4 nút thắt lớn với “giấc mơ” mua nhà của người thu nhập thấp

Theo đó, chia sẻ tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản vừa diễn ra, Chủ tịch VNREA cho hiện nay, thị trường bất động sản đang bộc lộ rõ sự mất cân đối cung - cầu, tạo nên những thách thức lớn cho cả doanh nghiệp lẫn người dân.

Dẫn số liệu của Bộ Xây dựng, ông Khôi cho biết trong quý II-2025, cả nước có 58 dự án mới được cấp phép với hơn 16.600 căn, nhưng tồn kho vẫn ở mức cao khoảng 25.000 căn/nền. Giá căn hộ tại Hà Nội và TPHCM tăng mạnh, lần lượt đạt 50 và 60 triệu đồng/m², có dự án gần 90 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội dù có thêm hơn 9.500 căn trong quý II vẫn chưa đáp ứng nhu cầu.

Qua số liệu cho thấy, trong khi hàng loạt dự án nhà ở thương mại, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, rơi vào tình trạng tồn kho do thiếu sức mua, thì nhà ở xã hội và nhà ở phân khúc trung bình lại khan hiếm. Điều này không chỉ phản ánh sự lệch pha trong cơ cấu sản phẩm bất động sản mà còn khiến nhu cầu an cư của đa số người dân khó được đáp ứng.

Một trong những vấn đề đáng quan ngại nhất là khả năng tiếp cận nhà ở. Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, phân tích: Với mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, một số hộ gia đình có thể cân nhắc chuyện mua nhà . Tuy nhiên, với mức thu nhập phổ biến hiện nay chỉ dao động trên dưới 10 triệu đồng/tháng, giấc mơ sở hữu nhà gần như vượt ngoài tầm với. Sự chênh lệch lớn giữa thu nhập và giá nhà khiến nhiều người buộc phải kéo dài thời gian thuê trọ, trong khi mong muốn ổn định cuộc sống ngày càng cấp thiết.

Kết quả khảo sát cho thấy, ngay cả khi các hộ gia đình tiếp cận được các gói vay vốn hiện hành, nhưng với mức thu nhập hiện nay thì phải hơn 20 năm mới có thể trả hết nợ. Khoản vay dài hạn này trở thành gánh nặng không nhỏ, ả

Theo ông Nguyễn Văn Khôi, hiện có 4 nút thắt lớn đối với bài toán nhà ở cần được các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các doanh nghiệp phối hợp xem xét tìm giải pháp thảo gỡ.

Thứ nhất , về quản lý và phân bổ quỹ đất, theo ông Khôi, đất đai là công cụ điều tiết quan trọng nhất. Các địa phương chính là đơn vị trực tiếp quyết định việc phân bổ quỹ đất cho nhà ở xã hội . Nếu thiếu quỹ đất và không có ưu đãi về hạ tầng trong dự án nhà ở xã hội thì giá thành căn hộ sẽ bị đẩy lên cao, tạo khoảng cách lớn với thu nhập của người lao động.

Vì thế, các tỉnh, thành phố cần quy định rõ chỉ tiêu quỹ đất, m ² sàn, số căn hộ dành cho nhà ở xã hội trong kế hoạch phát triển đô thị, đồng thời áp dụng cơ chế hỗ trợ hạ tầng trong dự án và ưu tiên quỹ đất sạch cho các dự án nhà ở xã hội .

Thứ hai , trong công cụ điều tiết tài chính, hiện nay lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp khoảng 6,4%/năm, được đánh giá là tương đối phù hợp. Tuy nhiên, thời hạn vay lại quá ngắn, gây áp lực lớn cho doanh nghiệp khi triển khai các dự án dài hạn. Do đó, có thể xem xét thời hạn vay trên 10 năm.

Đối với người mua nhà , mức lãi suất hiện tại vẫn cao, khiến việc trả nợ kéo dài hàng chục năm. Do đó, giải pháp được nhiều chuyên gia đề xuất là giảm lãi suất vay mua nhà xã hội xuống mức khoảng 4%/năm và kéo dài thời hạn vay. Nếu các ngân hàng thương mại gặp khó khăn trong việc cung cấp lãi suất ưu đãi, thì ngân sách địa phương có thể tham gia hỗ trợ một phần lãi suất nhằm giảm gánh nặng cho người dân.

Thứ ba , về chi phí nguyên vật liệu và minh bạch giá. Ông Khôi khẳng định, giá vật liệu xây dựng biến động mạnh trong những năm gần đây, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí dự án. Trước tình trạng này, chính quyền địa phương cấp tỉnh công bố và cập nhật giá nguyên nhiên vật liệu xây dựng định kỳ, mỗi 3 tháng/lần, và có điều chỉnh nhanh chóng trong thời kỳ biến động. Điều này giúp doanh nghiệp lập dự toán chính xác hơn, tránh đội vốn, đảm bảo tiến độ.

