Bất động sản công nghiệp sẽ diễn biến thế nào trong năm 2021?

Theo tổng kết báo cáo mới đây nhất của Savills Việt Nam, Bất động sản Công nghiệp là một trong những điểm sáng trong thị trường Việt Nam. Việc kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19 cùng với việc ký kết các Hiệp định Thương mại tự do đã thúc đẩy các nhà đầu tư ngành sản xuất và hậu cần kho bãi trên toàn cầu gia tăng niềm tin vào Việt Nam, kể cả trong bối cảnh khó khăn của năm nay, và sẽ tiếp tục có tiềm năng phát triển mạnh trong những tháng đầu năm 2021.

Lý giải cho sự phục hồi nhanh chóng của phân khúc BĐS công nghiệp của Việt Nam, có thể kể tới 6 điểm chính như sau: Tầng lớp trung lưu và khu vực tư nhân năng động đang phát triển mạnh mẽ. Môi trường kinh doanh bền vững, chính trị ổn định. Chính phủ tiếp tục duy trì các khoản chi tiêu để ngăn chặn dịch bệnh. Đẩy mạnh chi phí cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng và ngăn chặn sự đóng băng trường bất động sản. Các hiệp định thương mại song phương và đa phương: Ví dụ: EVFTA hứa hẹn cải thiện khả năng tiếp cận thị trường khi đất nước phục hồi sau dịch.  Việt Nam có vị thế tốt để phục hồi và phát triển thịnh vượng sau COVID-19, ví dụ: COVID-19 đẩy nhanh làn sóng di dời khỏi Trung Quốc..

Tiến Sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam nhận định "Chủ trương và chỉ đạo của Thủ Tướng Chính Phủ trong việc hỗ trợ và mở rộng các BĐS công nghiệp để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường BĐS VN là một yếu tố tích cực. Đồng thời, những chuyển biến theo tình hình kinh tế thế giới cũng như chiến tranh thương mại giữa Hoa Kỳ và Trung Quốc cũng là một điểm cộng cho chuỗi cung ứng tại thị trường Việt Nam."

Tiến Sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam.

Đánh giá về tiềm năng của BĐS công nghiệp trong những tháng tiếp theo của năm 2021, các chuyên gia của Savills đều nhấn mạnh vào yếu tố dịch chuyển đầu tư của các doanh nghiệp công nghệ và sản xuất lớn từ Trung Quốc vào Việt Nam. Việc đại dịch kéo dài thậm chí được kỳ vọng sẽ là yếu tố đẩy nhanh việc di dời các cơ sở sản xuất của các công ty đa quốc gia ra khỏi Trung Quốc. Đáng chú ý nhất là các nhà cung cấp linh kiện và lắp ráp cho Apple là Pegatron và Foxconn từ Đài Loan; Sharp, Nintendo và Komatsu từ Nhật Bản; và Lenovo từ Hồng Kông đã công bố kế hoạch chuyển đến hoặc mở rộng sản xuất tại Việt Nam.

 Có thể kể ra đây một số lý do chính cho làn sóng dịch chuyển mạnh ra khỏi Trung Quốc tới các nước Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam như sau: (1) Các công ty đa quốc gia sản xuất những mặt hàng công nghệ hay tiêu dùng phải chịu áp lực cắt giảm chi phí; (2) Các công ty có vốn FDI không chỉ thành lập nhà máy mới ở Việt Nam mà còn có động lực lớn hơn để thúc đẩy phát triển chuỗi cung ứng địa phương; (3) Sau khi đại dịch lắng xuống, lạm phát tiền lương có xu hướng tăng, khiến nhà sản xuất rời Trung Quốc đến Đông Nam Á.

Cơ cấu các danh mục xuất khẩu chính của Việt Nam (2019).

Từ biểu đồ trên có thể nhận thấy xu hướng các sản phẩm công nghệ cao dự kiến sẽ tăng mạnh từ năm 2021, và nhu cầu gia tăng từ những người mua sắm quan tâm nhiều hơn đến chi phí, các sản phẩm cấp thấp dự kiến sẽ tăng trưởng tốt trong vòng 2 năm tới. Ông John Campbell, Quản lý Bộ phận BĐS Công Nghiệp Savills cho rằng "Sự chuyển hướng ra khỏi Trung Quốc của các phân khúc thuộc chuỗi cung ứng ngày càng rõ rệt, nhiều chủ đầu tư mong đợi một năm bận rộn khi các rào cản được tháo dỡ."

Bên cạnh đó, BĐS Công nghiệp tại VN trong vấn đề liên kết với chuỗi cung ứng, liên kết các vấn đề kho bãi, giao thông mới chỉ ở giai đoạn đầu, chính vì vậy cần có những chiến lược đúng đắn và cụ thể hơn trong việc hỗ trợ các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc bất động sản này. 

Tiến Sĩ Khương chia sẻ thêm "BĐS công nghiệp có liên quan đến nhiều yếu tố như chuỗi cung ứng, kho bãi, cảng biển, giao thông vận tải… Đồng thời, hiện nay Chính Phủ đang ưu tiên các ngành nghề tạo ra sản phẩm có hàm lượng chất xám cao vì đây là những ngành mang tính thời đại, do đó vấn đề về nhân lực, lực lượng lao động có tay nghề để đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài vào BĐS KCN taị VN cũng là một bài toán cần phải quan tâm." 

Đây là một bài toán tổng thể giữa Chính Phủ và các doanh nghiệp. Nhà nước sẽ đầu tư vào cơ sở hạ tầng giao thông, kho bãi,kho vận cũng như là các chuỗi cung ứng trên tinh thần hợp tác công tư, vì ngân sách của Chính Phủ không thể phân bổ đều cho hết các ngành nghề nên việc phối hợp công tư thoả đáng sẽ góp phần giải quyết bài toán trên. 

Hơn nữa, các nhà vận hành chuỗi cung ứng chuyên nghiệp cũng là yếu tố rất quan trọng vì khi các chuỗi cung ứng mang tính toàn cầu thì chúng ta cũng cần các công ty có tầm cỡ để đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư BĐS công nghiệp. Bên cạnh đó, các thủ tục trong xuất nhập khẩu cũng là bài toán cần phải cân nhắc, việc hỗ trợ các DN trong ngoài nước trong việc thông quan hàng hoá cũng như là xuất hàng hoá ra nước ngoài sẽ giúp giảm thiểu được chi phí, tạo lợi thế để thu hút được nhà đầu tư nước ngoài.