Bất động sản nông nghiệp:'Chưa minh bạch, không an toàn'

Thị trường không minh bạch, không rõ ràng

Tại Hội thảo “Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp” vừa diễn ra, PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng cần dần xây dựng được các khái niệm về bất động sản nông nghiệp và thị trường bất động sản nông nghiệp. Thị trường bất động sản nông nghiệp Việt Nam là một bộ phận của thị trường bất động sản Việt Nam.

"Bất động sản nông nghiệp được hiểu là bất kỳ phần bất động sản nào được chỉ định hoặc được phép thực hiện hoạt động nông nghiệp. Thị trường bất động sản nông nghiệp có thể hiểu là thị trường mà ở đó, bất động sản nông nghiệp và dịch vụ bất động sản nông nghiệp được giao dịch", ông Chung cho biết.

Theo đó, nguồn lực tài sản đất đai, hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự được vận hành theo cơ chế thị trường; cơ chế chính sách cho phát triển nông nghiệp nói chung và cho hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp nói riêng vẫn còn nhiều bất cập…

Trong bài tham luận của TS. Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia nêu rõ một số nút thắt tại thị trường bất động sản nông nghiệp Việt Nam.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia tham luận tại hội thảo. Ảnh: Reatimes.vn

Thứ nhất, quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam tương đối lỏng lẻo. Nguyên nhân là do quá trình đô thị hóa cần rất nhiều đất cho công nghiệp, thương mại dịch vụ, đất làm nhà ở. Song cũng xuất phát câu chuyện: Cầu về nhà ở rất lớn, nên nảy sinh hiện tượng đầu cơ đất đai rất phổ biến. Ngoài ra, nhà ở trên đất nông nghiệp mọc lên tự phát và chính quyền cũng tìm cách hợp thức hóa.

Thứ hai, mua bán không thông qua môi giới, cũng không thông qua tư vấn để điều tra về hiện trạng hàng hóa. Do đó, các mua bán phi chính thức, trao tay, giao dịch ngầm, làm thị trường ngày càng trở nên không minh bạch.

Thứ ba, không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp. Khi mua bán một mảnh đất rất rắc rối về quyền sở hữu: Từ bố mẹ, con cái cho đến dòng họ, hàng xóm… Các nước có bảo hiểm nên việc mua bán rất rõ ràng, minh bạch, được tiến hành thuận lợi.

Có thể nói, bất động sản nông nghiệp của Việt Nam có nhiều yếu tố không minh bạch, không rõ ràng và chưa có tính ổn định lâu dài, sự vững chắc về mặt pháp lý. Người mua rất ngại, vì họ có thể phải đối diện với những rủi ro pháp lý bất cứ lúc nào.

Cũng theo ông Nghĩa, ở Việt Nam, chỉ có thế chấp nhà chứ không thế chấp ruộng. Điều đó chứng tỏ, ngân hàng không coi ruộng là tài sản thực sự. Chính xác là chưa có thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp thực sự.

Do đó, phải để ruộng trở thành tài sản đảm bảo để nông dân có thể vay vốn. Đồng thời, phải có đạo luật, bảo hiểm về quyền sở hữu. Đó là cơ sở để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đất nông nghiệp. Đã có những doanh nghiệp đi tiên phong nhưng họ cảm thấy bất an.

Thực ra, cơ chế tín dụng không quan trọng bằng cơ chế pháp lý. Khi có pháp lý sẽ hình thành thị trường minh bạch, tức là có thanh khoản. Khi đã có thanh khoản thì ngân hàng sẽ sẵn sàng nhận đất nông nghiệp như một tài sản thế chấp.

Khung pháp lý chưa nhất quán

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV phát biểu, xét về diện tích đất và đóng góp của lĩnh vực nông nghiệp vào GDP chung của Việt Nam so với các nước, có thể thấy Việt Nam đạt mức độ trung bình khá. Nông nghiệp chiếm 39,5% diện tích đất đai cả nước. Gộp cả 3 lĩnh vực nông - lâm - ngư nghiệp có đóng góp 14,5% GDP chung năm 2018. Tuy nhiên, nếu bóc tách riêng GDP nông nghiệp thì mức độ đóng góp chỉ tương đương 10,4% GDP chung.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV trình bày tham luận. Ảnh: Reatimes.vn

TS. Cấn Văn Lực nhận định, mặc dù đã được pháp luật quy định nhưng thị trường bất động sản nông nghiệp thời gian qua phát triển còn khá trầm lắng, chưa đúng với tiềm năng và vai trò là bởi một số bất cập.

Thứ nhất là khung pháp lý về bất động sản nông nghiệp chưa nhất quán và rõ ràng, chưa rõ nội hàm có bao gồm bất động sản lâm nghiệp và ngư nghiệp hay không. Bên Mỹ có một khái niệm rất hay, bất động sản nông nghiệp là đất, hoặc toà nhà hoặc tài sản hình thành trên đất được dùng nhằm mục đích sản xuất hàng hoá nông nghiệp, được dùng làm các trang trại để sản xuất đem lại nguồn thu hàng năm cho ông chủ.

Thứ hai là thiếu các yếu tố thị trường. Người nông dân chưa muốn bán do giá thấp, phần lớn chỉ muốn cho thuê ngắn hạn một vài năm trong khi nhu cầu của doanh nghiệp là nhận chuyển nhượng dài hạn và với giá thấp. Thứ ba là hạn chế về tích tụ đất đai. Thứ tư là thời hạn sử dụng đất ngắn. Theo Luật Đất đai 2013, thời hạn giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm.

Thứ năm là vấn đề an ninh lương thực. Thứ sáu là thiếu quy định thúc đẩy tổ chức và doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp. Theo Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp, tổ chức không được giao đất nông nghiệp để tổ chức sản xuất nông nghiệp mà chỉ được Nhà Nước cho thuê đất nông nghiệp. Để phát triển diện tích đất nông nghiệp, doanh nghiệp phải tiến hành nhận chuyển nhượng từ nhiều cá nhân, hộ dân mới có thể tạo lập được diện tích đất nông nghiệp phục vụ cho sản xuất.

Thứ bảy là vấn đề vốn và thế chấp đất nông nghiệp. Với việc chưa xác định giá đất nông nghiệp theo cơ chế thị trường thì người đầu tư sản xuất sẽ không thể huy động vốn từ chính dự án đầu tư của mình thông qua giá trị đất nông nghiệp. Cuối cùng là thiếu cơ sở dữ liệu chuẩn hóa về đất đai, bao gồm cả bất động sản nông nghiệp.

"Chúng ta phải định hình được những loại đất nông nghiệp nào được đưa vào kinh doanh, quy mô, quy hoạch để sử dụng đất nông nghiệp nằm ở khu vực nào, vị trí nào, ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng hay không, đối tượng trong nước hay người nước ngoài... Tất cả cần có tính liên thông đến Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở, Luật Đất đai... Một trong những hướng quan trọng là chúng ta cần bổ sung thêm những mô hình, khái niệm bất động sản nông nghiệp trong thời gian tới", PGS. TS. Doãn Hồng Nhung chia sẻ quan điểm.