Thứ tư , về khoảng trống chính sách cho phân khúc nhà ở trung bình. Thực tế đang diễn ra cho thấy, các cơ chế chủ yếu tập trung vào nhà ở xã hội và nhà ở cao cấp. Trong khi đó, phân khúc trung bình - nhà ở phù hợp với nhóm thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng, thiếu cơ chế sẽ dẫn tới thị trường tiếp tục mất cân đối, bỏ qua nhóm đông đảo người lao động có thu nhập trung bình nhưng chưa đủ điều kiện để tiếp cận nhà ở xã hội .

Cần giải pháp đồng bộ

Trước những thách thức nêu trên, theo ông Khôi để thị trường nhà ở phát triển một cách bền vững, đưa giá nhà về gần mới thu nhập bình quân đại đa số bộ phận người lao động, đảm bảo mục tiêu an sinh, đầu tiên, các địa phương cần cụ thể hóa chỉ tiêu quỹ đất, m ² sàn, số căn cho nhà ở xã hội trong quy hoạch, kế hoạch. Việc bố trí sẵn quỹ đất sạch và hỗ trợ hạ tầng trong dự án nhà ở xã hội , hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng cho người mua sẽ giúp giảm chi phí đầu vào và qua đó giảm giá bán căn hộ.

Đối với gói giải pháp về chính sách tín dụng, ông Khôi kiến nghị cần thiết kế các gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho nhà ở xã hội với lãi suất 4%/năm, với thời hạn vay linh hoạt 15-20 năm. Doanh nghiệp phát triển dự án cũng cần được hỗ trợ bằng cách kéo dài thời gian vay vốn trên 10 năm. Đây là cách vừa giúp doanh nghiệp an tâm triển khai, vừa giúp người dân giảm gánh nặng tài chính.

Nhấn mạnh về hỗ trợ hạ tầng nội bộ dự án, hiện quy định thực tiễn mới chỉ yêu cầu địa phương đầu tư hạ tầng bên ngoài dự án. Vì thế, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất, ngân sách địa phương hỗ trợ hạ tầng bên trong - như đường nội bộ, hệ thống cấp thoát nước, chiếu sáng - thì giá thành căn hộ sẽ giảm đáng kể. Đây là giải pháp thực tế để tăng tính khả thi.

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cấp tỉnh công bố bảng giá nguyên vật liệu xây dựng 3 tháng/lần, đồng thời có cơ chế điều chỉnh nhanh trong thời kỳ biến động. Việc minh bạch này giúp giảm rủi ro đội vốn, tăng niềm tin của cả doanh nghiệp và người dân.

Đối với việc chuyển đổi dự án tồn kho, ông Khôi chia sẻ, kinh nghiệm giai đoạn thị trường 2007-2012 cho thấy việc chuyển đổi một phần dự án thương mại sang nhà ở xã hội hoặc nhà ở trung bình đã giúp giải phóng tồn kho và tận dụng hạ tầng sẵn có. Trong bối cảnh hiện nay, cần có hướng dẫn thủ tục cụ thể và cơ chế chia sẻ rủi ro giữa chính quyền và chủ đầu tư để triển khai rộng rãi hơn.

Nhấn mạnh tại phiên họp, ông Khôi cho rằng, Quỹ Phát triển Nhà ở Quốc gia sớm được thành lập, cần có cơ chế để khuyến khích sự tham gia của các ngân hàng thương mại và doanh nghiệp, không chỉ bằng vốn tiền mặt mà còn bằng công trình. Quỹ này sẽ đóng vai trò "bệ đỡ" trong việc hỗ trợ lãi suất, đầu tư hạ tầng và tăng nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê và thuê - mua.

"Không một cơ quan nào có thể tự mình giải quyết toàn bộ bài toán nhà ở xã hội . Sự phối hợp chặt chẽ giữa Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính và các địa phương là điều kiện tiên quyết. Bên cạnh đó, chính sách tín dụng, cơ chế lãi suất, thuế - phí phù hợp cho từng phân khúc nhà ở (thương mại, trung bình, nhà ở xã hội ...) sẽ góp phần chống đầu cơ, lãng phí; bên cạnh đó ưu đãi đất đai cần được bàn thảo và thống nhất ở tầm vĩ mô, tránh tình trạng chồng chéo hay đùn đẩy trách nhiệm. Khi có sự đồng bộ, các chính sách mới có thể nhanh chóng đi vào thực tiễn", ông Khôi nêu quan điểm về giải pháp phối hợp liên ngành.

Cũng theo ông Khôi, có thể tính đến phương án kêu gọi các doanh nghiệp đồng hành cùng Chính phủ, địa phương để đầu tư nhà ở xã hội , giảm giá và thực hiện xã hội hóa và những giải pháp nói trên nếu thực hiện được không chỉ giải quyết khó khăn trước mắt mà còn góp phần định hình thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, và quan trọng hơn cả là mang lại mái ấm cho hàng triệu người dân Việt Nam.