Cầm tiền tỉ tìm mua nhà vẫn khó

Giá căn hộ tăng nhanh

Từ nhiều ngày qua, bà Xuân Hiếu, một phụ nữ sống độc thân ở TP.HCM, cầm hơn 2 tỉ đồng trong tay tìm mua căn hộ nhưng bất thành. "Tôi cũng biết giá nhà giờ quá cao, tiền mình không nhiều nên chỉ dám tìm mua căn hộ khu vực xung quanh Q.Gò Vấp cũ, nơi tôi đang sinh sống nhưng cũng rất khó. Những căn hộ 1 phòng ngủ diện tích khoảng 40 m² thấp nhất cũng phải từ 2,5 - 3 tỉ đồng một căn", bà Hiếu than thở, và nói với số tiền này, bà chỉ có thể "dạt" về khu vực Bình Dương cũ may ra mua được nhà. Anh C.N (P.Xuân Hòa, TP.HCM) hơn 15 năm tích cóp nhưng cũng phải vay thêm ngân hàng mới dám mua căn hộ 70 m² thuộc địa phận Bình Dương cũ. Anh C.N cho biết, dự án này lúc rao bán là 36 triệu đồng/m² nhưng đến khi anh ký hợp đồng đặt cọc đã tăng lên giá 41 triệu đồng hồi đầu năm. "Trong khi chờ ký hợp đồng thì trên mạng đã kêu sang tay chênh lệch 100 triệu đồng/căn. Chậm một chút là lại tiếp tục ở nhà thuê không biết đến bao giờ", anh C.N nói.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Thực tế cho thấy giá bất động sản, đặc biệt là giá căn hộ , thời gian qua tăng chóng mặt ở cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Điển hình như căn hộ Lavida Plus (đường Nguyễn Văn Linh, Q.7 cũ) cuối năm 2024 căn hộ căn 2 phòng ngủ diện tích từ 73 - 80 m², giá khoảng 3,8 - 4 tỉ đồng/căn thì nay khách hàng đang bán lại từ 5,2 - 5,45 tỉ đồng, khách mua giữ lại 132 triệu đồng đến khi ra sổ hồng thanh toán tiếp.

Thanh Trúc, một nhân viên môi giới tại dự án Lavida Plus, thừa nhận cũng bất ngờ không nghĩ giá nhà tăng quá nhanh như vậy. Đáng nói, dù giá tăng mạnh nhưng số lượng người bán lại rất ít, đa số để lại đầu tư cho thuê vì mỗi căn hộ 2 phòng ngủ đầy đủ nội thất đang có giá cho thuê khoảng 14 - 15 triệu đồng/tháng.

Theo ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần bất động sản Việt Á Real, tỷ lệ giao dịch và giá căn hộ trong 6 tháng trở lại đây tăng từ 20 - 30% so với giá cũ. Trục đường Nguyễn Hữu Thọ, xã Nhà Bè, TP.HCM, giá đang giao dịch từ 80 - 90 triệu đồng/m². Các dự án ở P.Phú Thuận, sát ngay trung tâm triển lãm SECC (Q.7 cũ) giá giao dịch từ 100 - 110 triệu đồng/m². Ở khu trung tâm Phú Mỹ Hưng (Q.7 cũ), các dự án mới có giá từ 180 - 200 triệu đồng/m².

Thậm chí mới đây, giới đầu tư bất động sản tại TP.HCM "rúng động" khi giá căn hộ tại Thủ Thiêm đã lập đỉnh 590 triệu đồng/m². Cụ thể, giá bán căn hộ ở thị trường thứ cấp cho một căn hộ 4 phòng ngủ, diện tích 179 m² có giá 115 tỉ đồng, căn penthouse giao nhà thô giá 740 triệu đồng/m². Trước đó giá căn hộ trên thị trường sơ cấp tại đây chỉ dao động từ 300 - 350 triệu đồng/m², thậm chí tại khu vực Q.1 đang giao dịch cũng chỉ hơn 500 triệu đồng/m².

