4 “lát cắt” thị trường nhà đất năm 2017

Theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam, năm 2017 thị trường bất động sản vẫn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng, giữ được sự phát triển tương đối ổn định. Bà Dương rút ra 4 điểm đáng chú ý về thị trường bất động sản trong năm 2017 gồm:

Nguồn cung chào bán mới giảm

Năm 2017, toàn thị trường có khoảng 22.000 căn hộ mới được chào bán ra, giảm 22,9% so với cùng kỳ năm 2016. Trong đó, sự suy giảm mạnh nhất đến từ nguồn cung căn hộ hạng sang và cao cấp.

Cụ thể, tính đến tháng 10/2017, chỉ có khoảng 102 căn hộ hạng sang được chào bán, giảm đến 95% so với cùng thời điểm 2016. Phân khúc cao cấp có khoảng 5.206 căn hộ mới được tung ra, giảm 23% so với cùng kỳ.

Ngoài ra, phân khúc trung cấp, bình dân cũng không có sự tăng trưởng về nguồn cung. Theo đó, tổng sản phẩm mở bán của phân khúc trung cấp là 12.000 căn, giảm 15% so với 2016, căn hộ bình dân có 428 căn mở bán mới, giảm 29%.

Sự suy giảm nguồn cung mới được bà Bùi Nguyệt Nga - P. TGĐ Vạn Thái Land nhìn nhận là tín hiệu tích cực cho thị trường. Điều này cho thấy thị trường đang phát triển bền vững, không còn quá nóng và tiềm ẩn nguy cơ bong bóng như các năm trước.

Việc phân khúc căn hộ hạng sang và cao cấp giảm cung chứng tỏ các doanh nghiệp đang ngày càng hướng đến phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực thay vì chạy theo xu hướng như những năm trước.

Phân khúc nhà trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường

Trong khi sức tiêu thụ của 2 phân khúc hạng sang và cao cấp đang giảm đi khá nhanh, phân khúc nhà ở trung cấp, bình dân lại tiếp tục dẫn đầu thị trường về tỷ lệ hấp thụ. Theo đó, tổng lượng giao dịch toàn thị trường của phân khúc hạng sang chỉ khoảng 473 căn, giảm 58% so với cùng kỳ. Phân khúc cao cấp là 5.390 căn, giảm 25%.

Trong khi đó, năm 2017 có khoảng 23.561 căn hộ thuộc dự án trung cấp, bình dân được tiêu thụ, chiếm 56% tổng lượng tiêu thụ của toàn thị trường. Như vậy, trung bình cứ 100 căn hộ trung cấp bán ra thì có 84 căn được thị trường hấp thụ thành công.

Cụ thể, ở phân khúc trung cấp, có khoảng 13.170 căn hộ chào bán thành công, tăng 25% so với năm 2016. Phân khúc bình dân là 4.595 căn bán ra, tăng 6,5%. Con số này được dự báo là sẽ còn tiếp tục tăng cao trong năm 2018, đạt đến con số 70% khi mà sức hấp thụ của thị trường hiện rất tốt.

Giá bán tiếp tục tăng cao ở loại hình cao cấp

Theo thống kê từ CBRE, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ tiếp tục tăng từ 3-10% trong năm 2017. Theo đó, phân khúc có mức giá tăng cao nhất là căn hộ cao cấp từ 7-10%, trung cấp tăng khoảng từ 5-7% và loại hình nhà ở bình dân tăng nhẹ nhất với mức từ 3-5%.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán tăng từ 10 - 25% ở loại hình nhà ở trung cấp dưới 2 tỷ/căn, tỷ lệ này ở phân khúc bình dân là 7 - 12% và ở thị trường cao cấp chỉ tầm 5 - 7%. Theo đó trong năm 2018, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng ở biên độ trung bình trên toàn thị trường. Riêng phân khúc hạng sang và cao cấp sẽ có sự biến động mạnh về giá.

Theo đó, loại hình căn hộ hạng sang sẽ có bước nhảy vọt trong giá bán trong khi phân khúc cao cấp có thể tăng giá từ 7-10% tại thị trường sơ cấp. Căn hộ hạng sang có khả năng tăng giá bán sơ cấp lên đến 100% so với 2017, phân khúc cao cấp sẽ duy trì mức 10% trong khi loại hình căn hộ trung cấp, bình dân vẫn giữ vững mức tăng từ 3 -7%. Giá thứ cấp được dự báo sẽ biến động không lớn do nguồn hàng mới gia tăng, sản phẩm hoàn thiện từ thị trường đổ vào nhiều.

Căn hộ cho thuê đối mặt áp lực cạnh tranh lớn.

Thị trường căn hộ cho thuê được dự báo sẽ ngày càng khó khăn hơn khi hiệu suất thuê giảm mà nguồn cung mới bùng nổ quá nhiều. Tính riêng trong năm 2017, nguồn cung căn hộ hoàn thiện bàn giao đổ vào thị trường ước đạt 48.000 căn.

Theo thống kê, ít nhất 40% nguồn cung trong số đó là phục vụ mục đích cho thuê. Trước thực trạng ngày càng nhiều nguồn cung căn hộ cao cấp cho thuê đang không tìm được đầu ra. Áp lực nguồn hàng mới quá nhiều càng khiến thị trường cho thuê rơi vào bế tắc, nhất là với loại hình căn hộ diện tích lớn.

Năm 2018, dự kiến sẽ có thêm ít nhất 30.000 căn hộ hoàn thiện nữa sẽ đổ vào thị trường, áp lực cạnh tranh cho thuê cao sẽ khiến lợi tức cho thuê tiếp tục giảm trong năm 2018.

Năm 2018 phân khúc căn hộ bình dân sẽ có sự suy giảm trong nguồn cung. Phân khúc trung cấp vẫn giữ vững phong độ hiện tại trong khi thị trường chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của phân khúc hạng sang và căn hộ cao cấp khi nguồn cung mới dự kiến tăng mạnh. Thị trường cho thuê khó giữ được lợi nhuận cao như các năm trước.