Bất chấp nhiều rủi ro, trái phiếu bất động sản được dự báo vẫn tiếp tục nở rộ trong năm 2020

Trung tâm phân tích và tư vấn khách hàng cá nhân của Công ty chứng khoán SSI dẫn nguồn theo thống kê công bố từ HNX và từ các doanh nghiệp cho thấy, trong năm 2019, có 211 doanh nghiệp thực hiện chào bán tổng cộng 300.588 tỷ đồng trái phiếu, chia làm 807 đợt phát hành trong đó có 12 đợt phát hành không thành công. Tổng số trái phiếu phát hành cả năm là 280.141 tỷ đồng, tương đương 93.2% giá trị chào bán và tăng 25% so với năm 2018. 

Trái phiếu bất động sản chiếm gần 40% tổng lượng trái phiếu phát hành toàn thị trường

Tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành trong năm 2019 là 106,5 nghìn tỷ đồng, chiếm 38% tổng phát hành toàn thị trường và chỉ xếp sau nhóm ngân hàng (một số lô phát hành của các tổ chức đa ngành nghề nhưng mục đích sử dụng vốn là đầu tư BĐS nên vẫn được xếp vào nhóm này). Kỳ hạn bình quân của nhóm này là 3,7 năm và lãi suất bình quân là 10,3%/năm – cao nhất thị trường nếu loại trừ lô phát hành của Hồng Hoàng.

Nhà đầu tư cá nhân mua gần 11 nghìn tỷ đồng trái phiếu BĐS, còn lại là các nhà đầu tư tổ chức. Trong đó các NHTM mua 19,1 nghìn tỷ đồng, các CTCK mua 4,4 nghìn tỷ đồng, tổ chức nước ngoài mua 1,66 nghìn tỷ đồng các trái phiếu của KDH, PDR, DXG. Còn lại được ghi chung chung dưới tên là "tổ chức trong nước" hoặc thiếu thông tin cụ thể.

Lãi suất trái phiếu bất động sản cao nhất thị trường, đỉnh điểm tới hơn 20%

Tính bình quân gia quyền theo giá trị phát hành năm 2019, lãi suất trái phiếu trung bình toàn thị trường là 8,8%/năm và kỳ hạn trái phiếu bình quân là 4,04 năm. Lãi suất và kỳ hạn đều nhích tăng trong quý cuối năm phần nhiều do các NHTM gia tăng phát hành trái phiếu kỳ hạn dài và lãi suất cũng cao hơn.

Có 51,3% trái phiếu phát hành có lãi suất cố định, tập trung chủ yếu vào các trái phiếu kỳ hạn 2-3 năm của nhóm NHTM, trả lãi định kỳ hàng năm. 48,7% trái phiếu còn lại có lãi suất thả nổi, chủ yếu là trái phiếu các doanh nghiệp BĐS và trái phiếu ngân hàng kỳ hạn từ 5 năm trở lên.

Nhóm trái phiếu ngân hàng có lãi suất bình quân thấp nhất (7,04%/năm), nhóm có lãi suất bình quân cao nhất là BĐS (10,3%/năm). Nhóm các doanh nghiệp khác có lãi suất bình quân cao ngang bằng nhóm BĐS chủ yếu là do lô phát hành 1.402 tỷ đồng trái phiếu 5 năm với lãi suất 20% của CTCP Đầu tư Thương mại Hồng Hoàng. Nếu loại trừ khoản này, lãi suất bình quân của nhóm các doanh nghiệp khác chỉ là 9,86%/năm.

Ngoài lô trái phiếu lãi suất cao bất thường kể trên, có 3 lô phát hành của BĐS Phát Đạt (PDR) và 2 lô phát hành của Công ty TNHH MTV Đầu tư và Phát triển Gia Cư có lãi suất trên 13%/năm – đều là các doanh nghiệp BĐS. Công ty Đầu tư Kinh doanh BĐS Star Beach chào bán 150 tỷ đồng trái phiếu 24 tháng, lãi suất tới 18%/năm nhưng không có bên nào mua cho thấy thị trường cũng có chọn lọc, không hẳn chỉ nhìn vào lãi suất.

Ngoại trừ nhóm trái phiếu ngân hàng, hầu hết các trái phiếu nằm trong khoảng lãi suất 10-11%/năm, tức là cao hơn lãi suất tiền gửi từ 3-4%/năm. Mức này cũng ngang bằng lãi suất cho vay trung và dài hạn đang là 9-11%/năm (theo thông tin từ NHNN).

Kỳ hạn trái phiếu bình quân dài nhất (7,3 năm) thuộc về nhóm phát triển hạ tầng và các doanh nghiệp năng lượng, khoáng sản – phù hợp với tính chất dài hạn của các dự án đầu tư mà những doanh nghiệp này thực hiện. Nhóm phát hành trái phiếu kỳ hạn ngắn nhiều nhất là các công ty chứng khoán, chủ yếu là chỉ từ 1-2 năm. Cá biệt có 2 lô phát hành với tổng giá trị là 104 tỷ của Vndirect là có kỳ hạn lên tới 10 năm.

Trái phiếu bất động sản sẽ tiếp tục nở rộ

Các nhà phân tích của SSI đánh giá, NHNN đang định hướng giảm tín dụng vào lĩnh vực bất động sản thông qua điều chỉnh hệ số rủi ro để tính chỉ số CAR tại thông tư 22/2019/TT-NHNN nên kênh trái phiếu tất yếu sẽ được các doanh nghiệp BĐS tìm đến. Trái phiếu bất động sản thời gian tới sẽ vẫn nở rộ vì lãi suất hấp dẫn, kỳ trả lãi ngắn và nhu cầu phát hành cao.

Tuy vậy, lợi nhuận luôn đi kèm với rủi ro nên các nhà phân tích cũng khuyến cáo cần sự tăng cường giám sát từ các cơ quan quản lý để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường này.