Cầm sổ đỏ, sổ tiết kiệm là tài sản bảo đảm trong tay, ngân hàng vẫn bị bắt trả lại, nguy cơ mất trắng

Hiệp hội ngân hàng mới đây cho biết nhận được phản ánh các hội viên về bất cập liên quan đến hoạt động xét xử của một số tòa án. Trong đó, các ngân hàng cho biết đang còn nhiều vướng mắc liên quan đến việc giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đảm, việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình,...

Ngân hàng mất tài sản đảm bảo vì chủ đất tranh chấp

Cụ thể, trên thực tế, thời gian qua đã phát sinh nhiều giao dịch bảo đảm của các ngân hàng trong đó tập trung vào tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất bị Tòa án tuyên vô hiệu do giao dịch liên quan đến tài sản trước đó bị tuyên vô hiệu (giao dịch về mua bán, thừa kế, tặng cho… do bên bảo đảm thực hiện).

Nhiều trường hợp tài sản thế chấp tại tổ chức tín dụng (TCTD) có sự tranh chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng giữa Chủ sở hữu cũ và Bên bảo đảm (Chủ sở hữu hiện tại). Theo đó, Chủ sở hữu cũ yêu cầu tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng với Chủ sở hữu hiện tại và yêu cầu hủy luôn Hợp đồng thế chấp mà Chủ sở hữu hiện tại đã ký với TCTD.

Giải quyết vấn đề trên đã nảy sinh nhận thức không thống nhất, có Tòa án tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng tài sản và tuyên hủy Hợp đồng thế chấp, mặc dù Hợp đồng thế chấp đã được ký, công chứng hoặc chứng thực, đăng ký biện pháp bảo đảm đầy đủ, vì cho rằng TCTD không phải bên thứ ba ngay tình theo quy định của Bộ Luật Dân sự.

Các TCTD cho rằng quan điểm trên chưa phù hợp cả về pháp lý và thực tiễn, dẫn đến hệ quả nguy hiểm là khoản nợ (có khi đến hàng nghìn tỷ đồng) của Khách hàng tại TCTD trở thành khoản nợ không có tài sản bảo đảm, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các TCTD.

Khi nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất, các TCTD căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) hợp pháp được cơ quan có thẩm quyền cấp cho Bên bảo đảm để xác định chủ sở hữu tài sản và thực hiện thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật. Do đó, các TCTD không thể biết, không có điều kiện để biết và cũng không thể lường trước được việc sẽ phát sinh tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản giữa Bên bảo đảm và Chủ sở hữu cũ.

Có trường hợp, Tòa án đã tuyên ngân hàng phải trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) đã được thế chấp hợp pháp và khoản vay đã được thẩm định theo đúng quy định vì theo quan điểm của thẩm phán khi xét xử cho rằng khi ký Hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm cho khoản tiền vay, các TCTD không tiến hành thẩm định tài sản thế chấp theo đúng quy định, chính vì vậy, TCTD không xác định được tài sản thế chấp là của ai…, trên cơ sở đó tuyên vô hiệu Hợp đồng thế chấp đồng thời với tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng…

Cầm sổ tiết kiệm, tiền trả nợ trong tay, ngân hàng vẫn bị bắt trả lại 

Trường hợp khác, Tòa án đã tuyên buộc TCTD có nghĩa vụ hoàn trả số tiền khách hàng đã thanh toán cho TCTD để tất toán khoản vay, vì cho rằng số tiền trên là tiền khách hàng chiếm đoạt từ người khác. Tuy nhiên, các ngân hàng cho rằng, việc nộp tiền mặt vào tài khoản tiền gửi, tiền vay của khách hàng để thu nợ, các TCTD không có khả năng, điều kiện và trách nhiệm để xác minh, hơn nữa không có quy định của pháp luật yêu cầu TCTD phải kiểm tra nguồn tiền trả nợ của khách hàng. 

Ngoài ra, theo quan điểm của Toà thì mọi giao dịch liên quan đến tài khoản ngân hàng (tài khoản tiền gửi, tài khoản thanh toán) đều cần có ý kiến định đoạt của bên vợ hoặc chồng nên khi có khiếu kiện của vợ hoặc chồng về tài sản, Tòa tuyên Hợp đồng thế chấp hợp pháp của ngân hàng là vô hiệu, mặc dù quy định pháp luật tiền gửi tiết kiệm là khoản tiền của cá nhân, người gửi là người sở hữu, được tự mình thực hiện các giao dịch liên quan đến tiền gửi tiết kiệm mà không cần có sự đồng ý của người chồng hoặc vợ. Do pháp luật không quy định yêu cầu, nên TCTD cũng không thể biết tài sản nào là tài sản chung, tài sản nào là tài sản riêng của vợ chồng. Điều này dẫn đến nhiều bất cập, đặc biệt là khi ngân hàng cho vay cầm cố sổ tiết kiệm. 

Do vậy, Hiệp hội cho rằng, việc TCTD giao kết Hợp đồng bảo đảm với khách hàng (vợ hoặc chồng) cùng bên thứ ba vay tín dụng là thuộc trường hợp ngay tình và cần được pháp luật bảo vệ.