Bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục, có nên đầu tư 'đón sóng'?

Theo báo cáo về thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2025 của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng tiếp tục có tín hiệu tích cực sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Các chuyên gia của VARS IRE nhận định, sự cải thiện của thị trường quý III vừa qua không phải ngẫu nhiên mà đến từ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố nền tảng. Đó là hàng loạt dự án quy mô lớn được khơi thông sau thời gian dài ách tắc pháp lý.

Ngoài ra, mặt bằng lãi suất giảm, tạo điều kiện cho dòng vốn rẻ quay lại lĩnh vực bất động sản , đặc biệt là các nhà đầu tư dài hạn.

Ngành du lịch Việt Nam cũng đang phục hồi mạnh mẽ. Lượng khách quốc tế 9 tháng đầu năm đạt kỷ lục mới, vượt xa giai đoạn trước dịch, nhờ chính sách miễn thị thực...Đây là “cú hích” quan trọng, tạo cầu thực cho thị trường nghỉ dưỡng .

Cùng với đó, hệ thống hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ với hàng loạt tuyến cao tốc, sân bay, cảng biển mới đi vào hoạt động, giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa các trung tâm du lịch, từ đó tăng khả năng khai thác vận hành cho các dự án nghỉ dưỡng .

Nhận định về tương lai của bất động sản nghỉ dưỡng , Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, đây là phân khúc nhiều tiềm năng. " Trong thời gian tới, cùng với kết quả phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch và cơ hội mở hơn từ hành lang pháp lý, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ có những chuyển mình đáng kể ", VARS dự báo.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cũng chỉ ra loạt yếu tố tích cực đang tác động tới tốc độ phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng gồm: kinh tế đang phát triển; lượng khách du lịch, nhất là khách quốc tế tăng mạnh; Chính phủ đã và đang triển khai tích cực các biện pháp để đạt mục tiêu đến năm 2030, du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn; các vấn đề pháp lý liên quan đến condotel, biệt thự nghỉ dưỡng đang được khắc phục.

Tuy nhiên, theo ông Chung, khách hàng ngày càng thận trọng hơn trong việc tìm kiếm thông tin, lựa chọn dự án. Giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án có giá bán hợp lý, các sản phẩm nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài phục vụ mục đích lưu trú tại các khu vực có du lịch phục hồi mạnh.

Đồng quan điểm, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc cấp cao Savills Hotels Đông Nam Á nhận định: Dự kiến hơn một nửa dân số Việt Nam sẽ gia nhập tầng lớp trung lưu vào năm 2035, với thu nhập và khả năng tiêu dùng cao hơn. Cộng hưởng cùng đà tăng trưởng của thị trường khách quốc tế đến Việt Nam, ngành du lịch và nghỉ dưỡng trong nước kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, đặt nền tảng cho nhiều loại hình khách sạn khác, trong đó có phân khúc lifestyle và khách sạn dịch vụ chọn lọc.

Tương tự, theo bà Uyên Nguyễn, Phó Giám đốc Savills Hotels, sự gia tăng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, đặc biệt ở thế hệ trẻ, đã thúc đẩy hoạt động du lịch. Nhằm khai thác tiềm năng của nhóm khách này, các nhà vận hành khách sạn đang chú trọng thúc đẩy các thương hiệu phù hợp, đáp ứng nhu cầu thị trường.

Hiện Việt Nam có 21 dự án branded residences (bất động sản hàng hiệu) đang hoạt động, đứng thứ hai Đông Nam Á sau Thái Lan, đồng thời nằm trong top 10 toàn cầu về nguồn cung phát triển. Điều này cho thấy Việt Nam là điểm nóng trong khu vực về lĩnh vực này.

" Có thể thấy, sự phục hồi của ngành nghỉ dưỡng Việt Nam không chỉ mang tính ngắn hạn mà đang mở ra một chu kỳ phát triển mới với nhiều cơ hội song hành cùng thách thức ", bà Uyên nêu ý kiến.

Có nên đầu tư "đón sóng"?

Dù đã có tín hiệu hồi phục tích cực nhưng theo các chuyên gia, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khó sôi động và để phát triển bền vững sẽ cần một khung pháp lý rõ ràng cho condotel, officetel, hometel, cũng như các mô hình sở hữu - khai thác linh hoạt mà nhà đầu tư cá nhân có thể tham gia.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam - trong bối cảnh thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng còn khó khăn thì đây vẫn là cơ hội cho nhà đầu tư. Nhưng khi thị trường hồi phục hoàn toàn và phát triển mạnh tương tự các quốc gia trong khu thì việc đầu tư lại rất khó. Bởi lúc đó, giá trị sản phẩm đã tăng vọt và không dễ gì để sở hữu.

Trong khi đó, theo chuyên gia của BHS Property, 2025 vẫn sẽ là năm "lọc cung" của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng . Những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và vị trí gắn với du lịch đặc thù sẽ tiếp tục giữ sức hút. Trong khi đó, các sản phẩm thiếu tính độc đáo, vận hành kém hiệu quả sẽ khó cạnh tranh.

Vì vậy, theo ông, với các nhà đầu tư, việc "xuống tiền" ở thời điểm này đồng nghĩa với việc phải nghiên cứu kỹ lưỡng dòng tiền khai thác, tỷ lệ cho thuê, thời gian hoàn vốn và cam kết vận hành, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá đơn thuần.

Ngoài ra, dù được đánh giá là một phân khúc nhiều tiềm năng nhưng theo các chuyên gia, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều vướng mắc cần được giải quyết.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng trường Đại học Nguyễn Trãi, nêu thực tế là nhiều khu nghỉ dưỡng đang hoạt động với công suất phòng khiêm tốn, gặp khó khăn trong việc thu hút khách. Lợi nhuận giảm sút khiến các nhà đầu tư không khỏi lo lắng. Những dự án đang triển khai cũng chậm chạp, vướng mắc thủ tục, việc huy động vốn đầu tư cũng khó khăn hơn trước. Thậm chí, có những dự án đã phải "đắp chiếu" vô thời hạn, gây lãng phí nguồn lực đáng kể.

Bên cạnh những ảnh hưởng còn đọng lại của đại dịch, thị trường còn phải đối mặt với nhiều khó khăn khác như thiên tai, biến động kinh tế vĩ mô... Tất cả những yếu tố này đã tạo nên một bức tranh với gam màu chủ đạo là sự ảm đạm suốt thời gian qua.

Bên cạnh đó, sự chưa rõ ràng về pháp lý đã gây ra nhiều khó khăn cho cả nhà đầu tư và chủ đầu tư. Nhà đầu tư e ngại rủi ro về quyền sở hữu, tranh chấp pháp lý, khó khăn trong việc chuyển nhượng, thừa kế... Còn chủ đầu tư thì gặp trở ngại trong việc huy động vốn từ nhà đầu tư, triển khai dự án, quản lý vận hành...

Hơn nữa, pháp lý không rõ ràng cũng là rào cản lớn đối với việc huy động vốn tín dụng cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng . Các ngân hàng kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn gây ra tình trạng thiếu vốn và ách tắc trong triển khai dự án.