Câu chuyện chuyển condotel thành chung cư: Chuyên gia nói gì?

Ngày 29/11, Sở Xây dựng Tp.Đà Nẵng có thông cáo báo chí về tình hình đầu tư căn hộ khách sạn (condotel) tại Đà Nẵng và vấn đề liên quan tại Cocobay. Theo Sở Xây dựng, trong hai năm 2016 và 2017 đơn vị này đã cấp phép 6 dự án condotel tại Đà Nẵng với tổng cộng 7.590 căn hộ. Tại dự án Cocobay có 1.969 căn ở các tòa nhà Cổ Cò 1,2,3 và tòa nhà Naman Garden.

Để tháo gỡ vướng mắc về condotel, Sở Xây dựng đã tham mưu UBND TP Đà Nẵng có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn các nội dung về quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế condotel và điều kiện kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.

Đầu tháng 2/2019, chủ tịch UBND Tp.Đà Nẵng có quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1:500 đối với dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (tên thương mai là Tổ hợp Du lịch & Giải trí Cocobay) tại phân khu quy hoạch số 1, phía Tây đường Trường Sa, phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn, Tp.Đà Nẵng. Trong đó có nội dung chuyển đổi condotel (không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở).

Theo đó, 1.016 căn condotel trong tổng số 1.856 căn đang xây dựng tại tòa nhà Cổ Cò 1,2,3 được thành căn hộ chung cư và 544 căn condotel trong tổng số 1.657 căn tại công trình chưa xây dựng ở tòa nhà Cocobay Tower cũng được chuyển thành căn hộ chung cư.

Dư luận có quyền đặt câu hỏi là các cơ quan nhà nước có “chạy” theo nhà đầu tư hay không?

Tuy nhiên, trước tình hình này nhiều chuyên gia lo ngại rằng sắp tới sẽ có thêm nhiều dự án condotel vỡ trận như Cocobay. Và phương án của họ là xin chuyển thành chung cư để gỡ gạc uy tín. Tuy nhiên, condotel trên thực tế là sản phẩm nằm trên đất kinh doanh thương mại dịch vụ (không phải đơn vị ở), nhưng khi chuyển thành chung cư (đất ở) sẽ xuất hiện nhiều bất cập. Trong đó, việc chuyển đổi thành chung cư và để dân vào sinh sống trong những tòa nhà ven biển sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch của cả thành phố.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho rằng, việc điều chỉnh quy hoạch là pháp luật cho phép nhưng điều chỉnh quy hoạch phải nhằm phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

“Việc điều chỉnh từ condotel sang chung cư nhà ở không chỉ là điều chỉnh cơ cấu sản phẩm mà còn liên quan đến cả việc điều chỉnh quy hoạch đất. Bởi ở đây là điều chỉnh từ đất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ (bao gồm đất du lịch) sang đất ở. Nếu không đánh giá, cân nhắc tổng thể công tác điều chỉnh quy hoạch lại là có dáng dấp theo nhu cầu của chủ đầu tư”, ông Châu nói.

Đặc biệt lưu ý việc điều chỉnh từ condotel sang chung cư nhà ở bởi các dự án condotel đều chủ yếu nằm ở vị trí ven biển. Cũng theo ông Châu, vấn đề này ông đã nhiều lần nêu ý kiến. Tuy nhiên, đến nay những bất cập trên vẫn chưa được cơ quan nhà nước xem xét. Cũng theo ông Châu, việc điều chỉnh cho phép căn hộ Condotel thành căn hộ chung cư là đang chạy theo lợi ích của chủ đầu tư và không phù hợp quy hoạch.

“Điều chỉnh quy hoạch dự án, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cũng phải có lý do chứ không phải điều chỉnh theo lợi ích của chủ đầu tư. Chủ đầu tư có quyền đề xuất điều chỉnh quy hoạch nhưng cơ quan quản lý, chính quyền địa phương nếu chưa đủ thông tin nếu sự điều chỉnh lớn làm thay đổi cục diện điều chỉnh quy hoạch thì rõ ràng phải mời các chuyên gia để phản biện”, ông Châu nhấn mạnh.

Trao đổi về vấn đề điều chỉnh chuyển đổi này, Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư Tp.HCM cũng cho rằng việc điều chỉnh này tồn tại nhiều bất cập và có thể dẫn đến hậu quả khó lường.

Theo Luật sư Cường, việc điều chỉnh quy hoạch là pháp luật cho phép nhưng điều chỉnh quy hoạch phải nhằm phù hợp với địa phương chứ không thể đến khi xảy ra chuyện rồi mới đi giải quyết.

“Việc điều chỉnh từ condotel sang chung cư nhà ở không chỉ là điều chỉnh cơ cấu sản phẩm mà còn liên quan đến cả việc điều chỉnh quy hoạch đất. Bởi ở đây là điều chỉnh từ đất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ (bao gồm đất du lịch) sang đất ở. Tuy nhiên việc này các cơ quan chức năng của Tp.Đà Nẵng cũng cần phải xem xét cân nhắc phù hợp vì cũng chính vị trí này trước đây chúng ta suy hoạch đất thương mại dịch vụ, nhưng bây giờ theo đề nghị của chủ đầu tư chính chúng ta lại điều chỉnh sang đất ở mặc dù trước đó nó không phù hợp (do nằm ven biển…). Dư luận có quyền đặt câu hỏi là các cơ quan nhà nước có “chạy” theo nhà đầu tư hay không?”, Luật sư Cường đặt vấn đề.

Cũng theo vị này, các thỏa thuận dân sự với khách hàng về việc huy động vốn đối với chủ đầu tư (đối với condotel đang xây) phải được giải quyết để làm cơ sở cho các cơ quan nhà nước cấp phép xây dựng trong văn bản của Sở Xây dựng. Đây được xem là một biện pháp nhằm bảo vệ khách hàng.

Tuy nhiên, trên thực tế để giải quyết triệt để vấn đề này cần được các cơ quan nhà nước giám sát chặt chẽ nhằm tránh trường hợp chủ đầu tư chây ỳ, thoái thác trách nhiệm. Thậm chí, khi xảy ra chuyện chủ đầu tư còn “thách khách hàng đi kiện” thoải mái, lúc này rủi ro thì khách hàng hoàn toàn phải gánh chịu.