Bài học sốt đất, thắng thua ở thu hút dân cư đến ở

Ngẫm lại những cơn sốt đất đã đi qua, có một điều dễ nhận thấy là sốt đất thường diễn ra ở ven biển, xung quanh sân bay hoặc quanh các khu công nghiệp lớn, cao tốc lớn. Tuy nhiên, đặt lên bàn cân để so sánh và thực tế thị trường nhận thấy, cơn sốt đất ven biển và ăn theo quy hoạch sân bay thường là sốt ảo. Giá và thanh khoản lao dốc mạnh khi cơn sốt đi qua. Trong khi, đất gần các khu công nghiệp, thủ phủ công nghiệp lớn hay cao tốc thường giá trị thật cao và mang tính bền vững. Điển hình như tại các KCN Dĩ An, Thuận An, Biên Hòa (Đồng Nai), Long An, Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu)…khi sốt đất, giá tăng mạnh nhưng cơn sốt đất đi qua giá đất đi ngang rồi tăng trở lại chứ không giảm mạnh như những nơi sốt ảo.

Bài học sốt đất tại Hớn Quản (Bình Phước) vẫn còn nguyên khi được cho là do một bộ phận người dân truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất sân bay Téc-Ních với diện tích lên tới 500ha, sau khi đoàn khảo sát của tỉnh đến khảo sát vị trí để xin chủ trương. Đó là thông tin đồn thổi nên thành ra, chỉ sau một tuần, hiện tượng sốt đất đã nguội, bong bóng vỡ, nhiều nhà đầu tư hiện tại vẫn còn "mắc cạn" dòng tiền tại thị trường này.

Đà Nẵng, Nha Trang cũng từng chứng kiến cơn sốt đất giá ảo sục sôi vào năm 2017-2018. Giá tăng vọt từng ngày, có những khu vực tăng gấp ba - bốn lần. Tuy nhiên, chỉ trong một thời gian ngắn, vùng đất ven biển này lao dốc không phanh khi mà nhà đầu tư đồng loạt rút khỏi thị trường. Sau cơn sốt đi qua, thị trường giao dịch tại Đà Nẵng ảm đạm, giá đất giảm sâu từ 20-30%. Giá căn hộ ở Nha Trang trước đây có giá bán từ 40-60 triệu đồng/m2, thì sau đó đều phải điều chỉnh giảm khoảng 20-30% để bán được hàng.

Hay Vân Phong, Vân Đồn cũng là những địa phương từng chứng kiến cơn sốt đất đi qua chóng vánh, để lại những hậu quả nặng nề cho nhà đầu tư, cho thị trường dai dẳng nhiều năm sau cơn sốt.

Những thông tin đồn thổi từ quy hoạch, sân bay, theo các chuyên gia đã khiến BĐS tăng giá ảo chóng mặt trong khoảng thời gian ngắn, và sau đó "lụi tàn" để lại những bài học đắt giá.

Theo các chuyên gia, sốt đất ảo không bao giờ xuất hiện trong một thị trường phát triển ổn định và bền vững. Cũng đồng nghĩa sốt ảo chỉ diễn ra trong điều kiện thị trường bất động sản có những điểm bất ổn.

về hạ tầng, đặc biệt là cao tốc sẽ có tác động mạnh đến giá trị bất động sản, xung quanh các điểm đến của tuyến đường. Còn về khả năng thu hút dân cư thì ở các thị trường ven Sài Gòn chủ yếu ăn theo các khu công nghiệp lớn.

Cũng nhìn từ các cơn sốt đất để nhận ra, câu chuyện đầu tư thắng thua ở việc thu hút dân cư đến ở. Nhiều thị trường tạo cơn sốt, tạo giá ảo nhưng không tạo được người dân về ở. Theo đó, sau mỗi cơn sốt đi qua, thị trường lại lao dốc thanh khoản. Trong khi, một điều dễ nhận ra, ở các thị trường gần các cụm khu công nghiệp, việc kéo cư dân về ở khả quan hơn. Vì thế, cơn sốt đất xung quanh các khu công nghiệp thường mang lại giá trị thật hơn thay vì ảo. Dù thị trường lặng sóng, giá BĐS vẫn giữ ổn định rồi tiếp tục đi lên, thậm chí lên mạnh khi mà nhu cầu ở thực của người dân, chuyên gia làm việc tại KCN gia tăng.

Câu chuyện này được minh chứng tại các thủ phủ công nghiệp phía Nam như Bình Dương, Long An, Đồng Nai hay một số khu vực của Bà Rịa – Vũng Tàu. Sau mỗi cơn sốt đất, dự án kéo được người ở thực về, giá trị BĐS gia tăng, tạo nên sự bền vững cho thị trường, nhà đầu tư cũng được hưởng lợi.

