Bất động sản Tp.HCM gặp khó về nguồn cung

NGUỒN CUNG ÍT NHẤT TRONG 5 NĂM

Theo Savills Việt Nam, về thị trường căn hộ, có hơn 7.500 căn hộ mở bán mới trong quý 3/2020, tăng 252% theo quý nhưng giảm -50% theo năm. Chỉ một dự án hạng B mới gia nhập thị trường, St Moritz ở Thủ Đức với 103 căn hộ; còn lại là nguồn cung mới từ 17 dự án hiện hữu.

Tổng cung sơ cấp trong quý đạt gần 10.000 căn, tăng 126% theo quý nhưng giảm -46% theo năm. Tổng cung mới trong 9 tháng 2020 đạt hơn 13.300 căn, trong đó giai đoạn tiếp theo của Vinhomes Grand Park – The Origami chiếm 37%.

Tổng cung sơ cấp trong 9 tháng 2020 ở mức thấp nhất trong 5 năm với 16.800 căn. Đại dịch tiếp tục khiến việc mở bán bị trì hoãn ở nhiều dự án như Mizuki Park, Celesta Rise và Sunshine Continental.

Có bốn dự án hạng A và B mở bán gần đây đã tạm ngưng do vướng phải vấn đề về tài chính và pháp lý. Hạng C hoạt động tốt, lượng giao dịch trong quý 3/2020 ghi nhận hơn 7.100 căn, tăng 237% theo quý nhưng giảm -54% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 72%, tăng 24 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm -13 điểm phần trăm theo năm.

Do lượng giao dịch của The Origami chiếm 62% tổng giao dịch trong quý, nếu không bao gồm dự án này tổng giao dịch trong quý giảm -83% theo năm và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 54%, giảm -31 điểm phần trăm theo năm. Tổng giao dịch 9 tháng 2020 vượt hơn 14.000 căn nhưng vẫn là mức thấp nhất trong 5 năm.

Trong đó, Hạng C tiếp tục dẫn dắt thị trường với tỷ lệ hấp thụ đạt 88% và chiếm 71% tổng giao dịch. Nhiều dự án Hạng A như Centennial, Alpha City – Alpha Hill và The Veter Private Residence đã dừng triển khai. Một số dự án đã hoàn lại các khoản thanh toán kèm lãi phạt.

Với các dự án đang bán, nhiều ưu đãi được đưa ra như nhận nhà và thanh toán chậm trong 2 năm, lịch thanh toán đa dạng và mức chiết khấu cao hơn.

Các dự án ký kết Hợp đồng mua bán (HĐMB) hoạt động tốt. Dự án mới – ST Moritz ở Thủ Đức gần như bán hết trong khi giai đoạn tiếp theo của D'lusso – Precia ở Quận 2 đạt 89% tỷ lệ hấp thụ trong quý đầu mở bán.

Các thủ tục pháp lý được thắt chặt và người mua trở nên thận trọng hơn khiến tính minh bạch về pháp lý và tiến độ xây dựng tác động nhiều hơn đến tình hình hoạt động. Từ quý 1/2019 đến nay, đã có 10 dự án vướng pháp lý và ngưng bán với hơn 6.500 căn ở cả ba hạng.

Triển vọng trong quý 4/2020, dự kiến có hơn 16.000 căn hộ được mở bán, trong đó 90% đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu. Hạng C tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 55% nguồn cung tương lai và 60% lượng bàn giao đến năm 2023. Khu vực phía Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới với 56% thị phần ở ba quận 2, 9 và Thủ Đức.

Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung sơ cấp quý 3 đạt gần 1.980 căn – mức cao nhất từ năm 2018, tăng 125% theo quý và 135% theo năm. Trong đó, Vinhomes Grand Park cung cấp 1.600 căn, chiếm 77% nguồn cung mới. Các quận khu Đông chiếm đến 90% nguồn cung sơ cấp biệt thự/nhà phố.

Trong khi đó, Củ Chi và Bình Chánh cung cấp 72% tổng số lượng đất nền sơ cấp. Xu hướng phát triển nhà xây sẵn lên ngôi do quỹ đất tại Tp.HCM ngày càng khan hiếm. Nhu cầu nhà xây sẵn tốt, lượng bán biệt thự/nhà phố đạt gần 1.380 căn, tăng 212% theo quý và 251% theo năm.

Nguồn cung mới chiếm 84% tổng lượng bán toàn thị trường, tỷ lệ hấp thụ đạt 70% chứng tỏ nguồn cầu cao đối với phân khúc nhà ở xây sẵn. Nhà phố thương mại dẫn đầu thị trường với gần 850 giao dịch và tỷ lệ hấp thụ hơn 80%.

