Căn hộ mini được cấp “sổ đỏ” trong trường hợp nào?

Sau khi Báo điện tử VOV phản ánh một sống công trình số 6 ngõ 122 Vương Thừa Vũ (phường Khương Trung), số 119 ngõ 12 Phan Đình Giót (phường Phương Liệt), xây dựng sai Giấy phép xây dựng được cấp, biến tướng thành chung cư mini trên địa bàn Hà Nội dẫn đến rủi ro cho người mua căn hộ về quyền sở hữu. Nhiều bạn đọc đề nghị cho biết, người mua chung cư mi ni có được pháp luật công nhận quyền sở hữu không?

Người mua nhà cần tìm hiểu thông tin về công trình, tính pháp lý… để tránh rủi ro.

Ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai (Bộ TN-MT) cho biết, chung cư mi ni với lợi thế xây dựng ở những vị trí “vàng”, tại các quận trung tâm như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Tây Hồ, Long Biên, rất thuận tiện cho việc đi lại. Các căn hộ được chia nhiều loại diện tích từ 30 đến 45m2 phù hợp tài chính khách hàng dễ dàng lựa chọn. Nhiều gia đình đã sinh sống ở chung cư mini từ lâu nhưng vẫn chưa được tách sổ - sở hữu căn hộ.

Chung cư mini thực tế là các công trình dạng nhà, chung cư có diện tích nhỏ. Pháp luật về đất đai và pháp luật về xây dựng không có quy định thuật ngữ “chung cư mi ni”.

Theo quy định của pháp luật người mua căn hộ chung cư mini có thể được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà. Cụ thể tại Khoản 2 Điều 46 Luật nhà ở đã quy định hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở; trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Quy định của UBND thành phố Hà Nội về cấp Giấy chứng nhận đối với Nhà chung cư mini tại Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31 tháng 03 năm 2017, cũng nêu rõ: nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật nhà ở năm 2014 thì được cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ; trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì công trình đó phải được kiểm tra, xử lý theo quy định. Sau khi xử lý, nếu công trình được phép tồn tại và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với diện tích xây dựng sai phép, không phép thì được xét cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, Luật Đất đai và Luật Nhà ở hiện tại không có quy định cụ thể về loại hình chung cư mini mà quy định điều chỉnh chung về nhà ở, công trình xây dựng. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì công trình đó phải được kiểm tra, xử lý theo quy định. Sau khi xử lý, nếu công trình được phép tồn tại và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với diện tích xây dựng sai phép, không phép thì được xét cấp Giấy chứng nhận.

Để được cấp sổ đỏ và chia tách sổ đỏ, chung cư mi ni phải đảm bảo đầy đủ các quy định chặt chẽ về pháp lý. Trường hợp chung cư mi ni xây dựng vi phạm GPXD như: xây quá tầng, sai mật độ, chiều cao sẽ không đủ điều kiện cấp sổ đỏ cho khách hàng.

Theo đại diện Cục Đăng ký đất đai (Bộ TN- MT), việc để xây dựng chung cư tràn lan, tự phát không phù hợp quy hoạch tạo ra những rủi ro lớn cho người dân, đặc biệt là những người thu nhập thấp, là trách nhiệm của chính quyền địa phương. Do đó, chính quyền địa phương cần phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời đối với các vi phạm về sử dụng đất và xây dựng.

Căn cứ vào nhu cầu, điều kiện, người dân có thể lựa chọn các loại hình nhà ở khác nhau. Tuy nhiên, để sở hữu nhà ở, người mua cần tìm hiểu thông tin về công trình, chủ đầu tư, tính pháp lý… để tránh rủi ro.