Nâng mức đặt cọc, chặn thổi đấu giá đất

Quan trọng là xử lý động cơ thao túng

Theo dự thảo của Bộ Tư pháp về Nghị quyết xử lý khó khăn, vướng mắc trong đấu giá tài sản, trường hợp giao đất ở cho cá nhân, cho thuê đất làm dự án, tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) tối đa 50% mức khởi điểm và thấp nhất là 10%. Mức này cao hơn khá nhiều so với mức tối đa là 20% hiện nay. Thêm vào đó, người trúng đấu giá đất có thể bị cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng tới 5 năm, trả đủ các chi phí nếu không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, khiến kết quả bị hủy.

Ảnh: Ngọc Dương

Lý giải đề xuất trên, Cục Bổ trợ tư pháp cho hay, tình trạng trả giá cao bất thường sau đó bỏ cọc, thông đồng, dìm giá diễn ra phổ biến trong các phiên đấu giá đất tại một số địa phương thời gian qua. Điều này ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh thị trường bất động sản (BĐS), tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh, trật tự, tác động đến môi trường đầu tư, kinh doanh. Nguyên nhân chính của tình trạng trên là giá khởi điểm thấp so với thị trường, từ đó tiền đặt cọc tham gia đấu thấp, tối đa 20%. Giá khởi điểm thấp cũng dẫn đến mức trúng cao gấp 20 - 30 lần trong khi thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính tương đối dài, thu hút nhiều người dân, nhà đầu tư tham gia để kiếm lợi nhuận. Do đó, cần thiết có các quy định xử lý tình trạng này, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN , nhận xét nâng mức đặt cọc như đề xuất của Bộ Tư pháp là một trong số các giải pháp để hạn chế đầu cơ, thổi giá, thao túng thị trường. Bởi đặt cọc 50% cũng là một số tiền lớn khiến những người có ý đồ xấu phải chùn bước. Dù vậy cần phải tổng hợp nhiều giải pháp , như đẩy nhanh sàn giao dịch nhà đất theo Nghị quyết 18 và Công điện 03 của Thủ tướng Chính phủ. Như vậy, nhà đất sẽ được quản lý tốt, nhà nước sẽ có dữ liệu về giá đất thường xuyên. Khi đó các hiện tượng đẩy giá cao bất thường sẽ bị truy xét.

Cùng đó cần có biện pháp xử lý động cơ, hành vi bất thường, có dấu hiệu thổi giá và kèm nhiều biện pháp khác. Không chỉ mất cọc, bị cấm tham gia đấu giá trong một khoảng thời gian nhất định, cũng giống như doanh nghiệp (DN), cá nhân khi tham gia đấu giá đất phải chứng minh năng lực tài chính. Cũng cần quy định các mức giá trúng sẽ không được dùng để xây dựng bảng giá đất hay tham chiếu cho các trường hợp bồi thường, định giá đất... Những chế tài mạnh mẽ như vậy cộng với việc nhà đầu tư thấy được những "rủi ro" khi tham gia đấu giá mới mong loại bỏ được tình trạng đấu giá ảo, thổi giá đất, trục lợi chính sách.

"Quan trọng nhất là xử lý động cơ thao túng, lũng đoạn thị trường. Bởi khi có động cơ, kể cả yêu cầu đặt cọc 100% giá đấu, họ vẫn sẵn sàng. Nên cái gốc vẫn là phải mạnh tay xử lý động cơ. Nếu phải đối mặt pháp luật, nhất là hình sự thì họ sẽ sợ. Còn người có nhu cầu thật sẵn sàng mua, thì nộp bao nhiêu cũng chấp nhận", TS Nguyễn Văn Đính cho hay.

Một vấn đề nữa, theo TS Nguyễn Văn Đính, nằm ở nút thắt về nguồn cung nhà ở. Giải pháp căn cơ, lâu dài là cần sớm có các biện pháp tích cực và thiết thực để khơi thông nguồn cung nhà ở. Trong đó, xem xét, tháo gỡ dứt điểm các dự án đang bị vướng mắc về pháp lý là cách nhanh nhất giúp bơm thêm nguồn cung vào thị trường. Khi cung dần đáp ứng cầu thì lúc đó tự khắc thị trường sẽ được căn chỉnh; và vấn đề về giá nói chung và giá trúng đấu giá nói riêng sẽ tiệm cận hơn với giá trị thực của BĐS.

Siết điều kiện năng lực tài chính

Theo luật sư Trần Minh Cường, Đoàn luật sư TP.HCM, thời gian qua đấu giá quyền sử dụng đất nổi lên như một kênh huy động nguồn lực quan trọng cho ngân sách. Tuy nhiên, tình trạng thổi giá, thao túng, bỏ cọc sau khi đấu giá khiến nhiều địa phương lúng túng, còn thị trường BĐS thì rơi vào vòng xoáy "giá ảo". Thực tế cho thấy, không ít DN tham gia đấu giá chỉ với mục đích "làm giá", đẩy giá trúng lên cao rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá đất ảo, gây bất ổn cho thị trường. Điển hình nhất là vụ việc đấu giá đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) vào năm 2021. Khi đó, DN bỏ giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm nhưng sau đó bỏ cọc, để lại hệ lụy lớn cho đến tận hôm nay các lô đất trên vẫn chưa thể đem ra đấu giá lại.

