"Cửa sáng" cho bất động sản công nghiệp

Là phân khúc duy trì sức nóng trong nhiều năm, bất động sản công nghiệp tiếp tục thu hút mạnh dòng vốn từ cả khối nội và ngoại. Không chỉ các khu công nghiệp truyền thống, phân khúc kho xưởng xây sẵn cũng ghi nhận nhu cầu tăng nhanh, đặc biệt từ thương mại điện tử, logistics và các ngành công nghiệp nhẹ.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, tại miền Bắc, năm 2025 ghi nhận thêm khoảng 256.000 m² nhà kho xây mới, nâng tổng nguồn cung lên hơn 2,04 triệu m². Tổng diện tích hấp thụ thuần đạt 236.000 m², tăng 13% so với năm trước, với động lực chính đến từ các doanh nghiệp sản xuất. Giá thuê trung bình quý IV/2025 đạt 4,93 USD/m²/tháng, tăng 6,62% theo năm.

Tại miền Nam, đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung kho xây sẵn trọng điểm đạt khoảng 2,4 triệu m², tăng hơn 11% so với cuối năm 2024. Tổng hấp thụ ròng cả năm đạt 453.000 m², tăng trên 70% so với năm trước. Giá thuê trung bình đạt 5,04 USD/m²/tháng.

Bước sang năm 2026, miền Bắc dự kiến có thêm khoảng 683.000 m² kho xây mới, tập trung chủ yếu tại Bắc Ninh và Hưng Yên, trong khi miền Nam bổ sung thêm khoảng 313.000 m².

Cùng quan điểm, CBRE Việt Nam nhận định thị trường bất động sản công nghiệp vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng trong dài hạn, với sự tham gia ngày càng sâu của các nhà đầu tư lớn. Đáng chú ý, các mô hình kho xưởng mới như kho hỗn hợp và kho cao tầng đang dần phổ biến, giúp tối ưu quỹ đất và đáp ứng linh hoạt hơn nhu cầu thuê.

Động lực từ hạ tầng và giá thuê tăng

Theo Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam, hạ tầng giao thông đang làm thay đổi cấu trúc phát triển của bất động sản công nghiệp , không chỉ về tốc độ mà cả không gian tăng trưởng. Khi các tuyến giao thông mới hình thành, hành lang công nghiệp được mở rộng ra ngoài các khu vực lõi, giúp phân bổ lại nhu cầu và giảm áp lực lên quỹ đất hiện hữu.

Tại khu vực phía Nam, trong nửa cuối năm 2025, tổng diện tích đất khu công nghiệp đang hoạt động đạt khoảng 25.700 ha, với tỷ lệ lấp đầy bình quân gần 90%. Một số thị trường trọng điểm như Đồng Nai và Thành phố Hồ Chí Minh (bao gồm khu vực Bình Dương cũ) ghi nhận tỷ lệ lấp đầy vượt 90%, trong khi Tây Ninh và khu vực Bà Rịa-Vũng Tàu cũ vẫn còn dư địa nhờ quỹ đất mới và lợi thế hạ tầng.

Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao, bình quân khoảng 193 USD/m²/kỳ thuê, phản ánh nhu cầu ổn định từ các nhà sản xuất. Song song đó, phân khúc kho xưởng xây sẵn cũng hưởng lợi rõ nét từ làn sóng đầu tư hạ tầng, với tỷ lệ lấp đầy tại khu vực phía Nam đạt khoảng 92%.

Theo bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam khu vực miền Nam, giai đoạn 2026–2028 sẽ ghi nhận hơn 1 triệu m² kho xưởng xây sẵn mới, tập trung tại Thành phố Hồ Chí Minh (khu vực Bình Dương cũ) và Đồng Nai. Đây được xem là bước chuẩn bị quan trọng để đón đầu nhu cầu lưu trữ và vận hành ngày càng lớn từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Ở bức tranh rộng hơn, sự cộng hưởng giữa hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, các tuyến vành đai, cao tốc cùng hành lang pháp lý mới đang mở ra cơ hội để bất động sản công nghiệp Việt Nam thu hút dòng vốn chất lượng cao, hướng tới các ngành công nghệ cao, trung tâm dữ liệu và sản xuất bền vững, thay vì chỉ dựa vào sản xuất truyền thống như trước đây.

Các doanh nghiệp lớn vào cuộc

Nắm bắt những chỉ dấu quan trọng đối với triển vọng của phân khúc bất động sản công nghiệp nói trên, mới đây, Tập đoàn Hòa Phát cho biết đã được UBND tỉnh Hưng Yên chấp thuận chủ trương đầu tư Khu công nghiệp số 06 – giai đoạn 1, nằm trên địa bàn xã Ân Thi và xã Xuân Trúc.

Dự án có quy mô hơn 230 ha, tổng vốn đầu tư trên 2.700 tỷ đồng, do Công ty cổ phần Phát triển hạ tầng Khu công nghiệp số 6 làm chủ đầu tư. Doanh nghiệp này thuộc Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển đô thị Hòa Phát, công ty con do Tập đoàn Hòa Phát sở hữu hơn 99,9% vốn.

Ở khối ngoại, Tập đoàn Amata của Thái Lan cũng vừa được UBND tỉnh Phú Thọ chấp thuận là nhà đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Đoan Hùng. Dự án có quy mô hơn 475 ha, tổng vốn đầu tư trên 185 triệu USD, được triển khai theo hai giai đoạn kéo dài đến năm 2033.

Amata hiện là một trong những nhà phát triển khu công nghiệp nước ngoài hoạt động tích cực nhất tại Việt Nam, với các dự án như Amata City Biên Hòa, Amata City Long Thành, Amata City Hạ Long, Amata Quảng Trị, Amata Phú Thọ…, tổng diện tích đất công nghiệp khoảng 2.500 ha. Trước đó, tập đoàn này cũng từng đề xuất nghiên cứu đầu tư dự án khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ quy mô hơn 3.800 ha tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Trong một diễn biến khác, Ban Quản lý Khu kinh tế, công nghiệp TP Huế đầu năm 2026 đã công bố kết quả mở hồ sơ đăng ký thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp La Sơn – khu số 01.

Theo đó, Công ty Liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam – Singapore (VSIP) là đơn vị duy nhất nộp hồ sơ tham gia. Dự án có quy mô hơn 467 ha, tổng mức đầu tư 3.075 tỷ đồng, đã được UBND TP Huế chấp thuận chủ trương đầu tư từ ngày 5/12/2025.