Chủ tịch HoREA: Quy định người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam còn nhiều bất cập

Trong khi đó, hầu hết các chủ đầu tư dự án nhà ở đã chấp hành nghiêm túc quy định giới hạn "trần" 30% số lượng căn hộ được bán cho người nước ngoài. Một số dự án đã đạt "trần" 30%, như các dự án Gateway Thảo Điền, Nassim, Thảo Điền Pearl, thì người nước ngoài chuyển sang ký "Hợp đồng thuê mua nhà (leasing)" dài hạn 50 năm.

Tại Khoản (2.a) Điều 161 Luật Nhà ở, quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài "Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi (250) căn nhà. 

Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu".

Tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, quy định: "Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định: Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó; Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn; Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án".

Đại diện HoREA cho rằng, quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; hoặc không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư trên địa bàn cấp phường, là hợp lý và phù hợp với thực tiễn.

Tuy nhiên, một bất cập là quy định: "nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà". Bởi lẽ, Ủy ban nhân dân phường khó có điều kiện để kiểm soát và thực thi trách nhiệm này, còn các chủ đầu tư dự án nhà ở cũng khó thực hiện theo quy định này.

Một bất cập nữa là quy định trên địa bàn một đơn vị hành chính cấp phường, đối với "Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó; Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn; Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án".

Hiệp hội nhận thấy, quy định giới hạn "trần" này là thấp và không phù hợp, đối với một số phường tập trung đông người nước ngoài sinh sống, ví dụ: Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng có quy mô hơn 400 hécta (Khu A) chủ yếu thuộc địa bàn phường Tân Phong và phường Tân Phú, quận 7, đã và đang triển khai 114 dự án thành phần với 21.845 căn nhà (chủ yếu là căn hộ). 

Trên địa bàn hai phường này, còn có các doanh nghiệp khác đang triển khai nhiều dự án nhà ở thương mại khác, nên quy định giới hạn "trần" (nêu trên) không phù hợp với thực tế là hiện nay, quận 7 có khoảng 20.000 người nước ngoài thường trú, chủ yếu là tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng.

Ngoài ra, quy định: "Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu".

Hiệp hội nhận thấy, hiện nay, đang có xu thế chuyển dịch dòng vốn đầu tư nước ngoài vào nước ta, dẫn đến khả năng kéo theo nhiều chuyên gia, nhà quản lý nước ngoài tập trung sinh sống ở một số địa phương. 

Do vậy, nên giao thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ người nước ngoài được sở hữu nhà tại đơn vị hành chính cấp phường, để phù hợp với đặc điểm tình hình của địa phương, trừ trường hợp số lượng người nước ngoài sở hữu nhà tại một đơn vị hành chính cấp phường chiếm tỷ lệ cao (có thề từ 20% trở lên), thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo để Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

Về cấp "Giấy chứng nhận" (sổ hồng) cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở, HoREA cũng đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp với Sở Xây dựng khẩn trương thực hiện cấp sổ hồng cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở, theo quy định của pháp luật.