Bên mua bỏ cọc sau khi ký hợp đồng đặt cọc công chứng, phải làm sao?

Ông Trần Văn Bình (quận 10, TP HCM) bán miếng đất 200 m2 tại phường Hòa Lợi, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương với giá 1,7 tỷ đồng. Khách mua đã đặt cọc 100 triệu đồng, hai bên ký hợp đồng (HĐ) đặt cọc có công chứng. Tuy nhiên sau đó, khách mua bỏ cọc, không tới ký HĐ mua bán.

Sau đó, ông Bình muốn bán miếng đất cho người khác nhưng không thể thực hiện được. Ông đi nhiều văn phòng công chứng nhưng đều bị từ chối, thậm chí còn được hướng dẫn đi kiện bên đặt cọc. Khi nào tòa án có phán quyết thì văn phòng công chứng mới giải quyết trường hợp này. Ông Bình gặp khó khăn trong việc giao dịch tài sản trên.

Không chỉ ông Bình, thời gian qua, khi giá đất nền tăng cao, nhiều trường hợp đã ký HĐ đặt cọc công chứng nhưng sau đó khách bỏ cọc, người bán gặp rắc rối thủ tục về sau.

Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP HCM giải thích khi các bên ký HĐ đặt cọc tại Tổ chức hành nghề công chứng thì trên hệ thống công chứng đã treo thông tin “thửa đất …./TBD số… đã ký HĐ đặt cọc ngày….”. Thông thường, các bên sẽ thỏa thuận chi tiết tại HĐĐC là đến hạn ký HĐ mua bán, bên bán không bán thì đền "n" lần cọc, bên mua không mua thì mất cọc.

Tuy nhiên, khi bên mua bỏ cọc (không đến ký công chứng, không liên hệ được, tắt điện thoại….) thì việc hủy HĐ đặt cọc đã công chứng phải theo quy định tại Luật Công chứng. Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định việc hủy HĐ phải được cả 2 bên đồng ý. Nhưng, bên mua đã bỏ cọc thì khó có thiện chí phối hợp ký hủy với bên bán. Công chứng viên trên thực tế không thể biết được các bên đã giải quyết các điều khoản của HĐ đặt cọc như thế nào nên không thể xác nhận cho chủ đất tiếp tục chuyển quyền sử dụng đất.

Cũng theo luật sư, nếu muốn hủy HĐ đặt cọc công chứng, hai bên lại phải thực hiện thủ tục huỷ hợp đồng tại văn phòng công chứng - nơi đã công chứng hợp đồng ban đầu và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp bên bán không phối hợp ký hủy thì bắt buộc bên mua phải liên hệ tòa án để đề nghị chấm dứt hiệu lực HĐ đặt cọc do bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ của mình. Theo quy định hiện hành của pháp luật tố tụng dân sự, thời gian tòa án giải quyết theo quy định là 4 – 6 tháng (cấp sơ thẩm) và trên thực tế có thể nhanh hoặc chậm hơn thời hạn nêu trên.

Việc ký HĐ đặt cọc công chứng đảm bảo quyền lợi – sự ràng buộc cho cả bên bán và bên mua. Tuy nhiên, nếu phát sinh tranh chấp thì sẽ rất tốn thời gian, công sức để xử lý. 

Luật sư Cường khuyến cáo đối với các bất động sản có giá trị lớn và tỷ lệ đặt cọc cao (trên 30% tổng giá trị) thì bên bán hãy cân nhắc đến việc ký HĐ nhận cọc tại tổ chức công chứng.

Nếu gặp trường hợp bên mua không đến Tổ chức công chứng để ký HĐ mua bán như cam kết thì bên bán yêu cầu công chứng viên lập biên bản sự việc hoặc liên hệ liên hệ Thừa phát lại lập vi bằng tại thời điểm đó để làm chứng cứ. Việc này cực kỳ quan trọng, sẽ giúp bên bán đẩy nhanh quá trình giải quyết tại tòa án sau này.

Luật sư lưu ý một số nội dung thỏa thuận tại HĐ đặt cọc công chứng nên ghi nhận rõ địa chỉ liên hệ của bên đặt cọc (để gửi thông báo sau này); các thông tin về nhân thân, số điện thoại liên hệ, các thông tin, nội dung trao đổi thông qua tin nhắn, các nền tảng mạng xã hội. Đồng thời ghi rõ Tổ chức công chứng sẽ dùng Hợp đồng đặt cọc làm cơ sở chứng cứ cung cấp cho tòa án đẩy nhanh quá trình giải quyết các vấn đề sau này tại tòa,

Ngoài ra, luật sư Cường còn cho biết pháp luật hiện hành không quy định HĐ đặt cọc bất động sản bắt buộc phải công chứng mới có hiệu lực. Tức là, HĐ đặc cọc ký tay giữa các bên vẫn có hiệu lực như HĐ đặt cọc công chứng.