Cá nhân cho thuê nhà, doanh thu trên 500 triệu/năm nộp thuế thế nào? Cơ quan Thuế giải đáp

Gửi câu hỏi đến Cổng Thông tin điện tử Bộ Tài chính, một người dân cho biết hiện đang cho thuê phòng trọ cho công nhân làm việc tại khu công nghiệp, với doanh thu trên 500 triệu đồng/năm, thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Tuy nhiên, người này cho hay hiện chưa xác định rõ hoạt động cho thuê phòng trọ được xếp vào loại hình dịch vụ lưu trú hay cho thuê tài sản để làm căn cứ xác định tỷ lệ thuế phải nộp. Do đó, người dân đề nghị cơ quan chức năng có hướng dẫn cụ thể về tỷ lệ thuế GTGT và TNCN áp dụng đối với trường hợp nêu trên.

Trả lời nội dung này, Thuế cơ sở 5 tỉnh Đồng Nai cho biết, căn cứ khoản 1 Điều 9 Thông tư số 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 01/06/2021, cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà , mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi (không bao gồm dịch vụ lưu trú ); cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm người điều khiển; hoặc cho thuê các loại tài sản khác không kèm theo dịch vụ.Trong khi đó, dịch vụ lưu trú không được xếp vào hoạt động cho thuê tài sản, mà bao gồm các hình thức như cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và các đối tượng tương tự; hoặc cung cấp cơ sở lưu trú kèm theo dịch vụ ăn uống, giải trí.

Đồng thời, căn cứ Phụ lục I, danh mục ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 36/2025/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, trường hợp hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ cho công nhân thuê ở, nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định nêu trên, thì hoạt động này thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú .

Về nghĩa vụ thuế , đối với kỳ tính thuế trước ngày 01/01/2026, theo quy định tại Phụ lục I Thông tư số 40/2021/TT-BTC, hộ kinh doanh , cá nhân kinh doanh hoạt động dịch vụ lưu trú thực hiện nộp thuế theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu. Cụ thể, tỷ lệ thuế giá trị gia tăng (GTGT) là 5% và tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là 2%.

Đối với kỳ tính thuế từ ngày 01/01/2026, chính sách thuế được thực hiện theo các quy định mới của pháp luật. Về thuế GTGT, căn cứ khoản 2 Điều 9 và điểm a, điểm b khoản 2 Điều 12 Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15, tỷ lệ % để tính thuế GTGT đối với dịch vụ lưu trú vẫn được xác định là 5%.

Về thuế suất thuế TNCN, trường hợp hộ kinh doanh xác định được chi phí liên quan đến hoạt động kinh doanh, căn cứ khoản 2 Điều 7 Luật thuế TNCN số 109/2025/QH15, thuế TNCN đối với thu nhập từ từ kinh doanh của cá nhân cư trú có doanh thu năm trên 500 triệu đồng/năm được các định bằng thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất. Cụ thể:

- Thu nhập tính thuế được xác định bằng doanh thu của hàng hóa, dịch vụ bán ra trừ (-) đi chi phí liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh trong kỳ tính thuế ;

- Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 500 triệu đồng đến 03 tỷ đồng mức thuế suất là 15%;

- Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng, mức thuế suất là 17%;

- Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 50 tỷ đồng, mức thuế suất là 20%.

Trường hợp hộ kinh doanh không xác định được chi phí liên quan đến hoạt động kinh doanh, theo khoản 3 Điều 7 Luật Thuế TNCN cá nhân kinh doanh có doanh thu trên 500 triệu đồng đến 03 tỷ đồng được lựa chọn nộp thuế theo phương pháp quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này hoặc nộp thuế theo thuế suất nhân (x) với doanh thu tính thuế . Cụ thể, doanh thu tính thuế được xác định bằng phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng.

Căn cứ tình hình thực tế, Thuế cơ sở 5 tỉnh Đồng Nai khuyến nghị hộ kinh doanh cần thực hiện kê khai và nộp thuế đúng quy định, bảo đảm đầy đủ nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước theo pháp luật hiện hành.