Chóng mặt với giá căn hộ tại Bình Dương, có nhiều dự án "vượt mặt" Tp.HCM

Theo báo cáo thị trường BĐS tháng 1/2021 của DKRA Vietnam, phân khúc căn hộ Tp.HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận 11 dự án mở bán (6 dự án mới và 5 giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường khoảng 3.517 căn, bằng 77,2% nguồn cung tháng 12/2020 (4.556 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 77,1% (2,710 căn) trên nguồn cung mới, bằng 74,5% lượng tiêu thụ tháng trước (3,637 căn).

Đáng nói, nguồn cung mới toàn thị trường trong tháng đầu năm 2021 sụt giảm so với tháng trước đó. Bình Dương vượt Tp.HCM, vươn lên dẫn đầu nguồn cung mới trong tháng, cụ thể: Bình Dương với 7 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 1.893 căn, chiếm 53,8% tổng nguồn cung mới. Đồng Nai chiếm tỷ trọng 23,5% (826 căn) ghi nhận từ 1 dự án mở bán tại Biên Hòa. Tp.HCM chào đón 3 dự án mở bán với khoảng 798 căn, chiếm 22,7% nguồn cung mới toàn thị trường. Trong tháng, tại Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu không ghi nhận có dự án mở bán mới.

Bình Dương chiếm 50,7% lượng sản phẩm được tiêu thụ toàn thị trường với 1.375 căn. Tp.HCM chiếm 25.3% lượng sản phẩm được tiêu thụ toàn thị trường với 685 căn. Đồng Nai trong tháng ghi nhận tiêu thụ khoảng 650 căn, chiếm 24% tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường.

Tại thị trường Tp.HCM, phân khúc căn hộ trong tháng 1/2021 ghi nhận sự sụt giảm đáng kể so với tháng 12/2020, thị trường đón nhận 3 dự án mở bán (2 dự án mới và 1 giai đoạn tiếp theo) với khoảng 798 căn, bằng 17,5% so với tháng trước (4.556 căn). Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 685 căn, bằng 18,8% so với tháng trước (3.637 căn).

Theo nhận định của DKRA Vietnam, nguồn cung mới giảm so với tháng trước nhưng vẫn ở mức cao so với cùng kỳ năm 2020. Bình Dương dẫn đầu nguồn cung (53,8%) và lượng tiêu thụ (50,7%) toàn thị trường.

Tại Tp.HCM, việc Thành phố Thủ Đức được thành lập vào đầu năm 2021 đã có những tác động rõ nét lên thị trường BĐS. Cụ thể, một số dự án mở bán trong tháng tại khu vực này ghi nhận mức giá bán cao hơn từ 50 – 70% so với những dự án lân cận mở bán trước đó. Đơn cử, một dự án tại Q.Thủ Đức thiết lập mặt bằng giá mới cho phân khúc căn hộ tại đây với giá bán chạm ngưỡng 90 triệu đồn/m2. Các dự án có được phát triển bởi các CĐT lớn, tiềm lực tài chính mạnh kèm theo tiến độ thanh toán giãn cách, hỗ trợ vay linh hoạt được người mua ưu tiên lựa chọn.

Việc dịch bệnh Covid-19 tái bùng phát ở một số địa phương vào thời điểm cuối tháng 1/2021 ảnh hưởng lớn đến tâm lý người mua nhà thứ cấp. Đặc biệt, quan sát ở các chung cư đã bàn giao, nhu cầu "mua nhà đón Tết" ghi nhận giảm đáng kể so với những năm trước mặc dù một số chủ nhà đã chủ động giảm nhẹ giá bán.

Theo báo cáo về thị trường BĐS Tp.HCM nửa đầu năm 2020 được Savills Việt Nam công bố, nguồn cung sơ cấp căn hộ nửa đầu năm giảm 52% theo năm, với hơn 9.100 căn, mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Còn theo JLL, nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu ở thực từ thị trường vẫn tăng cao, phần lớn các dự án đều ghi nhận mức giá tăng nhẹ từ 1-3% so với quý trước. Giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.582 USD/m2 (tương đương gần 60 triệu đồng/m2), tăng giá theo năm ở mức 27,5%.

Cộng hưởng đà tăng giá này, nhiều dự án khu vực ngoại tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… liên tục thiết lập những mặt bằng giá mới. Có những dự án tại Bình Dương năm ngoái chào giá 25-27 triệu đồng/m2 thì năm nay đã lên tới 38-40 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, có những dự án công bố mức giá đã tiệm cận, thậm chí "vượt mặt" giá nhà tại Tp.HCM với 40-45 triệu đồng/m2.

Các chuyên gia trong ngành nhận định, nguồn cung BĐS Tp.HCM khan hiếm đã khiến nhà đầu tư tại các tỉnh lân cận không còn nhiều lựa chọn nên buộc phải "xuống tiền" tại nơi mình sinh sống, vô hình trung tạo lực cầu mạnh từ thị trường ngoại tỉnh và đẩy giá bán căn hộ ngoại tỉnh lên cao.

Sự dịch chuyển này là tất yếu khi các nhà đầu tư lớn không tìm thấy quỹ đất sạch cỡ vài chục hecta giữa lòng Sài Gòn, trong khi việc kết nối giao thông từ Sài Gòn về các vùng phụ cận đang ngày càng tốt hơn. Điều này lý giải vì sao thời gian qua thị trường đã xuất hiện lực đẩy, thúc đẩy dòng vốn đầu tư ra xa vùng trung tâm.

Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo, người dân có nhu cầu mua ở thực phải hết sức lưu ý bởi nhiều dự án tại các tỉnh vùng ven mọc lên nhưng tiện ích nội khu vô cùng nghèo nàn và chưa tương xứng với mặt bằng giá. Nhiều dự án thậm chí thiếu vắng các tiện ích tối thiểu đi kèm như điện – đường – trường – trạm…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM cho rằng, làm sao có thể thu hút được người dân về sinh sống đó là vấn đề lớn cần đặt ra khi phát triển các dự án vùng ven. Trong phát triển đô thị vệ tinh hiện nay, chủ đầu tư cần quan tâm không chỉ đến việc bán hàng bằng mọi giá mà phải có giải pháp đồng bộ để dự án có thể "sống" được. Hơn hết, chủ đầu tư phải đủ tiềm lực để phát triển được hệ thống tiện ích lâu dài phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của cuộc sống.