Bảng giá đất TP.HCM áp dụng năm 2026 tác động ra sao đến người dân, nhà đầu tư?

TP.HCM đã thông qua việc Ban hành quy định Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ 1/1/2026.

Cụ thể, TP.HCM chia làm 3 khu vực áp dụng giá với đất ở, đất thương mại dịch vụ, theo 3 địa bàn TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây. Trong đó, TP.HCM cũ là khu vực 1, Bình Dương là khu vực 2 và Bà Rịa - Vũng Tàu là khu vực 3. Tại các khu vực này sẽ chia ra 4 vị trí để tính giá đất.

Ai sẽ bị ảnh hưởng từ bảng giá đất mới?

Theo đánh giá của UBND TP.HCM, Bảng giá đất áp dụng 1/1/2026 được xây dựng phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của từng khu vực trên địa bàn. Bảng giá đất đã phù hợp hơn với giá thị trường, nhờ mức điều chỉnh đáng kể, phạm vi áp dụng rõ ràng và cách tiếp cận thận trọng, trong bối cảnh nguồn cung nhà đất hạn chế, giá neo cao, giao dịch phục hồi.

Bảng giá đất mới sẽ tác động tích cực đến người dân, nhà đầu tư cũng như các chính sách quản lý đất đai của TP.HCM.

Trong đó, người được bố trí tái định cư sẽ xác định được ngay giá đất nền tái định cư. Việc này tạo ra sự công khai, minh bạch và công bằng đối với việc thu hồi đất, bố trí tái định cư (vốn là thủ tục rất phức tạp và tốn nhiều thời gian trước đây).

Về chuyển mục đích sử dụng đất, TP.HCM khẳng định không tác động lớn. Tuy nhiên, việc này sẽ ảnh hưởng đến thu tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất tại địa bàn Bình Dương (cũ). Mức độ ảnh hưởng có thể cao hơn so với khu vực TP.HCM (cũ), do tiêu chí xác định vị trí đất được thống nhất giữa các khu vực sau sáp nhập.

Song mức độ ảnh hưởng là không đáng kể và tác động này tạo sự công bằng cho người sử dụng đất, nhất là người dân bị thu hồi đất được bố trí tái định cư, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Việc công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân cũng có nhiều tác động. Trong đó, 6 trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, đủ các điều kiện quy định không phải đóng tiền sử dụng khi được công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Với đấu giá đất, Bảng giá đất áp dụng năm 2026 được đánh giá tác động tích cực, vì rút ngắn được quy trình xác định giá đất cụ thể, phù hợp với tình hình thực tế, mặt bằng giá đất trên địa bàn TP.

Với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản , TP.HCM cho rằng việc xây dựng Bảng giá đất không gây ảnh hưởng, do tiền sử dụng đất các dự án được xác định bằng phương pháp thặng dư. Kết quả xác định giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư dù cao hay thấp hơn giá tại Bảng giá đất, cũng không phải điều chỉnh theo giá tại Bảng giá đất.

Do vậy, việc xây dựng Bảng giá đất theo giá đất thực tế tại địa phương không ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của thị trường bất động sản . Còn sản phẩm đầu ra được hoạt động theo nguyên tắc cung - cầu, nên không ảnh hưởng đến thị trường bất động sản .

Riêng với doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, có 2 trường hợp sẽ ảnh hưởng đến chi phí đầu vào, là tính thuế sử dụng đất và tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm. Nếu giá đất tăng thì các khoản thuế này sẽ tăng, dẫn đến chi phí đầu vào của sản xuất sẽ tăng.

Chi tiết bảng giá đất tại TP.HCM áp dụng từ ngày 1/1/2026

Theo bảng giá đất 2026, giá đất tại vị trí 2 tính bằng 50% vị trí 1 (mỗi khu vực được chia thành 4 vị trí để tính giá). Vị trí 3 tính bằng 80% của vị trí 2; vị trí 4 tính bằng 80% của vị trí 3.

Với đất ở, khu vực 1 có giá cao nhất là 687,2 triệu đồng/m² thuộc 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ. Mức này bằng khoảng 60% so với giá khảo sát thực tế tại 3 vị trí này là 954,3 triệu đồng/m².

