Cải tạo chung cư cũ: Chủ đầu tư khó thỏa hiệp với hộ gia đình tầng 1

Cải tạo chung cư cũ "gặp khó" với lợi ích của các hộ dân tầng 1

Công tác đền bù trong việc cải tạo chung cư cũ vẫn là vướng mắc lớn nhất của nhiều dự án trên thành phố Hà Nội. Theo đa số ý kiến của các hộ dân phản đối việc đền bù chủ yếu là họ yêu cầu phải được quyền định đoạt, trao đổi và thỏa thuận với chủ đầu tư về mức bồi thường, hỗ trợ. Hầu hết những hộ dân phản đối chủ yếu là các hộ sinh sống tại tầng 1 của toà nhà chung cư cũ.

Ông T.V.P, chủ hộ gia đình sinh sống tại tầng 1 trong khu tập thể Nghĩa Tân cho biết, khi có phương án cải tạo chung cư cũ, nếu phải di dời thì những hộ dân sống ở tầng 1 phải có cơ chế đền bù tốt hơn và phải được thỏa thuận trực tiếp để thương lượng với chủ đầu tư.

"Những hộ dân sống ở tầng 1 có lợi thế có thể cho thuê mặt bằng kinh doanh hoặc tự buôn bán. Nếu bồi thường khi xây lại hoặc cải tạo chung cư cũ thì cơ quan quản lý cần tính đến vấn đề này. Thậm chí, những nhà vị trí tầng 1 có thời điểm được hỏi mua với giá cao gấp đôi các nhà tầng trên. Như gia đình tôi nhờ có nhà ở tầng 1 nên mới tự kinh doanh kiếm ra thu nhập, nếu sau phải chuyển đi nơi khác thì không biết phải làm gì để kiếm tiền", ông T.V.P chia sẻ.

Theo các chuyên gia quy hoạch, hiện nay, nhà chung cư cũ không còn là công trình phúc lợi xã hội nên Nhà nước không thể bỏ một khoản tiền lớn để xây dựng, cải tạo cho người dân. Vì vậy, muốn cải tạo, xây dựng lại buộc phải xã hội hóa, trong quá trình thực hiện giữa doanh nghiệp cùng người dân phải có sự thỏa thuận ngang bằng với nhau về quyền và lợi ích. Vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư, tập thể cũ muốn nhanh chóng đi vào triển khai thuận lợi cần phải gỡ được "nút thắt" về mức giá bồi thường, đặc biệt với những căn hộ ở tầng 1.

Theo thống kê sơ bộ của Bộ Xây dựng, hiện nay cả nước có trên 2.500 nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100.000 hộ dân sinh sống. Trong đó, Hà Nội có có khoảng 1.579 tòa, TP. HCM có gần 500 tòa. Bộ Xây dựng cho biết, trước đây, một trong những nguyên nhân khiến việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ, nhất là các khu nhà tập thể xuống cấp trở nên bế tắc là do những vướng mắc về cơ chế, phương án tài chính, đền bù... Do đó, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024 được kỳ vọng là sẽ giải tỏa được những vướng mắc này.

Ưu tiên phương án người dân tự thỏa thuận với doanh nghiệp

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, dự thảo Nghị định nhà chung cư gồm 8 chương, 48 điều quy định: các giai đoạn đầu tư xây dựng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; di dời, cưỡng chế di dời và bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư;...

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu dự thảo nghị định nhà chung cư phải thể hiện được trách nhiệm của nhà nước trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; tích hợp vào quy hoạch, chỉnh trang đô thị, xây dựng, quy hoạch phân khu, chương trình phát triển nhà ở của địa phương. Đồng thời khuyến khích sự tham gia của doanh nghiệp.

"Trường hợp những khu chung cư không có nhà đầu tư tham gia thì Nhà nước thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn ngân sách. Quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải sát với thực tiễn. Quy hoạch đô thị, kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở phải đi trước một bước", Phó Thủ tướng nhấn mạnh.

Về quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị trường hợp nhà chung cư đã hết hạn sử dụng, hay thuộc diện buộc phải phá dỡ để bảo đảm an toàn thì không cần ý kiến đồng ý của toàn bộ chủ sở hữu, các trường hợp còn lại phải nhận được sự đồng ý của 100% chủ sở hữu.

Trong xác định hệ số quy đổi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện dự án cải tạo, xây lại nhà chung cư, nhiều ý kiến cho rằng vướng mắc lớn nhất là bảo đảm quyền lợi cho các hộ dân sinh sống và kinh doanh, buôn bán ở tầng 1. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nêu thực tế, rất nhiều chung cư không thể thực hiện cải tạo, xây dựng lại do các hộ dân ở tầng 1 không đồng ý thoả thuận với chủ đầu tư do không được bố trí lại nơi ở tại tầng 1.

Phó Thủ tướng cho rằng dự thảo nghị định cần quy định rõ các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư thực hiện tái định cư tại chỗ, ưu tiên các hộ dân ở tầng 1 được mua, thuê diện tích ở tầng 1 để ở, kinh doanh; đồng thời xây dựng bộ tiêu chí xác định hệ số quy đổi diện tích chỗ ở tại chung cư cũ sang chung cư mới.

"Ưu tiên cho phương án người dân tự thoả thuận với doanh nghiệp để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư nhưng cơ quan quản lý nhà nước phải giám sát, bảo đảm quyền lợi của người dân khi phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư dự án", Phó Thủ tướng lưu ý.