Bao giờ đất vườn lại “sốt”?

Đất vườn từng sốt sau Tết 2022

Còn nhớ, đầu năm 2022, sau thời điểm Tết Nguyên đán, đất vườn và đất nông nghiệp xa trung tâm, diện tích lớn “điên đảo” trong cơn sốt. Giá liên tục tăng. Giao dịch diễn ra chóng vánh giữa các nhà đầu tư với nhau.

Những ngày sát Tết và ngoài Tết nguyên đán năm 2022, đất vườn tại khu vực như Ba Vì, Đắc Lắc, Đồng Nai, Bình Thuận, Ninh Thuận…lập mặt bằng giá mới. Các nhà đầu tư khắp nơi đổ về mua – bán. Không ít người kiếm tiền trăm đến hàng tỉ đồng nhờ buôn đất đất.

Thực tế, hiện tượng sốt đất vườn, đất nông nghiệp đã diễn ra từ cuối năm 2021 sau đợt dịch Covid-19 lần 4. Nhu cầu tìm mua đất vườn, thổ cư ngày càng tăng sau giai đoạn giãn cách xã hội đã đẩy giá đất các địa phương lân cận Tp.HCM, cũng như một số tỉnh Tây Nguyên, Nam Trung Bộ tăng mạnh. Mức tăng thấp nhất từ 10%-20% trong vòng vài tháng. Thậm chí có khu vực mức tăng ghi nhận 50-60% trong vòng nửa năm.

Thời điểm đó, Lâm Đồng với những khu đất đồi ở Bảo Lộc, Bảo Lâm, Lâm Hà… giá liên tục nhảy múa. Đặc biệt trong 3 năm, giá đất những khu vực này tăng trung bình 7-8 lần, nhiều nơi tăng 10-15 lần dù là đất nông nghiệp hay thổ cư. Người dân ở khắp nơi, nhất là Tp.HCM đổ xô về đây nhằm tìm một mảnh đất để dành nghỉ dưỡng. Nhiều người nhanh tay thu gom những mảnh đất lớn, sau đó tiến hành phân lô, tách sổ diện tích từ 500-1.000 m2/nền để bán. Họ đã lời gấp nhiều lần so với giá mua trước đó.

Vào khoảng đầu năm 2022, thực tế tại một khu vực sát Tp.Bảo Lộc được biết, nếu có tầm tiền 3-4 tỉ đồng, nhà đầu tư phải đi xa hơn để mua đất vườn. Những vị trí sát Tp.Bảo Lộc rất khó để mua được đất đẹp có giá tầm này. Thời điểm đó, nhà đầu tư cũng khó mua được đất trực tiếp từ người dân tại khu vực. Sau khoảng thời gian, nhận thấy thị trường sôi động, tăng giá, nhiều người dân có đất đã “găm hàng” và chờ đợi. Họ căn theo giá thị trường để bán ra, hoặc bán giá cao, hoặc không bán.

Sau này, khi các cơ quan chức năng vào cuộc, tình trạng sốt nóng tại khu vực này mới hạ nhiệt.

Tình hình cũng diễn ra tương tự tại Định Quán, Đồng Nai. Nhiều mảnh đất vườn giá vài trăm triệu đồng/mảnh, tăng lên hàng tỉ đồng sau khoảng thời gian ngắn. Hiện tại, mặt bằng giá đứng im so với thời điểm giữa năm 2022, thậm chí một số khu vực nhà đầu tư đang rao bán dưới giá vốn, nhưng thanh khoản chậm.

Lịch sử “nóng sốt” có lặp lại?

Theo dự đoán của người trong cuộc, loại hình đất vườn, đất nông nghiệp sẽ mất nhiều thời gian để phục hồi hơn các loại hình BĐS khác.

Thực tế, có không ít nhà đầu tư thắng đậm khi đầu tư đất nông nghiệp, đất vườn nhưng cũng nhiều nhà đầu tư mắc cạn khi tham gia vào loại hình này. Rủi ro có thể đến từ việc đón đầu dự án, đón đầu quy hoạch nhưng trong nhiều trường hợp, quy hoạch không diễn ra hoặc chậm diễn ra khiến nhà đầu tư mắc kẹt, ở không được, bán cũng chẳng xong.

Theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, sang năm 2023, khi có room tín dụng mới, thị trường BĐS sẽ dần phục hồi. Song, sẽ không có chuyện “sốt đất” xảy ra như đầu năm 2022. Dòng tiền room tín dụng mới tuy không nhiều nhưng giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư BĐS nhỏ lẻ.

Đồng quan điểm, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương dự báo, năm 2023, thị trường bất động sản sẽ sang trang mới khi những vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ; nhiều luật liên quan dự kiến được sửa đổi và thông qua như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai.

Thị trường BĐS trong quý 1/2023 sẽ vẫn dễ thở, tuy nhiên giao dịch ít, chủ yếu vẫn là cuộc chơi của những nhà đầu tư bắt đáy. Nếu phía chủ đất giảm giá gặp nhà đầu tư có tiền mặt thì mới có giao dịch. Tuy nhiên, giá nhà phố sẽ không giảm, chỉ có giá đất nền, căn hộ chung cư có thể giảm khoảng 15%-20%.

Theo đánh giá của các chuyên gia, nền kinh tế Việt Nam sẽ bớt khó khăn từ quý 2 và có sự tăng trưởng tích cực từ quý 3 khi các dự án đầu tư công giải ngân và làn sóng vốn FDI đổ vào bắt đầu thấm dần vào nền kinh tế. Như vậy, phải bắt đầu từ quý 3/2023, các dự án BĐS mới bắt đầu rục rịch bán hàng trở lại.

Với dự báo như vậy thì khả năng cuối năm 2024 thị trường mới có thể phục hồi như bình thường. Tuy nhiên, để sôi động, mua bán đầu tư nhộn nhịp, giá tăng thì phải đến năm 2027, 2028. Còn các tháng đầu năm 2023, thị trường không sôi động như những năm trước nên khả năng không có đột biến nào về nguồn cầu.

Theo lý giải của các chuyên gia để tạo nên các cơn sốt đất thì thị trường cần có quá trình hội tụ nhiều yếu tố về cung cầu, thông tin, hạ tầng, dòng vốn…. Quá trình đó cần thời gian khoảng 4-5 năm.

Một chuyên gia trong ngành cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn này hoàn toàn không lặp lại chu kỳ khủng hoảng giai đoạn năm 2012. Hiện nay, phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, đầu tư kinh doanh BĐS lại rất cao. Đây là những yếu tố tạo nên động lực lớn cho khả năng hồi phục của thị trường. Tuy nhiên, tâm lý nhà đầu tư lại đang thận trọng hơn khi quan sát thị trường. Hơn nữa, thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) cũng ảm đạm do siết dòng vốn tín dụng. Vì thế, việc mà sốt nóng BĐS ở giai đoạn này là khó xảy ra.