Giá đất ở thấp tại khu vực 1 là 2,3 triệu đồng/m2 thuộc khu dân cư Thiềng Liềng (xã đảo Thạnh An). Tuy nhiên, mức giá này cũng khá thấp so với thực tế khu vực này khoảng 3,8 triệu đồng/m2.

Tại khu vực 2 - Bình Dương (cũ), giá đất cao nhất 89,6 triệu đồng/m² ở đường Bác sĩ Yersin và đường Bạch Đằng thuộc phường Thủ Dầu Một. Tại 2 đường này, giá khảo sát thực tế là 149,3 triệu đồng/m².

Giá thấp nhất là 1,3 triệu đồng/m² ở các đường ĐH.722, đường Minh Tân, đường ĐT 749 với tại xã Minh Thạnh. Minh Hòa. Theo mức giá đang áp dụng do UBND tỉnh Bình Dương cũ công bố năm 2024, tùy từng khu vực, tuyến đường này có giá cao nhất là 580 nghìn đồng/m² và thấp nhất là 230 nghìn đồng/m².

Hệ số tăng cao nhất thuộc về khu vực Bình Dương, với 8,077 lần (đường ĐH.505 đoạn từ Cầu Lễ Trang đến ĐH.507 với giá áp dụng từ 1/1/2026 là 6,3 triệu đồng/m².

Ở khu vực 3 (Bà Rịa - Vũng Tàu cũ), giá đất ở cao nhất gần 149,9 triệu đồng/m² (đường Thùy Vân) và thấp nhất là hơn 1,8 triệu đồng/m². Khảo sát thực tế cho thấy giá đất giao dịch tại đường Thùy Vân 249,6triệu đồng/m².

Hệ số tăng cao nhất ở khu vực Vũng Tàu cũ là 4,1 lần, tăng thấp nhất là 1,7 lần so với bảng giá đất đang áp dụng.

Về đất thương mại, dịch vụ, bảng giá đất mới áp dụng bằng 60-70% giá đất ở tùy khu vực; chia 4 vị trí để tính giá.

Theo đó, vị trí 2 tính bằng 50% của vị trí 1. Vị trí 3 tính bằng 80% của vị trí 2 và vị trí 4 tính bằng 80% của vị trí 3.

Khu vực 1 có giá đất thương mại cao nhất 573,6 triệu đồng/m², tại các tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi; mức giá này bằng 70% đất ở.

Khu vực 2, giá cao nhất là 53,8 triệu đồng/m² (đường Bác sĩ Yersin, đường Bạch Đằng); giá thấp nhất là 500.000 đồng/m².

Khu vực 3, giá đất thương mại dịch vụ cao nhất là gần 89,7 triệu đồng/m² (đường Thùy Vân).

Về đất sản xuất kinh doanh, giá cao nhất tại khu vực 1 là 481,1 triệu đồng/m²; khu vực 2 là 44,8 triệu đồng/m² và khu vực 3 là hơn 74,7 triệu đồng/m², bằng 60% giá đất ở.

Về đất nông nghiệp , TP.HCM chia đất nông nghiệp làm 4 khu vực để tính giá. Trong đó, giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm cao nhất 1,2 triệu đồng/m² ở khu vực 1; thấp nhất là 300 nghìn đồng/m² ở khu vực 4.

Với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, tại Khu vực 1, mức giá cao nhất là 1,44 triệu đồng/m², thấp nhất là 370.000 đồng/m² ở khu vực 4.

Đất rừng sản xuất, nuôi trồng thủy sản được tính bằng giá đất trồng cây hàng năm tương ứng với từng khu vực, vị trí. Trong đó, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng tính bằng 80% giá đất rừng sản xuất.

Giá đất chăn nuôi tập trung được tính bằng 150% đất nông nghiệp trồng cây lâu năm cùng khu vực, vị trí, nhưng không vượt quá đất ở cùng khu vực, vị trí.

Đất làm muối tính bằng 80% giá đất trồng cây hàng năm, tương ứng với từng khu vực, vị trí.

Với giá đất nông nghiệp trong Khu Nông nghiệp cao được áp mức 320.000 đồng/m².