Ảnh: Thảo Linh

Hay thời gian gần đây tại Hà Nội cũng xuất hiện tình trạng cá nhân tham gia đấu giá nền đất đã bỏ cọc sau khi trúng đấu giá với mức giá cao ngất ngưỡng.

Do vậy với việc nâng mức đặt cọc lên 50% có thể phần nào giải quyết được những bất cập trên khi cá nhân, DN muốn tham gia đấu giá phải chuẩn bị nguồn vốn khổng lồ, chỉ những nhà đầu tư thực sự có năng lực, có kế hoạch khai thác đất mới dám bước vào cuộc chơi. Vì nếu đấu giá trúng mà bỏ cọc sẽ mất một khoản tiền rất lớn, thậm chí có thể bị cấm đấu giá tới 5 năm như đề xuất của dự thảo. Rõ ràng, đây là "hàng rào" kỹ thuật ngăn chặn phần lớn chiêu trò thao túng trong đấu giá đất.

Tuy vậy, việc áp dụng cứng nhắc mức 50% cũng bộc lộ nhiều bất cập. Với những khu đất có giá trị hàng chục nghìn tỉ đồng, số tiền đặt cọc có thể lên tới hàng nghìn tỉ đồng, số tiền mặt rất lớn mà không phải DN nào cũng có sẵn, nhất là trong lúc dòng tiền đang khó khăn như hiện nay. Hệ quả là thị trường có thể rơi vào tình trạng ít người tham gia đấu giá, ít cạnh tranh, chỉ còn vài tập đoàn lớn tham gia. Trong khi đó, nhiều DN vừa và nhỏ, dù có năng lực phát triển dự án, sẽ bị loại khỏi cuộc chơi vì thiếu dòng tiền ngắn hạn. Điều này đi ngược lại tinh thần tạo môi trường kinh doanh bình đẳng, thu hút nhiều thành phần kinh tế.

Do đó, giải pháp không nằm ở một con số "cứng" 50%, mà ở cách thiết kế cơ chế linh hoạt và chặt chẽ. Với những khu đất "nóng", dễ xảy ra thổi giá, có thể áp dụng mức cọc cao 50%. Nhưng với các khu đất bình thường, số tiền đặt cọc có thể ở mức 20 - 30% là hợp lý, vừa đủ răn đe, vừa đảm bảo tính cạnh tranh. Song song đó, cần bổ sung các chế tài mạnh như ngoài mất cọc, DN bỏ cọc có thể bị cấm tham gia đấu giá trong 3 - 5 năm, buộc chịu trách nhiệm pháp lý, thậm chí là hình sự nếu gây thiệt hại cho thị trường. Quan trọng hơn, phải minh bạch quy trình, siết điều kiện năng lực tài chính và kinh nghiệm của nhà đầu tư, tránh tình trạng "đăng ký cho có" hoặc dùng "quân xanh - quân đỏ" để thao túng.

Xử lý nghiêm trường hợp đấu giá cao rồi bỏ cọc

Ông Lê Hoàng Châu , Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cũng cho rằng mức đặt cọc nâng lên tối đa 50% so với giá khởi điểm là hợp lý, cần thiết để sàng lọc nhà đầu tư có tiềm lực. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất là phải xử lý nghiêm trường hợp bỏ cọc. Nhất là những trường hợp đấu giá một mức rất cao sau đó "bỏ của chạy lấy người" vì gây ra nhiều hệ lụy cho sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS cũng như ảnh hưởng đến các DN chân chính, đến người dân có nhu cầu thật về nhà ở. Đối với những trường hợp này cần quy định: vừa mất cọc vừa phải nộp phạt một khoản tiền có thể khoảng 10% giá trúng đấu giá để răn đe, ngăn chặn tình trạng như đã xảy ra vừa qua.

Để đấu giá đất không trở thành miếng mồi béo bở cho các đối tượng xấu lợi dụng để trục lợi, thao túng, ông Lê Hoàng Châu đề nghị phải tăng cường quản lý và nâng cao chất lượng hoạt động của Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản, kiểm soát và nâng cao chất lượng hoạt động đấu giá QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS, nhà ở, khu đô thị. Ngay từ khâu xác định giá khởi điểm phải tính theo bảng giá đất hiện hành đã tích hợp các hệ số K, để không đưa ra mức giá quá thấp. Bởi việc nâng mức đặt cọc lên 50% sẽ không còn ý nghĩa nếu để xảy ra tình trạng đấu giá cuội, đấu giá có quân xanh - quân đỏ. Phải ngăn ngừa hành vi thông đồng giữa các nhà đầu tư tham gia đấu giá hoặc thông đồng giữa nhà đầu tư với người của cơ quan tổ chức đấu giá; của phần tử xấu ngoài xã hội can thiệp trái pháp luật vào các cuộc đấu giá, đấu thầu.

Ông Châu cũng cho rằng không nên áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói QSDĐ để làm dự án, khu đô thị. Bởi đây là tài sản rất lớn, có sự khác biệt so với trường hợp đấu giá tài sản đơn lẻ như nền nhà, căn hộ, BĐS, tài sản thanh lý... "Trong bối cảnh hiện nay trên cả nước, nhu cầu về đấu giá tài sản, đặc biệt là đấu giá đất đang cấp thiết, cần nhanh chóng hoàn thiện dự thảo nghị quyết đưa vào áp dụng, để đất đai thực sự phát huy giá trị và phục vụ phát triển KT-XH", ông Lê Hoàng Châu nói.