Biến tướng farmstay

30/08/2020 08:15

Loại hình dự án "khu du lịch trải nghiệm nông thôn" là nhu cầu mới của thị trường nên rất cần xây dựng khung pháp lý để điều chỉnh, bảo đảm sự phát triển lành mạnh và bền vững.

Mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành liên quan kiến nghị về mô hình khu du lịch trải nghiệm nông thôn - farmstay .

Farmstay kiểu phân lô bán nền

Trên Facebook cá nhân, chị Hương, nhà ở TP HCM, thường xuyên rao bán các lô đất diện tích từ 500-1.000 m2 ở khu vực Bảo Lộc - Di Linh - Đức Trọng (tỉnh Lâm Đồng) với giá trung bình từ 700 triệu - 1 tỉ đồng/1.000 m2 tùy khu vực. Hầu hết đất có vị trí, tầm nhìn đẹp như đồi dốc, hồ, ao… hiện trạng đất thường là đất trồng cây lâu năm như cà phê, xoài, bơ, chuối, mít….

Trao đổi với chúng tôi qua điện thoại, chủ một khu nhà vườn ở Củ Chi rao bán đất làm vườn giới thiệu khu đất nông nghiệp hơn 1 ha đã phân ra nhiều lô để bán. "Hiện còn 1 lô 500 m2 giá 1,450 tỉ đồng, mặt tiền đường nội bộ 6 m, phía sau giáp rạch. Lô đất 1.000 m2 thì giá 1,8 tỉ đồng, trên đất đã có nhà chòi, vườn cây với 12 loại cây ăn trái sẽ được chăm sóc bảo hành 2 năm, sổ hồng tách riêng 500 m2... Sắp tới sẽ cho lên thổ cư nhưng phải đăng ký và đợi 1-1,5 năm nữa" - người này chào mời.

Đất ven hồ đang được lùng mua để làm farmstay

Farmstay là loại hình cơ sở lưu trú du lịch mới xuất hiện trong vài năm gần đây. Mô hình này kết hợp trang trại sản xuất nông nghiệp với kinh doanh lưu trú để khách du lịch trải nghiệm các hoạt động ở nông thôn. Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch HĐTV TAT Law firm, cho biết trước đây thị trường chủ yếu là các cá nhân, doanh nghiệp (DN) mua đất nông nghiệp rồi tự đầu tư farmstay theo hướng du lịch nông nghiệp trang trại nhưng farmstay biến tướng theo hướng DN bất động sản thu gom đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp… rồi bán lại kiếm lời, tạo nên những cơn sốt trên thị trường.

"Các đơn vị chào bán farmstay rao bán đất vô cùng rẻ so với đất ở cùng hàng tá các lợi ích đi kèm. Chẳng hạn, chỉ từ 350 - 440 triệu đồng đã có thể sở hữu một suất vườn 150 m2 và hưởng các lợi ích đi kèm như được 15 kg rau sạch cho hằng tháng, tặng ngày nghỉ dưỡng miễn phí/năm, được tặng đất tại khu nghỉ dưỡng để xây nhà sàn cho riêng mình; điều đặc biệt là cam kết đứng tên sổ hồng và chủ đầu tư sẽ mua lại sau nhiều năm nếu không ra được sổ" - ông Trương Anh Tú nêu thực trạng.

Theo ông, nếu đúng như lời giới thiệu đầy hấp dẫn của chủ dự án hay môi giới thì đây là một cơ hội hiếm có của các nhà đầu tư khi vừa có đất, vừa được nghỉ dưỡng, vừa có hoa lợi lại có thể bán lại cho chủ dự án để kiếm lời. Tuy nhiên, nếu đơn vị chào bán farmstay hoặc chủ đầu tư xây nhà trên đất nông nghiệp, hình thành các cơ sở lưu trú trên đất của farmstay là không phù hợp, có dấu hiệu vi phạm pháp luật đất đai vì sử dụng không đúng mục đích. Vì vậy, để thực hiện được cái gọi là mô hình farmstay, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở và được cơ quan chức năng cấp phép, phê duyệt.

"Điều này rất khó để thực hiện trên thực tế, nếu chuyển đổi thành công thì sẽ mất đi yếu tố farm (nông trại), khi đó bất động sản trở thành đất ở nông thôn" - ông Trương Anh Tú nói.