Theo Phạm Việt Anh, Tổng Giám đốc Hưng Vượng Holdings, ngoài việc chọn đúng phân khúc BĐS để đầu tư, nhà đầu tư cần chọn đúng thị trường có tiềm năng phát triển về hạ tầng và khả năng thu hút dịch vụ, dân cư về ở. Ở các thị trường BĐS gần các cụm khu công nghiệp lớn, khả năng thu hút cư dân về ở rất tốt, điều này đã được doanh nghiệp nghiên cứu rất kỹ càng trước khi quyết định đầu tư một dự án. Bởi, việc chọn đúng thị trường, vừa tạo tính thanh khoản cho dự án, vừa gầy dựng được uy tín của doanh nghiệp với nhà đầu tư. Không nhà đầu tư nào muốn đầu tư vào một khu vực, dự án mà "đồng không mong quạnh" rồi chờ mòn mỏi cư dân về ở.

"Với phân khúc đất nền, yếu tố tác động mạnh nhất là hạ tầng, sau đó là khả năng thu hút dân cư. Về hạ tầng, đặc biệt là cao tốc sẽ có tác động mạnh đến giá trị bất động sản, xung quanh các điểm đến của tuyến đường. Còn về khả năng thu hút dân cư thì ở các thị trường ven Sài Gòn chủ yếu ăn theo các khu công nghiệp lớn. Đây là yếu tố để doanh nghiệp tự tin khu đầu tư các dự án ở Châu Đức thủ phủ công nghiệp tương lai của Bà Rịa Vũng Tàu", vị CEO trẻ này tiết lộ .

Được biết, Châu Đức có khu công nghiệp Sonadezi quy mô 2.200ha, là khu công nghiệp lớn nhất đến thời điểm hiện tại của tỉnh. Bên cạnh đó, theo định hướng phát triển, Châu Đức sẽ là "thủ phủ" công nghiệp tương lai của Bà Rịa – Vũng Tàu, với loạt dự án khu công nghiệp mới bổ sung như: Khu Công nghiệp công nghệ cao Cù Bị, do tập đoàn Amata đề xuất, quy mô 3.000ha; Khu công nghiệp xã Xà Bang 1.200ha; Khu công nghiệp tại xã Bình Ba, quy mô 800ha; Mở rộng khu công nghiệp Đá Bạc 700ha… vì thế, hiện tại nhiều doanh nghiệp BĐS đang nhắm đến khu vực này kì vọng tiềm năng sinh lời rõ nét trong tương lai.

Cũng theo ông Việt, các thị trường trọng điểm ven Sài Gòn như: Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước, Bảo Lộc, Đồng Nai, Phan Thiết… Điểm chung dễ nhận thấy là các thị trường này đều gắn với các tuyến cao tốc đã hoặc đang triển khai các bước từ quy hoạch đến thi công, các khu công nghiệp lớn đã hiện hữu, không phải trên giấy tờ. Cho nên, sự kì vọng của nhà đầu tư về giá trị BĐS đã rõ nét hơn.

Chia sẻ tại tọa đàm mới đây, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, khi dịch được kiểm soát, vào cuối năm rất có thể sẽ diễn ra "đợt sốt nhẹ" ở phân khúc đất nền tại các tỉnh lân cận Tp.HCM. Khi đó, giá đất sẽ tăng lại, ít nhất là 10-20% hoặc hơn nữa. Sẽ có làn sóng đầu tư đất nền sau khi dịch được kiểm soát. Theo vị chuyên gia này, hiện lãi suất ngân hàng thấp, dòng tiền trong dân còn lớn, họ cũng không biết đầu tư vào đâu, tâm lý an toàn vẫn là bỏ vào BĐS. Cho nên, sau dịch Covid-19 nhiều người muốn mua mảnh đất xa thành phố để đó sau này làm secondhome, nhà vườn, hay của để dành…là xu hướng dễ thấy.

Chỉ ra những khu vực dễ sốt đất khi dịch đi qua, vị chuyên gia này cho rằng, đó là đất nền khu công nghiệp (Long An, Đồng Nai, Bình Dương); đất nền khu nghỉ dưỡng (Bà Rịa –Vũng Tàu, Lâm Đồng); ngoài ra, địa phương nào có CĐT có dự án quy mô, phát triển dài hạn thì đất nền cũng phát triển nóng theo.

"Đầu tư BĐS cuối cùng cũng hướng đến nhu cầu ở thực, vì thế khu vực, dự án nào kéo được nhu cầu ở thực về, dự án đó thắng. Không chỉ tạo được tính thanh khoản mà còn mang lại giá trị lâu dài cho thị trường BĐS", chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang từng nhấn mạnh.