 của Bộ Xây dựng cho biết, mặc dù dịch Covid-19 gây ảnh hưởng không nhỏ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, giá nhà ở vẫn tiếp tục tăng bất chấp dịch bệnh bùng phát đợt thứ 4.

Theo Bộ Xây dựng, do tác động của dịch bệnh, trong quý, số lượng giao dịch bất động sản thành công giảm mạnh so với quý 2; tại các địa phương thực hiện giãn cách triệt để, hoạt động đi lại, giao dịch, kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp, người dân không thể thực hiện được; nhiều khu vực thị trường có hiện tượng "đóng băng tạm thời".

Theo thống kê sơ bộ, tỷ lệ hấp thụ các loại bất động sản nhà ở đều chỉ đạt khoảng 40% lượng chào bán trên thị trường; riêng loại hình đất nền lượng hấp thụ đạt cao hơn, khoảng 50% lượng chào bán trên thị trường.

Về giá, tại nhiều địa phương do thực hiện giãn cách nên giao dịch bất động sản thành công hầu như không đáng kể. Tuy nhiên, giá căn hộ chung cư (bình dân, trung cấp, cao cấp) đều giữ giá hoặc vẫn tăng nhẹ (khoảng 1% - 2%); giá nhà ở riêng lẻ, đất nền giảm (khoảng 1% - 2%); giá mặt bằng thương mại cho thuê, căn hộ, nhà ở cho thuê mặt bằng giá giảm chung khoảng 2% - 3%.

Đáng chú ý, theo thống kê của các công ty tư vấn, nghiên cứu thị trường bất động sản, như: CBRE, Savills, JLL… sự tăng giá của phân khúc này đã kéo dài suốt 11 quý.

Giá thuê đất công nghiệp cũng liên tục lập đỉnh

Cuối năm 2020, khi đánh giá về tiềm năng của phân khúc bất động sản công nghiệp, các chuyên gia của Savills Việt Nam, JLL… đều đưa ra nhiều dự báo cho rằng, 2021 sẽ là "năm bội thu” của những nhà phát triển bất động sản công nghiệp đã nắm trong tay quỹ đất lớn.

Bởi lẽ, so với mặt bằng chung của thế giới, Việt Nam vẫn được đánh giá là quốc gia kiểm soát dịch bệnh tốt, đồng thời còn được hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch đầu tư khỏi Trung Quốc. Vì thế, nhu cầu sử dụng bất động sản khu công nghiệp tăng cao.

Thực tế trong năm qua, qua báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam cho thấy, bất chấp những ảnh hưởng của đại dịch tới toàn bộ nền kinh tế nói chung, thị trường đất công nghiệp/BĐS công nghiệp vẫn đang trên đà tăng trưởng.

Đáng chú ý, mặt bằng chi phí thuê đất khu công nghiệp tăng cao đã trở thành điểm sáng hiếm hoi trong tình hình thị trường hiện tại.

Mặt khác, do có nguồn cung hạn chế so với các phân khúc khác như nhà ở thương mại, văn phòng, bán lẻ… bất động sản công nghiệp đang được săn đón bởi các nhà đầu tư trong và ngoài nước, từ đó tạo ra đòn bẩy khiến chi phí thuê bất động sản công nghiệp leo thang.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn khu vực là 87% trên tổng diện tích đất khu công nghiệp (KCN) và diện tích cho thuê 20.567 ha, tăng 2,35% so với cùng kỳ năm ngoái. Bắc Ninh và Hà Nội tiếp tục là hai thị trường dẫn đầu toàn khu vực.

Xét về giá thuê, việc hạn chế đi lại và tỷ lệ lấp đầy tương đối ổn định đã khiến giá cả ít leo thang hơn so với giai đoạn 2018-2020. Trung bình, giá thuê đất tăng 9,89% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 100 USD/m2.

Đáng chú ý, tại miền Bắc, giá thuê đất tại Hà Nội vẫn chiếm vị trí cao nhất với giá đạt 129 USD/m2. Các thị trường khác ghi nhận mức giá tăng với Bắc Ninh là 106 USD/m2, Hải Phòng tăng thành 101 USD/m2 và Hải Dương đạt 79 USD/m2. Hưng Yên có mức tăng mạnh nhất, đạt mức 22% so với cùng kỳ năm ngoái và giá là 101 USD/m2.