Ai hưởng lợi khi siết thuế cho thuê nhà?

Cục Thuế Tp.HCM và Hà Nội đang nghiên cứu “siết” quản lý thuế đối với người cho thuê nhà, để chống thất thu, đôn đốc thu nộp ngân sách. Trong đó, một nội dung quan trọng là chống thất thu thuế với việc cho thuê căn hộ. Hàng loạt biện pháp đang được thực hiện, cơ quan thuế cho biết sắp tới những trường hợp trốn thuế cho thuê căn hộ sẽ bị truy thu, xử phạt.

"SIẾT" QUẢN LÝ THUẾ ĐỐI VỚI NGƯỜI CHO THUÊ NHÀ

Hoạt động cho thuê nhà của cá nhân hiện nay phải đóng mức thuế suất cao nhất, lên đến 10% so với nhiều loại hình kinh doanh dịch vụ khác, dao động từ 4,5% đến 7%. Nếu so sánh với việc gửi tiền tiết kiệm ngân hàng không phải chịu thuế thì việc cá nhân bỏ nhiều tỷ đồng để đầu tư bất động sản cho thuê, phải chịu thuế 10% mà không được trừ bất kỳ khoản chi phí nào là không hợp lý.

Nếu so sánh với việc gửi tiền tiết kiệm ngân hàng không phải chịu thuế thì việc cá nhân bỏ nhiều tỷ để đầu tư bất động sản cho thuê, phải chịu thuế 10% mà không được trừ bất kỳ khoản chi phí nào là không hợp lý.

Bà Tạ Thị Phương Lan, Phó Vụ trưởng Vụ trưởng Vụ quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ, vừa và hộ kinh doanh, cá nhân, Tổng cục Thuế nhìn nhận, những trường hợp cho thuê bất động sản thuộc diện chịu thuế 10% đều được xác định là những trường hợp kinh doanh bất động sản theo Luật kinh doanh bất động sản.

“Việc kinh doanh bất động sản theo hình thức cho thuê trong thời gian vừa qua, mặc dù không bằng lãi tiết kiệm khi để tiền ngân hàng, khách hàng thuê không ổn định, nhưng vẫn thu hút nhiều cá nhân có tiền nhàn rỗi hoặc tiền vay đầu tư vào lĩnh vực này. Bởi cái được lớn nhất là có được tài sản để dành, sở hữu lâu dài và tài sản đó có thể đem lại dòng tiền ổn định theo năm tháng, ít bị mất giá, thậm chí là tài sản tích luỹ”, bà Lan nhận định.

Hiện theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh có mức doanh thu từ 100 triệu trở xuống không thuộc diện chịu thuế. Như vậy, các trường hợp cá nhân có bất động sản cho thuê có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm, tương đương trên 8,3 triệu đồng/tháng được xác định là đối tượng phải kê khai, nộp thuế.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Biểu thuế ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính, hoạt động cho thuê tài sản không kèm theo dịch vụ lưu trú chịu thuế 10%, trong đó, thuế giá trị gia tăng 5%, thuế thu nhập cá nhân 5%.

Cụ thể, dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản gồm 2 loại.

Thứ nhất, cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và các phương tiện giải trí.

Thứ hai, dịch vụ lưu trú không bao gồm cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú như cho thuê căn hộ hàng tháng hoặc hàng năm được phân loại trong ngành bất động sản theo quy định của pháp luật về Hệ thống ngành kinh tế của Việt Nam.

Chẳng hạn, một hộ cho thuê nhà có doanh thu 200 triệu đồng/năm, tương đương khoảng 16,7 triệu đồng/tháng. Như vậy, hộ này sẽ thuế phải nộp thuế 20 triệu đồng, gồm 10 triệu đồng tiền thuế giá trị gia tăng và 10 triệu đồng tiền thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, dù quy định như vậy nhưng rất nhiều trường hợp cho thuê căn hộ chung cư thời gian qua không khai thuế dù có thu nhập cao hơn 100 triệu đồng/năm.

Trong nhiều ngày qua, trên các diễn đàn, nhiều cuộc tranh luận về việc nhà đầu tư cho thuê nhà cá nhân phải chịu thuế 10%. Người thuê nhà lo rằng, với chính sách này, giá cho thuê nhà sẽ tăng, cuối cùng sẽ khiến người đi thuê chịu thiệt. Tiền thuê nhà tăng, còn nhà, đất thì toàn đầu cơ giá trên trời. Khoảng cách để một người làm công ăn lương bình thường sở hữu bất động sản ngày càng xa vời.

Mặt khác, nhiều chủ nhà than phiền, đã phải vay ngân hàng để mua căn hộ cho thuê mùa dịch. Nay lại còng lưng trả lãi, còn lại được bao nhiêu?

AI HƯỞNG LỢI?

Nhiều ý kiến cho rằng, việc nhà đầu tư cá nhân bỏ khoản tiền lớn mua bất động sản, sau đó khi cho thuê phải chịu thuế suất 10% mà không được khấu trừ chi phí là điều bất hợp lý. Nhà ở là nhu cầu thiết yếu, cần chính sách phải hài hòa để không đẩy khó cho người yếu thế. Tổng cục Thuế cần đánh giá lại mức thuế, ngưỡng đánh thuế đối với cho thuê nhà.

Bà Tạ Thị Phương Lan nhìn nhận, mặc dù thuế suất đối với hoạt động cho thuê bất động sản ở mức cao hơn so với các loại hình kinh doanh dịch vụ khác, nhưng đã loại trừ các hoạt động mang tính lưu trú, các hoạt động cho thuê đối với những đối tượng yếu thế trong xã hội, như sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự.

“Việc đặt vấn đề tính toán các khoản chi phí cho hoạt động cho thuê bất động sản như tiền mua bất động sản, chi phí lãi vay,... là không phù hợp vì phải tính đến các yếu tố sở hữu bất động sản lâu dài, bất động sản có thể tăng giá trong tương lai”.

Bà Tạ Thị Phương Lan, Phó Vụ trưởng Vụ trưởng Vụ quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ, vừa và hộ kinh doanh, cá nhân, Tổng cục Thuế.

Đối với hoạt động cho thuê thông thường chỉ có thể tính đến các chi phí mang tính phát sinh thường xuyên trong thời gian cho thuê hoặc để phục vụ cho mục đích cho thuê như chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa, lắp đặt thiết bị nội thất...

Để xử lý vấn đề không được trừ chi phí hợp lý như nêu trên của cá nhân cho thuê bất động sản, chính sách thuế đã xây dựng mức thuế của cá nhân thấp hơn so với doanh nghiệp. Cụ thể, thuế giá trị gia tăng của cá nhân là 5% trong khi của doanh nghiệp là 10%. Thuế thu nhập cá nhân của cá nhân là 5% trong khi thuế thu nhập doanh nghiệp của doanh nghiệp là 20% trên chênh lệch doanh thu trừ chi phí.

Tổng cục Thuế cho biết luôn ghi nhận ý kiến của các chuyên gia và đang nghiên cứu để đề xuất với Bộ Tài chính xem xét báo cáo Chính phủ trình Quốc hội nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế trong chương trình sửa Luật thuế giá trị gia tăng trong thời gian tới để phù hợp với tình hình thực tế.