Cần tăng cung ở khu vực TP.HCM cũ

Đáng nói, dù nguồn cung ở tất cả các phân khúc trong năm 2025 đã tăng mạnh so với năm 2024, nhưng báo cáo từ Bộ Xây dựng cho thấy giá chung cư tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị lớn trong quý 4/2025 tiếp tục duy trì ở mức cao so với quý trước. Trong năm 2025, giá chung cư tăng từ 20 - 30% so với năm 2024, trong đó một số khu vực tăng trên 40%, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt mức 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm 2024. Tại TP.HCM giá cũng tăng nhẹ so với quý trước. Giá bán sơ cấp trung bình năm 2025 đạt 111 triệu đồng/m², tăng 23% so với năm 2024.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Không chỉ người mua, chính chủ nhân của các căn hộ cũng sửng sốt vì mức tăng giá căn hộ . Chị B.N (P.Khánh Hội, TP.HCM) mua căn hộ Antonia Phú Mỹ Hưng 80 m² gần 3 năm trước với giá 6 tỉ đồng. Hiện giá giao bán trên thị trường từ 10 - 11 tỉ đồng/căn tùy view. "3 năm qua tôi cho thuê căn hộ này với giá 25 - 27 triệu đồng/tháng, tổng cộng cũng thu về gần tỉ bạc. Cộng thêm giá căn hộ tăng 30 - 40%... đúng là không ngờ nổi", chị B.N nói.

Lý giải giá căn hộ tăng ngay cả khi cung tăng, ông Nguyễn Đình Trường, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư TT Capital, cho rằng cung tăng chủ yếu ở các tỉnh lân cận như Long An, Đồng Nai, Bình Dương cũ còn dự án khu vực TP.HCM cũ bung hàng chỉ đếm trên đầu ngón tay nên khi mở bán đều tăng mạnh so với trước. Từ đây, các khu vực phụ cận cũng tăng theo. Một nguyên nhân nữa khiến giá nhà tăng là chi phí đầu vào tăng quá cao. Như mới đây doanh nghiệp của ông đàm phán mua một dự án ở xã Nhà Bè, TP.HCM chỉ sau 5 tháng giá bán đã tăng thêm 400 triệu đồng. Điều này đồng nghĩa với việc giá vốn đầu vào tăng khoảng 25%, một tỷ lệ quá cao. Vì thế, doanh nghiệp buộc chỉ có cách phải tăng giá bán. Thực tế, khu vực Bình Dương cũ, các doanh nghiệp trong nước và ngoài nước đều nhào vào mua dự án với giá rất cao so với trước. Giá đầu vào cao nên giá bán sẽ phải tăng theo là điều khó tránh khỏi.

"Đúng là nguồn cung tăng nhưng tăng không đồng đều. Như ở phía nam, nguồn cung tăng ở các khu vực phụ cận, trong khi nhu cầu ở khu vực TP.HCM cũ nhiều nhất nhưng dự án mở bán chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Để tăng cung như thời gian hoàng kim 2020 - 2021 trước đây còn phải mất nhiều năm nữa. Những dự án cũ bán giai đoạn 2020 - 2021 đến nay đã tăng khoảng 50%, từ đó hiệu ứng tăng lan tỏa đến các khu vực lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An cũ. Giải pháp giảm giá nhà là phải tháo gỡ thật nhanh cho các dự án đang "tắc" để tăng nguồn cung, nhất là nguồn cung ở khu vực TP.HCM cũ", ông Nguyễn Đình Trường nói.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN, thì cho rằng: Nếu như trước đây, dòng tiền đầu tư thường chạy theo kỳ vọng tăng giá nhanh, thì nay xu hướng đầu tư dài hạn và khai thác giá trị sử dụng đang chiếm ưu thế. Nhiều nhà đầu tư cá nhân quay lại thị trường nhưng với tâm thế "chậm mà chắc", chọn lọc kỹ dự án thay vì dàn trải. Điều này lý giải vì sao phân khúc căn hộ , nhất là căn hộ bình dân ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều cháy hàng, tăng giá. Các dự án ở phân khúc này mở bán đều được khách hàng đón nhận. Hiện nay tình trạng "đầu cơ, lướt sóng" đang giảm dần trên thị trường chung cư. Đáng chú ý, nhu cầu mua nhà để ở tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường.