Bất động sản khu công nghiệp tăng trưởng, loạt doanh nghiệp lợi nhờ quỹ đất lớn

Trong báo cáo mới đây của Chứng khoán VNDirect về ngành bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN), mặc dù câu chuyện tăng trưởng của ngành đang thiếu yếu tố dẫn dắt tuy nhiên các doanh nghiệp trong ngành vẫn có tiềm năng tăng trưởng mảng nhà kho, nhà xưởng xây sẵn nhờ sự bùng nổ của thương mại điện tử.

Theo đơn vị này, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất hiện hữu sẽ hưởng lợi nhiều nhất từ xu hướng này như Cao su Phước Hòa (PHR) hay Becamex IDC (BCM).

Đối với Cao su Phước Hòa, VNDirect cho rằng triển vọng của mảng KCN vẫn còn được duy trì ổn định mặc dù tiến độ chuyển đổi quỹ đất sẽ chậm lại trong năm tới. Công ty đặt mục tiêu phát triển 5 KCN với tổng diện tích hơn 2.700 ha trong giai đoạn 2026 - 2030.

VNDirect kỳ vọng PHR sẽ ghi nhận khoản thu nhập một lần khoảng 400 tỷ đồng vào quý IV và 207 tỷ đồng vào quý I/2023, giúp lợi nhuận ròng tăng 117,6% so với cùng kỳ trong năm nay và giảm nhẹ trong năm 2023.

Đối với Becamex IDC, doanh nghiệp có vị thế là một trong những nhà phát triển KCN lớn với 6 KCN đang hoạt động trên 4.000 ha, và là nhà phát triển KCN niêm yết có quỹ đất lớn nhất (khoảng 944 ha).

Theo VNDirect, các nhà phát triển KCN sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức hơn trong 2 năm tới do quy trình phê duyệt dự án chậm và nguồn vốn hạn chế. Tuy nhiên, đây có thể là cơ hội cho những doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê như Becamex IDC.

Lợi nhuận ròng của công ty cũng được dự báo sẽ tăng mạnh trong năm 2022 - 2023, đạt mức tăng lần lượt 58,2% và 84,7% so với cùng kỳ.

VNDirect kỳ vọng doanh thu từ mảng bất động sản nhà ở sẽ tăng vọt trong năm 2023 nhờ ghi nhận lợi nhuận một lần khoảng 5.000 tỷ đồng từ chuyển nhượng đất của dự án Thành phố mới Bình Dương từ CapitaLand. Trong khi đó, doanh thu từ mảng KCN sẽ tăng trưởng ổn định 17% và 44% trong giai đoạn 2022 - 2023 nhờ sự đóng góp của KCN Cây Trường và KCN Bàu Bàng mở rộng.

Đối với Sonadezi Châu Đức (SZC), VNDirect cho rằng công ty có ưu thế trong việc nắm bắt nhu cầu bất động sản KCN ngày càng tăng ở phía Nam và lợi thế từ công ty mẹ là Tổng công ty Sonadezi đang thu hút các nhà đầu tư. Quỹ đất của công ty là hơn 600 ha và giá thuê cạnh tranh giữa các công ty KCN niêm yết tại Bà Rịa - Vũng Tàu, một trung tâm sản xuất lớn ở phía Nam.

Diện tích cho thuê của KCN Châu Đức vẫn được đảm bảo duy trì ổn định trong các năm tới. VNDirect ước tính diện tích có thể cho thuê của KCN này vào khoảng 581 ha, sẽ tiếp tục được cho thuê từ 40 - 60 ha mỗi năm trong giai đoạn 2023 - 2032.

Mặc dù bàn giao chậm hơn dự kiến, mảng bất động sản nhà ở của Sonadezi Châu Đức được dự báo sẽ là động lực tăng trưởng với tỷ lệ đóng góp doanh thu trong giai đoạn 2023 - 2024 lần lượt là 28,3% và 43%.

Đối với Kinh Bắc (KBC), VNDirect tin rằng Kinh Bắc có ưu thế nhờ có quỹ đất KCN sẵn sàng cho thuê khá lớn với KCN Tràng Duệ 3 có khả năng đi vào hoạt động từ năm 2023. Bên cạnh đó, Kinh Bắc đang giữ vị trí dẫn đầu về thu hút vốn FDI với một số ông lớn ngành công nghệ trong danh mục khách thuê, bao gồm Samsung Electronics Việt Nam tại KCN Quế Võ, LG Electronics tại KCN Tràng Duệ, Foxconn tại KCN Quang Châu.

Ngoài ra, công ty hiện đang hoàn thiện các thủ tục pháp lý và lấp đầy mặt bằng tại dự án Khu đô thị Tràng Cát (581 ha), dự án có tiềm năng với tổng giá trị phát triển ước tính khoảng 50.000 tỷ đồng. Công ty có kế hoạch bán 30 ha đầu tiên trong năm 2022 - 2023 và được dự báo hỗ trợ cho tăng trưởng lợi nhuận trong dài hạn của doanh nghiệp.

Đối với Nam Tân Uyên (NTC), VNDirect dẫn lời từ Ban lãnh đạo Nam Tân Uyên cho biết, nút thắt trong phê duyệt pháp lý cho KCN mới là KCN Nam Tân Uyên giai đoạn 2 (NTC3) với tổng diện tích 346 ha đã được giải quyết.

Công ty có khả năng ghi nhận lợi nhuận từ KCN mới này kể từ đầu năm 2023. VNDirect dự phóng lợi nhuận ròng năm 2023 sẽ tăng 242% so với cùng kỳ lên 857 tỷ đồng nhờ đóng góp của KCN mới.

Bên cạnh đó, Nam Tân Uyên là một trong những công ty niêm yết nhiều tiền mặt nhất với lượng tiền mặt ròng là 1.068 tỷ đồng tính đến cuối quý III, cùng với thu nhập ổn định từ các công ty liên kết, VNDirect ước tính Nam Tân Uyên có thể ghi nhận thu nhập tài chính khoảng 180 - 200 tỷ đồng, tương đương 18% - 20% lợi nhuận trước thuế năm 2023.