3 phương án để “giải thoát” cho tình trạng bế tắc của condotel?

Condotel hiện là loại hình được ưa chuộng đầu tư. Trong thời gian gần đây, ngày càng nhiều dự án được công bố với sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô cũng như những khoản cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Chủ đầu tư nhanh chóng đặt tên dự án của họ tại các địa điểm du lịch là condotel.

Dự đoán nguồn cung căn hộ, khách sạn nghỉ dưỡng dạng condotel tại Đà Nẵng sẽ tăng gấp 3 lần vào năm , còn tại TP. Nha Trang trong năm sau cũng có gần 10.000 sản phẩm condotel được tung ra thị trường. Ở thời điểm hiện tại, việc phát triển tăng trưởng “nóng” condotel đang chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn. Sự phát triển của condotel là dòng bất động sản mới trong bối cảnh lượng du khách đến Việt Nam tăng liên tục.

Một số chuyên gia cho rằng việc nhà đầu tư thứ cấp đổ tiền vào condotel tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bởi lẽ, chủ đầu tư khó có thể bảo đảm phần lợi nhuận đã cam kết vốn là chiêu thức để tìm kiếm nhà đầu tư thứ cấp với mức lãi suất từ 12-15%/năm. Hiện phần nhiều các dự án BĐS condotel tại một số vùng tiềm năng như Nha Trang, Vũng Tàu, Quảng Ninh, Quy Nhơn, Ninh Thuận... chưa hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành khai thác BĐS du lịch ở phân khúc condotel.

Vì vậy, khi lựa chọn sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng để đầu tư, người mua - nhà đầu tư thứ cấp nên cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín. Về phía chủ đầu tư, khi lựa chọn mô hình phát triển, cũng cần hoạch định tốt và nghiên cứu tính khả thi ngay từ ban đầu để có được sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường và khả năng tài chính, bảo đảm vận hành tốt trong tương lai.

Mặt khác, đầu tư BĐS du lịch đối với condotel hiện vướng về quy hoạch. Đất tại các dự án phát triển du lịch khu vực ven biển thường được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ và cho thuê có thời hạn nên chưa công nhận BĐS condotel ven biển hình thành đơn vị ở.

Việc sở hữu condotel cũng chưa thuận lợi do pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này. Pháp luật kinh doanh BĐS mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Luật sư Đỗ Pháp (Đoàn Luật sư TP Đà Nẵng), các quy định pháp luật liên quan đến giao dịch căn hộ condotel cũng như văn bản quy định về hoạt động giao dịch giữa nhà đầu tư và khách hàng đều chưa có. Các giao dịch chuyển nhượng, mua bán trên thực tế được hình thành theo sự đồng thuận giữa các bên trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện của pháp luật dân sự là chủ yếu.

"Do đó, khi có sự "bẻ kèo" của chủ đầu tư, thường các điều khoản thỏa thuận trong các hợp đồng với chủ đầu tư ẩn chứa rất nhiều rủi ro đối với khách hàng chủ sở hữu căn hộ, nếu khách hàng kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp thì phần thắng không phải khi nào cũng đứng về phía chủ sở hữu căn hộ", LS. Đỗ Pháp nói.

Theo LS Đỗ Pháp thì có 3 phương án để "giải thoát" cho tình trạng bế tắc của condotel hiện nay. Một là chính quyền xem xét dự án nào nằm trong khu vực có thể điều chỉnh quy hoạch, chuyển đổi thành đất ở thì chuyển và buộc chủ dự án phải nộp thêm tiền sử dụng đất cho Nhà nước chứ không phải thu thêm tiền của người mua căn hộ.

Giải pháp thứ 2, nếu tiếp tục là khách sạn thì phải chuyển đổi hợp đồng mua bán thành hợp đồng thuê căn hộ theo vòng đời dự án.

Giải pháp thứ 3 là, chủ căn hộ kiện chủ đầu tư dự án ra tòa yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu. Chủ đầu tư dự án phải trả tiền lại cho người mua căn hộ và lấy lại căn hộ đó để kinh doanh khách sạn. Nếu thấy thiệt hại do chủ trương của bên cho thực hiện dự án gây ra thì chủ dự án làm việc với chủ thể đó và không thỏa thuận được thì phải kiện ra tòa để xử lý.

Cũng theo LS. Pháp, các chủ đầu tư được thực hiện những gì pháp luật không cấm nên việc họ thực hiện loại hình kinh doanh BĐS condotel là không sai, giao dịch này không vi phạm điều cấm của pháp luật nhưng nguy cơ tiềm ẩn rất cao. Bởi lẽ, người mua bỏ tiền ra mua nhưng căn hộ do chủ đầu tư nắm giữ, quan trọng nhất là giao dịch mua bán khi chủ đầu tư chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận, nếu có tranh chấp xảy ra thì người mua chịu thiệt nhiều nhất.

Hiện nay, các văn bản quy phạm pháp luật chưa quy định rõ ràng về loại hình đầu tư này. Nếu các thành phố lớn không có cơ chế quản lý phù hợp sẽ có nguy cơ hình thành đơn vị nhà ở tại các khu vực có hạ tầng kỹ thuật và xã hội chưa bảo đảm.

Bên cạnh đó, các tác động tiêu cực có thể không bảo đảm về kiến trúc cảnh quan và công tác quản lý quy hoạch đô thị, sức ép lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực lân cận; không đảm bảo phục vụ nhu cầu hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, thiết chế văn hóa… cho chính cư dân của dự án, nhất là gây tắc đường ở khu vực trung tâm.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, tình huống khi cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một thông cáo minh bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án. Ở Singapore, Hong Kong (Trung Quốc) và Australia, giải pháp này là bắt buộc để bảo đảm chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ.

Ở những quốc gia khác trên thế giới, condotel được xếp hạng thấp hơn căn hộ hay một sản phẩm ngôi nhà thứ 2 thực thụ. Các chủ đầu tư lớn, vững mạnh và ổn định với bảng cân đối kế toán mạnh vẫn có thể hoàn thành cam kết lợi nhuận của mình.

"Nếu cam kết lợi nhuận kéo dài trong vòng 10 năm, thì thị trường có thể sẽ có nhiều biến động, gây ra rủi ro cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư cần cẩn trọng với những hứa hẹn này. Xu hướng không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư, đơn vị vận hành sẽ bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường", vị này cho biết thêm.