Cần chấn chỉnh, xử lý kịp thời

Theo chủ một farmstay đang khai thác ở Bà Rịa - Vũng Tàu, đất nông nghiệp đa phần không hiệu quả nên nhiều người muốn chuyển sang làm farmstay. "Thay vì để những khu đất nông nghiệp không hiệu quả thì địa phương có thể tạo điều kiện cho phép cải tạo cảnh quan, làm vườn… vừa giữ cảnh quan vừa có đóng góp cho địa phương và gia tăng giá trị cho người dân xung quanh" - chủ homestay này đề xuất.

Giám đốc một công ty du lịch vừa đầu tư thêm 2 khu farmstay ở Đồng Nai cho biết sau đại dịch Covid-19, nhu cầu du lịch nước ngoài giảm mạnh. Tại thị trường nội địa, nếu không phát triển được các khu farmstay và khu du lịch sinh thái thì ngành du lịch sẽ thất thu và không tìm được hướng ra. "Dịch vụ du lịch trải nghiệm, farmstay sẽ nở rộ, vì vậy cần có khung pháp lý hỗ trợ, khuyến khích phát triển hợp lý, đừng tạo cơ hội cho những người làm sai, phá vỡ quy hoạch, "băm nát" các khu sinh thái để bán nhưng cũng cần hỗ trợ cá nhân, DN làm farmstay đúng nghĩa để du lịch trong nước có cơ hội phát triển" - vị này chia sẻ.

Nhìn nhận ở góc độ người đầu tư để bán đất nông nghiệp, ông Tạ Trung Kiên, Ban Điều hành Hội Cà phê Bất động sản Sài Gòn (SREC), cho biết nhiều người làm đất nông nghiệp nhưng giữ nguyên hiện trạng đất, chỉ đặt nhà gỗ, làm vườn nhưng cũng có một số người "làm lụi", lấy đất rừng ở Lâm Đồng sau đó phân lô rao bán.

Theo ông Kiên, nếu người bán đất nông nghiệp theo diện tích lớn, được nhà nước cho phép làm farm, trồng cây, trồng rau, nuôi gà… thì họ không sai. Trường hợp có nhu cầu xây nhà tạm, nhà gỗ trên đất nông nghiệp để lưu trú tạm thì phải xin ý kiến chính quyền địa phương; còn nếu xây nhà kiên cố và cho lưu trú như khu du lịch, nghỉ dưỡng là sai. Tình trạng này nếu không được quản lý thì sẽ phát triển tràn lan.

Đại diện HoREA, ông Lê Hoàng Châu cho rằng nếu là dự án khu du lịch trải nghiệm nông thôn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và hoạt động kinh doanh du lịch là điều bình thường. Còn nếu tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và hoạt động kinh doanh du lịch dạng farmstay mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ, cần phải được chấn chỉnh, xử lý kịp thời. "Cần phải kiên quyết ngăn chặn, xử lý các trường hợp tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và bán, huy động vốn trái phép các lô farmstay cho các nhà đầu tư thứ cấp" - ông Lê Hoàng Châu nói.

Đặc biệt, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Chính phủ chỉ đạo không cho phép tách thửa đối với các loại đất không phải đất ở để quản lý mô hình farmstay.

Sớm định đoạt "số phận" farmstay

Theo HoREA, các DN muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng thành đất thương mại, dịch vụ, để thực hiện các dự án đầu tư, kể cả dự án farmstay thì phải lập dự án đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về du lịch, phải phù hợp với quy hoạch và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận.

Theo các luật sư, pháp luật hiện hành không cho phép chuyển nhượng farmstay dưới hình thức phân lô, bán nền trong khi đa phần đất để hình thành nên farmstay thực chất là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp... được giao cho DN trong thời hạn nhất định. Vì vậy, về cơ bản farmstay không được cấp sổ đỏ để xây nhà và lưu trú, nếu được cấp sổ đỏ thì cũng chỉ có sổ đỏ chung cho toàn bộ khu đất ở farmstay (đất nông nghiệp), đồng nghĩa với việc người mua sẽ không có sổ đỏ riêng đối với phần đất mà mình mua, thay vào đó chỉ có hợp đồng hoặc cam kết thời hạn làm sổ đỏ từ bên bán. Đến nay, tính pháp lý của các dự án farmstay còn lỏng lẻo, trong khi đó các chủ đầu tư farmstay thường đưa ra cam kết lợi nhuận cao để thu hút khách đầu tư. "Nhà đầu tư hãy nhìn bài học từ Condotel sẽ rõ về tính khả thi của loại hình farmstay" - luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch HĐTV TAT Law firm, khuyến cáo.

