BĐS xuất hiện giá ảo cục bộ, nguy cơ bong bóng

Còn nhớ, cách đây không lâu, vụ một công ty BĐS "dàn dựng" cảnh dân tình chạy long tóc gáy để chốt cọc đất mới đây ở H.Lộc Ninh (Bình Phước) khiến thị trường BĐS xôn xao. Công ty này sau đó bị phạt 100 triệu đồng vì có hành vi vi phạm về kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS khi đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch.

Gần đây nhất, ngày 23.3, UBND H.Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, đã chuyển các thông tin để cơ quan công an xác minh sự việc một số người môi giới có dấu hiệu quảng cáo sai sự thật về dự án BĐS và các hành vi phản cảm như "vứt tiền cho đất ăn".

Hay, Thành ủy Móng Cái (Quảng Ninh) đã chỉ đạo các lực lượng chức năng khẩn trương nắm bắt tình hình; siết chặt công tác quản lý đất đai và thị trường BĐS, khi địa phương này đang triển khai nhiều dự án hạ tầng giao thông động lực, tiêu điểm là tuyến cao tốc Vân Đồn - Móng Cái vì có tình trạng một số "cò đất" từ các nơi đổ về tạo nên cơn sốt ảo, gây ảnh hưởng đến thu hút đầu tư.

Đa số ý kiến đều tán đồng việc đã đến lúc dùng các biện pháp xử lý hình sự để triệt nạn "thổi" bong bóng BĐS vô tội vạ, góp phần ngăn chặn các cơn sốt đất.

Thực tế, thời gian qua, BĐS liên tục tăng giá cao nhưng thanh khoản không tương xứng. Thị trường có dấu hiệu của bong bóng giá.

Báo cáo thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong những tháng đầu năm nhiều tỉnh thành cả nước ghi nhận tình trạng sốt đất cục bộ, đặc biệt sốt ảo diễn ra tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường. Giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp là tín hiệu cho thấy đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Đáng chú ý, giá nhà cũng leo thang theo giá đất và lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch chỉ đạt mức thấp.

Trong 4 tháng đầu năm, nhiều địa phương như Hà Tĩnh, Bình Phước, Gia Lai, TP HCM, Hà Nội và các tỉnh lân cận diễn ra sốt giá bất động sản dồn dập. Đất nền nhiều huyện nông thôn tăng giá gấp 2-3 lần so với cùng kỳ, có nơi tăng giá 30-50% chỉ trong một quý. Giá chào bán các dự án mới tại TP HCM ghi nhận có trường hợp tăng 30-40% so với mặt bằng giá cũ.

Trên các sàn địa ốc trực tuyến, giá đất miền Bắc gồm Hải Phòng, Bắc Giang, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hà Nội tăng 20-35%. Giá đất miền Trung thuộc các tỉnh Bình Thuận, Khánh Hòa, Thanh Hóa tăng 13-40% và ở miền Nam ghi nhận giá đất tại Long An, Bình Phước, Bình Dương tăng 13-27%.

Ghi nhận cho thấy, hiện tượng sốt đất, sốt giá diễn ra khắp nơi trong 4 tháng đầu năm 2022, giá nhà các dự án mới vọt lên mặt bằng cao nhất khu vực là điều đáng quan ngại, có thể dẫn đến nhiều hệ lụy. Đó là bong bóng giá khiến thanh khoản thị trường suy yếu dần.

Một số chuyên gia nhận định, tình trạng đầu cơ đất đai lên cao có thể dẫn đến kịch bản chết trên đống tài sản khi các nguồn cấp vốn khóa van tín dụng.Khi chi phí cho nhà đất ngày càng tăng cao có thể triệt tiêu cơ hội phát triển những mắt xích khác của nền kinh tế. Cùng với đó, hi lạm phát được dự báo có thể tăng lên càng đẩy giá nhà đất tăng cao sẽ khiến áp lực nhà ở lớn dần, gây bất ổn an sinh xã hội.

Bong bóng giá xuất hiện cùng với nguy cơ lạm phát tăng, người nắm giữ tài sản sẽ tính tỷ lệ trượt giá vào giá thành bất động sản bán ra thị trường, điều này càng thổi bùng lên cơn sốt giá. Do đó, trong trung hạn, thị trường nhà đất có thể chịu sức ép suy giảm, phát triển không bền vững. Vì thế, các nhà đầu tư cần thận trọng rà soát lại danh mục đầu tư và kiểm soát dòng tiền khi các dấu hiệu bong bóng bất động sản bắt đầu xuất hiện ngày càng nhiều.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam từng nhấn mạnh, nếu cứ vậy, các hoạt động giao dịch BĐS sẽ kém, đi, buộc phải điều tiết lại giá cả bằng nhiều giải pháp. Dòng tiền chỉ bền vững khi đầu tư hạ tầng, dịch vụ, phục vụ việc phát triển kinh tế. Còn sinh lời thông qua các hoạt động tài chính ngắn hạn không phải là bản chất của thị trường BĐS, không bền vững.

Cùng quan điểm, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, từ ngày đổi mới đến nay, giá đất chỉ tăng, có thể đứng lại rồi tăng tiếp, chưa bao giờ thị trường chứng kiến giá BĐS tỏ ra giảm mạnh. Với bối cảnh này, giá sẽ nở tiếp, giá lại cao tiếp, cao nữa, rất khó xuống.

"Một nền kinh tế chi phí đất đai quá lớn là nền kinh tế không bền vững. Chi phí cho đất đai phải phù hợp với sức của nền kinh tế. Trong khi, giá đất liên tục tăng tăng gấp nhiều lần tính từ thời điểm năm 2008 đến nay. Điều này là hệ luỵ với cả nền kinh tế", vị GS này từng nhấn mạnh nhiều lần.