Chờ giá giảm sâu để “bắt đáy”, khó hay dễ?

Ghi nhận cho thấy, thời gian gần đây xuất hiện nhiều thông tin thị trường BĐS có hiện tượng bán tháo, cắt lỗ sản phẩm. Trong đó, tâm lý của nhiều NĐT là chờ đợi thị trường chạm đáy để mua vào. Tuy nhiên, theo khảo sát và ý kiến người trong cuộc, việc bán tháo, cắt lỗ chưa thể hiện trên thị trường ở thời điểm này. Có chăng, chỉ một số BĐS được bán ra dưới giá kì vọng lợi nhuận của NĐT so với thời điểm chưa dịch. Đối với những NĐT sở hữu cùng lúc nhiều sản phẩm BĐS, dùng đòn bẩy tài chính nhiều phải chấp nhận bán bớt tài sản, trong đó có những sản phẩm bán dưới giá vốn.

Còn theo hầu hết những người trong cuộc, hiện nay những người sở hữu BĐS vẫn cố gắng để giữ hàng chứ không bán tháo hay cắt lỗ ồ ạt như thời điểm thị trường năm 2008.

Ông Nguyễn Thái Bình, CEO Đông Tây Land cho rằng, hiện tại thị trường chưa xuất hiện tình trạng bán tháo, bán lỗ. Trong vài năm qua, như chúng ta thấy pháp lý các dự án gặp khó khăn, các dự án bán được là những dự án lớn, CĐT uy tín và có tiềm lực. Nên việc bán tháo là khó xảy ra. Bên cạnh đó, hiện tại nguồn cung BĐS trên thị trường vẫn còn khan hiếm. Theo đó, các CĐT có dự án đều nắm rõ lợi thế của mình, nên sẽ có nhiều giải pháp để xử lý hơn là bán tháo.

Ông Trần Khánh Quang, Chuyên gia BĐS cũng từng nhận định, thực tế ở thời điểm này rất khó để bắt đáy BĐS, không biết đâu là “đáy” để “bắt”. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, thị trường chưa xuất hiện làn sóng bán tháo, bán lỗ thì việc biết được đáy của thị trường là rất khó. Có chăng, ở thời điểm này khi thị trường đang chững NĐT có thể mua BĐS với giá hợp lý. Một BĐS giảm giá từ 5-15% là có thể mua vào và chờ đợi cơ hội tốt hơn thay vì chờ “đáy”.

Ông Quang cho rằng, muốn “bắt đáy” NĐT cũng cần có kế hoạch. Chẳng hạn, BĐS hiện tại đang giao dịch 1.2-1.3 tỉ đồng, bạn định mua 1 tỉ, nhưng nếu thị trường khó khăn có thể xuống 800-900 triệu đồng, giá này thì hoàn toàn có thể mua vào. 

Nhưng hiện nay rất khó để mua BĐS ở giá này. Vì thế, NĐT cần có kế hoạch chia tài chính của mình ra. Ví dụ, có khoản tiền lớn, cần chia ra 5 phần, mỗi phần 20%. Nếu thấy BĐS giá tốt, hợp lý thì bỏ ra 20% để mua vào. Cứ 1 tháng nếu có khả năng thì mua một lần, không nên sử dụng hết 100% tài chính đó để mua BĐS một lúc.

Trả lời trên báo chí mới đây, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Cen Group cho rằng, giá BĐS khó giảm giá sâu do tính khan cung, nhu cầu còn lớn vì thế NĐT chờ giảm giá sâu để bắt đáy không hề dễ.

Tuy nhiên, với bất kỳ kịch bản nào của thị trường, ông Hưng cũng cho rằng, việc phán đoán thời điểm nào là "đáy" để xuống tiền là không dễ. Thông thường, trong mỗi chu kỳ khủng hoảng, đáy BĐS xuất hiện khi thị trường bắt đầu tăng tính thanh khoản, có nhiều giao dịch hơn sau thời gian trầm lắng.

Theo ông Hưng, chỉ khi nào BĐS Thoát đáy, bắt đầu phục hồi, khi đó mới có thể định vị được đâu là đáy của thị trường. Thị trường BĐS Việt Nam vẫn rất tiềm năng so với quy mô của nên kinh tế và thu nhập ngày càng cao của người dân. Phải 10 - 20 năm nữa, thị trường BĐS mới có thể bão hoà.

Một NĐT lâu năm tại Tp.HCM cho biết, thực tế làn sóng giảm giá không thể hiện đồng loạt trên thị trường mà chỉ rơi vào một vài phân khúc, một số sản phẩm thanh khoản kém, giá cao vượt khả năng chi trả của người mua. Theo đó, NĐT phải bán sản phẩm để bảo vệ dòng tiền. Còn các phân khúc giá vừa túi tiền, đất nền có sổ vẫn có giao dịch, thậm chí có thể tăng tốc mạnh sau thời điểm dịch lắng xuống. Với những NĐT sở hữu BĐS có pháp lý ổn, vốn bỏ vào không quá cao thì họ vẫn giữ hàng chứ không dại gì bán lỗ.

Dự báo về thị trường địa ốc sau khi dịch Covid-19 đi qua và giai đoạn cuối năm 2020, các chuyên gia đều có chung cái nhìn lạc quan. Theo đó, ngay sau khi dịch bệnh bị đẩy lùi, BĐS sẽ là lĩnh vực có tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ nhất khi làn sóng nhà đầu tư mới "đổ bộ" và thị trường bị nén lại đã lâu buộc phải bùng nổ.

Hiện nay, thị trường BĐS cũng có những nghi ngại cho rằng, BĐS có thể tái diễn cảnh đóng băng như thời kỳ 2008-2009 và người mua nhà sẽ bị lỗ nặng khi bán. Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, điều này hoàn toàn vô lý. Trong cuộc khủng hoảng cách đây hơn 1 thập kỷ, nguyên nhân bắt nguồn từ khu vực tài chính do vay nợ quá mức đi kèm với “bong bóng” BĐS. Trong khi hiện giá BĐS đã được coi là “đáy” và chắc chắn sẽ có xu hướng tăng dần theo đúng quy luật, không giống như năm 2008.

Chưa kể, nhu cầu BĐS với một quốc gia đang phát triển như Việt Nam rất lớn và được dự báo sẽ tiếp tục duy trì trong 15-25 năm nữa. Trong khi đó, thị trường lại đang được hưởng lợi nhờ rất nhiều nút thắt về thủ tục, quy trình đã được tháo gỡ ngay từ những tháng đầu năm 2020, cho thấy cơ hội cho thị trường còn khá lớn.

Cũng theo vị chuyên gia này, BĐS vẫn đang là kênh an toàn, đặc biệt là những sản phẩm có đảm bảo chắc chắn về pháp lý, có tính thanh khoản cao, được phát triển bởi những doanh nghiệp có uy tín.