Ông Tú cũng cho rằng khi khách hàng mua farmstay, thứ khách hàng nhận được không phải hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà là "Hợp đồng dịch vụ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và cung cấp dịch vụ canh tác khu vườn", "Hợp đồng góp vốn đầu tư" hay những thứ mơ hồ khác. Khi ký kết các loại hợp đồng này, toàn bộ rủi ro đã đẩy hết về phía người mua. Do đó, nhà nước cần sớm ra văn bản để "định đoạt số phận" cho loại hình này, dù chấp thuận hay nghiêm cấm.

Nguồn: CafeF - Xem link gốc

Xem thêm

Tin mới

Những trường hợp nghỉ việc do sắp xếp bộ máy được hưởng 24 tháng tiền lương, nhận lương hưu ngay

6 giờ trước

Nghị quyết của Chính phủ quy định rõ các chính sách đối với 5 nhóm đối tượng nghỉ việc ngay do sắp xếp tổ chức bộ máy, thực hiện mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp.

Quyết định của Fed khiến các thị trường chia rẽ

4 giờ trước

Các thị trường chứng khoán châu Á biến động trong phiên 18/9, khi Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) hạ lãi suất.

Bảo tàng Pháp bị đánh cắp mẫu vật vàng trị giá 600.000 Euro

3 giờ trước

Ngày 16/9, Bảo tàng Lịch sử Tự nhiên Paris thông báo các mẫu vàng tự nhiên trị giá khoảng 600.000 Euro đã bị đánh cắp khỏi phòng trưng bày.

Nikkei Asia: FPT hướng tới việc mở nhà máy kiểm thử chip tại Việt Nam "trong tương lai gần"

2 giờ trước

Chia sẻ với Nikkei Asia, Chủ tịch FPT Trương Gia Bình cho biết, động thái này nhằm tận dụng sự dịch chuyển của chuỗi cung ứng chip toàn cầu trong bối cảnh căng thẳng Mỹ - Trung.

Mỹ sợ palladium hơn là vũ khí của Moskva

2 giờ trước

Giá palladium nhập khẩu từ Nga như hiện nay có thể gây ra nhiều rắc rối cho nền kinh tế Mỹ.

Tin cùng chuyên mục

Hiểu đúng đề xuất ‘ăn xăng’ 4,83L/100km: ‘Không phải cứ về động cơ 1.0L hay chạy điện hết là được’

2 giờ trước

Nhà báo Nguyễn Thúc Hoàng Linh cho biết, các cơ quan truyền thông và cơ quan quản lý cũng cần giải thích rõ cho người dân, tránh tạo tâm lý hoang mang, ảnh hưởng đến đời sống và hoạt động kinh doanh.

Ông trùm xe tải hợp tác xây nhà máy tại Việt Nam hé lộ mẫu SUV điện cỡ nhỏ: Một lần sạc đi hơn 500 km, giá khởi điểm từ 400 triệu đồng

2 giờ trước

Xe có 2 tùy chọn pin với phạm vi hoạt động lần lượt là 405 km và 506 km cho mỗi lần sạc.

VinFast Minio Green 'không che' tại Hà Nội: Giá 269 triệu, cụm đèn ‘ăn tiền’, chìa khoá cơ, dân độ xe thoả sức sáng tạo

5 phút trước

Đây là lần thứ hai VinFast Minio Green lộ diện với không một lớp nguỵ trang.

Bùng nổ nhiều giải pháp giáo dục: Nền tảng luyện thi trực tuyến và màn hình tương tác đang tranh vị trí đầu bảng tại Better Choice Awards 2025

2 giờ trước

Năm 2025 đánh dấu một bước ngoặt lớn cho giáo dục Việt Nam, khi hàng loạt giải pháp công nghệ tiên tiến đã xuất hiện, làm thay đổi cách thức dạy và học.