Savills cho biết, đất nền gặp khó khăn, nguồn cung hạn chế khiến nguồn cung sơ cấp giảm -65% theo quý và -58% theo năm xuống còn 470 nền. Lượng bán quý 3 chỉ 170 nền - mức thấp nhất kể từ năm 2016, giảm -70% theo quý và -64% theo năm.

Tỷ lệ hấp thụ bình quân giảm tương ứng còn 37%, giảm -6 điểm phần trăm theo quý và -5 điểm phần trăm theo năm. Tình hình hoạt động chịu ảnh hưởng bởi 14 dự án dừng bán do pháp lý, chiếm 36% số lượng dự án sơ cấp. Mảng đất nền trở nên kém hấp dẫn với nhà đầu tư trong tình hình dịch bệnh bùng phát vì các vấn đề về pháp lý, uy tín của chủ đầu tư và thiếu các dự án quy mô lớn.

Triển vọng quý 4/2020 dự kiến sẽ chào đón gần 810 căn/nền. Nguồn cung đến năm 2023 là 12.700 căn/ nền với 91% là Biệt thự/ Nhà phố. Các dự án quy mô lớn bởi Khang Điền và Vingroup tại Bình Chánh, Củ Chi và Bình Tân sẽ cung cấp 47% nguồn cung tương lai toàn thị trường.

Khu Tây sẽ vươn lên dẫn đầu thị phần nguồn cung tương lai, trong khi khu Đông chiếm 39 phần trăm. Nhà xây sẵn sẽ tiếp tục thu hút nhà đầu tư khi sự hấp dẫn các kênh đầu tư khác giảm dần. Nguồn cầu sẽ được hỗ trợ bởi các dự án cơ sở hạ tầng đang triển khai và cuộc chiến về các ưu đãi bán hàng giữa các chủ đầu tư.

VĂN PHÒNG GIẢM GIÁ THUÊ

Văn phòng cho thuê, tổng nguồn cung đạt gần 2,2 triệu m2, tăng 1% theo quý và 13% theo năm. Nguồn cung mới đạt hơn 13.300m2 từ bốn dự án hạng C, thấp nhất trong ba quý vừa qua. Tăng trưởng nguồn cung liên tục tạo áp lực lên toàn thị trường.

Đến cuối 2022, nguồn cung ước tính tăng bình quân 4%/năm, hơn 300.000m2 từ 24 dự án tương lai sẽ gia nhập thị trường. Nhu cầu chậm lại Dịch Covid-19 tiếp tục gây sức ép lên nền kinh tế nói chung và tình hình hoạt động của thị trường văn phòng nói riêng.

Giá thuê trung bình dù so theo năm vẫn tăng 1% nhưng đã giảm -1% theo quý. Công suất trung bình giảm từ 97% vào quý 1/2020 còn 93% vào quý 3/2020. Hạng B có công suất thấp nhất trong ba hạng, đạt 92%, giảm -1 điểm phần trăm theo quý và -5 điểm phần trăm theo năm, do nhiều khách thuê chuyển xuống phân khúc thấp hơn.

Khoảng 30% dự án hạng B có mức giảm giá lên đến -10%. Theo khảo sát các khách thuê hạng A và B của Savills, thị phần theo diện tích thuê của nhóm ngành tài chính đã giảm -3 điểm phần trăm theo năm. Trong khi đó, nhóm ngành bất động sản tăng 2 điểm phần trăm; sản xuất, công nghệ thông tin và thương mại tăng 1 điểm phần trăm.

Trong số các khách thuê chuyển đi khỏi các tòa hạng A và B được ghi nhận trong quý này, 54% khách thuê đã dịch chuyển xuống phân khúc thấp hơn. Việc các khách thuê bắt đầu đánh giá lại nhu cầu văn phòng bắt đầu từ tháng 4 đã gây áp lực cho các dự án hạng A và B. Áp lực ngắn hạn nhưng triển vọng tích cực Nền kinh tế toàn cầu gặp khó khăn do dịch bệnh sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến Việt Nam. Tổng vốn đầu tư nước ngoài năm 2020 sẽ giảm ít nhất -20% theo năm.

Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) đã dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam sẽ chỉ còn 1,8% năm 2020 và nhưng có thể đạt mức 6,3% năm 2021. Khách thuê tiếp tục tăng khả năng đàm phán để đạt các ưu đãi từ chủ đầu tư. Tuy nhiên trong dài hạn, điều này sẽ không kéo dài khi thị trường sẽ sớm phục hồi nhờ triển vọng kinh tế tích cực.