[Bài học đầu tư] Ôm mộng làm giàu từ mua căn hộ cho thuê, nhà đầu tư "sống dở chết dở"

Mua căn hộ rồi cho thuê lại trước đây là cách đầu tư mang lại lợi nhuận khá tốt cho các nhà đầu tư BĐS. Một mặt nhà đầu tư vừa có nhà, vừa có thêm một khoản sinh lời đều đặn để góp thêm vào dòng vốn mỗi tháng. Trong khi đó, thị trường này cũng luôn có sẵn khách thuê ở dài hạn lẫn Airbnb.

Tuy nhiên, bối cảnh dịch Covid-19 hiện nay có lẽ là kịch bản mà không nhiều nhà đầu tư nghĩ đến. Đặc biệt là đối với những nhà đầu tư vay nợ ngân hàng và dùng bài toán lấy tiền thuê nhà để trả lãi hàng tháng thì càng khó khăn hơn nhiều.

Khảo sát trên thị trường có thể thấy, hàng nghìn căn hộ chung cư đang cho thuê tại các quận Mỹ Đình, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Hà Đông... đang có giá chào thuê giảm mạnh. Căn hộ hai phòng ngủ (70m2) đang có giá chào chỉ 7-8 triệu đồng/tháng, căn hộ 3 phòng ngủ (trên 100m2) giá chào thuê chỉ 10-13 triệu đồng/tháng. Những căn studio 1 phòng ngủ giá chỉ rao động quanh 4-5 triệu đồng. Mức giá cho thuê hiện nay đã giảm gần 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Chị Lan, chủ căn hộ 70m2 tại khu đô thị cao cấp khu vực Hồ Mễ Trì, Nam Từ Liêm cho biết chị mua căn hộ gần 70m2 với giá 2,6 tỷ đồng, hơn một năm từ khi nhận căn hộ chị cho khách Hàn Quốc thuê với giá 16 triệu đồng/tháng, số tiền thu về chỉ trong nửa năm 2019 tính ra gần 100 triệu đồng, tỷ suất đầu tư khoảng trên 7%.

"Tuy nhiên, kể từ khi dịch Covid-19 bùng phát, khách người Hàn thuê trả nhà do không quay trở lại Việt Nam, tôi đã nhờ các đơn vị môi giới tìm khách thuê suốt 4 tháng ròng nhưng không có kết quả. Mới đây, bên môi giới gợi ý nên giảm giá thuê xuống 10 triệu để dễ tìm khách hơn. Giảm lợi nhuận nhưng có khách thuê còn hơn để nhà trống", chị Lan cho biết.

Cũng trong tình trạng như chị Lan, bác Tuấn chủ căn hộ 120m2 khu căn hộ Thăng Long Number One cũng cho biết: "Hiện tại căn hộ của tôi giá thuê đã giảm từ 20 triệu xuống 13 triệu/tháng nhưng bên môi giới trả lời vẫn chưa tìm được khách. Căn hộ để không cả 4-5 tháng nay số tiền thiệt hại đã lên cả gần 100 triệu".

Không chỉ giảm giá thuê, nhiều nhà đầu tư căn hộ cho thuê do áp lực về tài chính nên đã quyết rao bán cắt lỗ căn hộ để mong thu vốn về. Chị Linh chủ hai căn hộ cho thuê chung cư HDMon Mỹ Đình cho biết do ế khách nên chị đành rao bán mong thu hồi vốn. Tuy nhiên, hiện nay số lượng nhà đầu tư thứ cấp bán ra nhiều, nên muốn bán nhanh phải cắt lỗ sâu. Có căn chủ nhà cần tiền đang rao bán cắt lỗ hơn 200 triệu so với giá mua vào cách đây 3 năm. 

"Tính ra, chờ khách thuê hay bán cắt lỗ vào thời điểm này cũng đều thiệt đơn thiệt kép. Trong khi đó tiền lãi ngân hàng vay mua căn hộ vẫn phải trả hàng tháng 7-8 triệu đồng", chị Linh cho biết.

Trao đổi với chúng tôi về thị trường căn hộ cho thuê, anh Nguyễn Văn Tuấn, chuyên môi giới căn hộ cho thuê cho biết do hiện nay các dự án mà khách hàng liên hệ gửi tìm khách cho thuê rất nhiều, đặc biệt là các dự án cao cấp có tỷ lệ nhờ tìm khách hàng lớn nhất.

"Tình hình kinh tế đi xuống, hàng loạt doanh nghiệp lớn về may mặc, giày da, du lịch… phải cắt giảm nhân sự, giảm lương thưởng và các chế độ phúc lợi của nhân viên. Trong bối cảnh này, chỉ trong vài tháng qua đã có rất nhiều khách nước ngoài trả căn hộ để về nước hoặc chuyển sang thuê những căn hộ có giá bình dân hơn. Đây là nguyên do khiến cho nhiều nhà đầu tư rơi vào thế bí vì căn hộ để không nhiều tháng trời không có khách thuê, mất nguồn thu", anh Tuấn cho biết.

Theo ông LêHoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, thị trường căn hộ cho thuê lâm vào cảnh khó khăn như hiện nay vì trong thời gian qua, phân khúc chung cư, nhà phố đang lệch pha. Giới đầu cơ thường chọn chung cư cao cấp để mua với mục đích đầu tư cho thuê, trong khi đó nhu cầu thuê nhà cao cấp tại Việt Nam hiện nay đa phần là các chuyên gia nước ngoài hoặc giới kinh doanh sang Viêt Nam làm việc thời vụ. 

"Chính vì khi nhà đầu tư thứ cấp chạy theo thông tin dự đoán thị trường mà đổ xô đầu tư chung cư cho thuê, nhưng không biết điểm dừng đã dẫn tới thị trường bị dội cung và khi dịch bệnh, khách hàng đua nhau trả nhà đã tạo ra cảnh "bội thực" thị trường và nhà đầu tư sẽ khó khăn trong việc tìm khách thuê. Nhìn vào các chung cư ban đêm hiện nay thấy lượng sáng đèn không cao, một phần lớn trong đó là nhà cho thuê không có khách", ông Châu cho biết.

Cùng quan điểm với ông Châu, các chuyên gia cũng cho biết thị trường căn hộ cho thuê vô cùng khó khăn trong năm 2020 và sẽ còn kéo dài tới năm 2021, bởi nền kinh tế đi xuống, thu nhập giảm, người dân thắt chặt chi tiêu, lượng khách ngoại cũng chưa trở lại làm việc tại Việt Nam nhiều trong năm 2020.

Bên cạnh đó, thị trường nhà chung cư cho thuê sẽ cạnh tranh cực lớn. Lý do đến từ nguồn cung hiện quá nhiều, bởi từ năm 2017 tới nay, nhiều dự án chung cư bàn giao và lượng khách mua nhà để đầu tư cho thuê luôn chiếm tỷ lệ trên 30%, chưa kể lượng khách hàng đầu tư thứ cấp, mua để bán, khi không bán được thì xoay ra cho thuê căn hộ.