Bất động sản công nghiệp thế giới 'chuyển mình' hậu COVID-19

Đại dịch COIVD-19 là một chất xúc tác cho nền kinh tế kỹ thuật số, thúc đẩy thị phần thương mại điện tử của ngành bán lẻ tăng lên ở tất cả các thị trường trên toàn thế giới.

Logistics là một yếu tố quan trọng để đáp ứng nhu cầu không ngừng tăng lên đó. Các ước tính cho rằng, sau đại dịch, chi tiêu bán lẻ trực tuyến ở Tây Âu sẽ tăng 442 tỷ euro vào năm 2025. Cứ thêm 1 tỷ euro doanh thu bán hàng trực tuyến sẽ tạo ra nhu cầu trung bình 75.000 m2 diện tích nhà kho. Như vậy, đến năm 2025, lĩnh vực bán lẻ trực tuyến trong khu vực sẽ tăng thêm 33,2 triệu m2 nhu cầu kho bãi.

Tuy nhiên, nguồn cung logistics hiện tại là không đủ cho những nhu cầu trên. Phần lớn nguồn cung nằm trong tay các nhà quản lý và nhà phát triển khu vực và toàn cầu như Prologis, GLP hoặc Crow Holdings. Những công ty này có quỹ đất lớn và có một lượng cổ phiếu khổng lồ, nhưng họ lại hiếm khi bán chúng, hoặc chỉ bán cho một trong những quỹ đầu tư bất động sản của chính mình.

Việc thiếu hàng dự trữ đã khiến chỉ số lợi suất của ngành logistics xuống tới mức thấp nhất mọi thời đại. Dữ liệu của Real Capital Analytics cho thấy lợi suất ngành logistics trung bình toàn cầu hiện tại nằm ở mức 5,8%, chỉ cao hơn 30 điểm cơ bản (basis points - BPS) so với lợi suất của khối văn phòng và thấp hơn lợi suất ngành bán lẻ. Con số này còn thấp hơn nhiều ở các thị trường phát triển; chẳng hạn ở Tokyo, lợi suất ngành logistics nằm ở mức dưới 4%.

Sự trỗi dậy của các loại hình mới

Kho lạnh là một phần chuyên biệt của chuỗi cung ứng, sử dụng các nhà kho kiểm soát nhiệt để lưu trữ và vận chuyển thực phẩm hoặc vật tư y tế, chẳng hạn như vaccine.

Một báo cáo của Research & Markets ước tính rằng 7,9 tỷ USD đã được đầu tư để phát triển kho bảo quản lạnh trên toàn cầu vào năm ngoái, con số này sẽ tăng lên 19 tỷ USD vào năm 2027, do sự thúc đẩy của nhu cầu mua sắm hàng tạp hóa trực tuyến và giảm lãng phí thực phẩm.

Hiện nay trên thế giới, các tiêu chuẩn về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) ngày càng nghiêm ngặt hơn và đang hướng đến chuỗi cung ứng thực phẩm để giảm lãng phí thực phẩm, từ đó thúc đẩy nhu cầu về kho lạnh. Đối với các nhà đầu tư, kho lạnh mang lại lợi suất cao hơn 50-100 điểm cơ bản so với các cơ sở hậu cần khô, và do chi phí lắp đặt cao nên người thuê thường luôn sẵn sàng ký hợp đồng thuê dài hạn.

Nhu cầu giao hàng nhanh chóng của người tiêu dùng đã làm tăng nhu cầu về các kho hậu cần ở chặng cuối (last-mile logistics warehouse), nằm ở gần vị trí của khách hàng. Ví dụ, tại Paris, SEGRO đang phát triển một trung tâm hậu cần đô thị ngầm rộng 75.000 m2 tại nhà ga Gobelins cũ.

Nhiều loại hình bất động sản công nghiệp khác cũng sẽ tiếp tục được mở rộng. Các nhà sản xuất nội dung như Netflix và Apple đã lấy không gian kho bãi để sử dụng làm phim trường bởi sự bùng nổ của các dịch vụ phát trực tuyến video. Nhu cầu ngày càng cao về không gian studio đang thúc đẩy nhu cầu về kho bãi ở các thành phố mạnh về truyền thông như London, Los Angeles và New York.

Trong khi đó, hội nghị truyền hình và điện toán đám mây bùng nổ đồng nghĩa với việc nhu cầu về trung tâm dữ liệu đang tăng lên trên toàn thế giới. Ở Trung Quốc, những quỹ phát triển trung tâm dữ liệu mới đã được ra đời bởi Gaw Capital Partners.

Ngoài ra, Keppel Group cũng đã phát triển nhiều quỹ để xây dựng và phát triển các trung tâm dữ liệu ở thị trường Châu Á và Châu Âu.

Việt Nam đang ở ngã rẽ, với sự bùng nổ của thương mại điện tử và sự thúc đẩy mạnh mẽ hướng tới nền kinh tế kỹ thuật số. Tuy nhiên, các trung tâm dữ liệu hiện tại sẽ phải vật lộn để đối phó và những quốc gia hàng đầu và khó có khả năng vượt qua sự kìm kẹp của họ. Cơ hội dành cho các các quốc gia đang phát triển và data centers đang tăng lên, miễn là môi trường pháp lý thực tiễn.